Agevolazioni “prima casa”
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Istituite a partire dal 1982 dal governo italiano per favorire l’acquisto di immobili ad uso abitativo, le agevolazioni sulla prima casa sono un utile strumento di risparmio a disposizione dell’acquirente. Ma chi ne ha effettivamente diritto? Di seguito trovate le indicazioni complete e aggiornate.
Chi ha diritto alle agevolazioni “prima casa”
Ecco i requisiti che l’acquirente privato deve avere per avere accedere alle agevolazioni(previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):
- Al momento del rogito, non deve possedere un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale. Se invece lo possiede, ha accesso alle agevolazioni purché lo venda entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art.1 comma 55 della Legge stabilità 2016). Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione). L’agevolazione non spetta invece in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
- Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione posta nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
- Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando. Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro; c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate di lusso, a prescindere dai requisiti dell’acquirente. Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali:
- A/1 abitazioni di tipo signorile
- A/8 ville
- A/9 castelli/palazzi
Il proprietario o comproprietario di un’abitazione può usufruire delle agevolazioni “prima casa” quando sta per acquistarne un’altra?
Occorre distinguere diversi casi.
1) L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità), ad eccezione del caso al punto 2)b di seguito descritto.
2) Non spetta invece se l’acquirente è:
a) già proprietario o comproprietario di un immobile, o anche di una porzione di immobile acquistato in tutto il territorio nazionale con l’agevolazione “prima casa”;
b) già proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di abitazione nel medesimo comune.
Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa.
Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.
Come e quando si richiedono?
Le agevolazioni prima casa si richiedono direttamente e semplicemente al notaio durante il rogito per l’acquisto.
Acquisto prima casa nelle vendite giudiziarie
Anche per questa tipologia di operazioni di acquisto si possono chiedere le agevolazioni prima casa. Il risparmio fiscale previsto dalla Legge di stabilità 2017 è molto elevato e ciò rende queste operazioni molto convenienti e vantaggiose: le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono pari ad una quota fissa di 200 euro ciascuna, per una importo complessivo di soli 600 euro!
Si tratta quindi di un risparmio molto consistente nell’ordine di migliaia / decine di migliaia di euro (dipende dal valore catastale).
La decadenza delle agevolazioni prima casa
La perdita delle agevolazioni prima casa avviene nei casi in cui il beneficiario:
- ha dichiarato il falso
- non ha la residenza nel comune della prima casa entro i 18 mesi previsti
- vende o dona l’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto e non riacquista un’altra prima casa entro un anno. Sono esclusi i trasferimenti di proprietà tra i coniugi a seguito di sentenza di separazione (sentenza Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016, n. 5356).
La decadenza dalle agevolazioni prima casa comporta le seguenti sanzioni:
- il pagamento della differenza d’imposta non versata
- il pagamento degli interessi
- la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa
Chi vende casa prima dei 5 anni senza acquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi, può evitare le sanzioni, presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate.
Leggi tutti i casi particolari relativi alle agevolazioni prima casa (nuda proprietà, casa all’estero, cambio di residenza, vendita della casa prima dei 5 anni, ecc).
Guarda la video guida del notaio
L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega cosa sono e come funzionano le Agevolazioni prima casa.
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
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Salve, io ed il mio partner abbiamo entrambi acquistato separatamente casa con i benefici sull’acquisto prima abitazione, lui nel 2010 io nel 2013, ora abbiamo deciso di sposarci, come posso continuare a usufruire di questi benefici per i prossimi 2 anni?
Gentile Maria,
l’agevolazione per l’acquisto della prima casa si applica al momento del rogito di acquisto dell’abitazione e consiste in un risparmio d’imposta.
Quando avete acquistato le vostre abitazioni, nell’atto di compravendita avete entrambi dichiarato di avere in quel momento i requisiti richiesti dalla legge.
Quello che accade successivamente non interessa al fisco.
Non temete quindi che possa essere richiesto il rimborso dell’agevolazione goduta a seguito del vostro matrimonio o a un successivo trasferimento di residenza.
Però se decidete di acquistare una nuova abitazione e volete usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali per l’acquisto, dovrete vendere/cedere le vostre attuali abitazioni prima del nuovo rogito. Chiaramente devono sussistere le altre condizioni previste dalla normativa, che puoi leggere nel nostro post.
Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, ho un quesito da porvi: sono in regime di comunione di beni e sono in procinto di acquistare da un Ente la mia prima casa. Posso intestarla solo a me? Se in un secondo momento io e mia moglie opteremmo per la separazione dei beni, può lei acquistare in un altro comune un appartamento dove andrebbe a vivere e fruire, quindi, delle agevolazioni prima casa? Grazie.
Gentile Augusto,
se al momento del rogito chi acquista è coniugato in comunione dei beni, la casa di fatto è intestata al 50% tra i coniugi.
Se viene modificato il regime patrimoniale da comunione a separazione dei beni prima del rogito, la casa può essere acquistata anche da uno solo dei coniugi.
Nel vostro caso se non modificate il regime patrimoniale, l’acquisto di fatto sarà al 50% (comunione dei beni) e tua moglie non potrà beneficiare di agevolazioni fiscali se acquisterà successivamente un’altra abitazione.
Un saluto a entrambi e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
avrei bisogno cortesemente di un Vostro parere sulla seguente questione.
Mio padre, decedendo 5 anni fa, mi ha lasciato in eredità il 50% di un appartamento in cui viviamo tutt’ora io e mia madre.
Per questo 50% ho ottenuto le agevolazioni di prima casa.
Posso usufruire nuovamente di tali agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile nello stesso comune della casa ereditata?Se sì, potete fornirmi il numero della Circolare delle Entrate in cui viene trattato questo tema?
Ringraziando anticipatamente vi porgo cordiali saluti.
Gentile Alessandro,
ti ringrazio per l’interessante domanda.
Ti confermo che puoi usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa anche se hai usufruito delle imposte agevolate in sede di successione.
La legge distingue infatti in maniera netta tra:
– acquisto (a titolo oneroso)
– altre modalità a titolo gratuito/non oneroso (donazioni, successioni, etc.).
Oltre al post su cui ci stiamo scrivendo, nel blog di CasaNoi trovi anche quest’articolo, che fa al caso tuo:
– post per Imposte da pagare per Donazione/successione
Un cordiale saluto e grazie per seguirci
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, sto per acquistare un appartamento. La casa sarà intestata esclusivamente a me, mentre il mutuo sarà cointestato tra me e mio padre che e a sua volta è già proprietario di un immobile. L’Agenzia delle Entrate mi ha detto che non potrò usufruire delle agevolazioni. Spero che mi saprete dare ulteriori spiegazioni. Grazie.
Gentile Antonio,
ai fini fiscali sono deducibili gli interessi pagati dal mutuatario acquirente della prima casa.
Se siete due mutuatari, bisogna riscontrare la posizioni di ciascuno.
Nel tuo caso, quindi:
– il 50% degli interessi attribuiti a te potranno essere deducibili (acquisto prima casa)
– il 50% egli interessi attribuibili a tuo padre non potranno essere inseriti tra gli oneri deducibili fiscalmente (non acquisto prima casa).
Verifica con la Banca se è possibile far intervenire tuo padre come garante anziché mutuatario.
In questo modo avresti il vantaggio della deducibilità piena (100%) degli interessi, nei limiti di legge.
Spero di esserti stato utile. Grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buona sera, nel 1996 ho acquistato un piccolo appartamento usufruendo dell’iva agevolata per acquisto prima casa. Ho venduto la casa nel 2012 e ho intenzione di acquistarne una nuova più spaziosa e non di lusso e andarci a vivere nel corso del 2014. Non possiedo altri immobili in quanto vivo in affitto. Posso usufruire per la seconda volta delle agevolazioni prima casa? Grazie!
Gentile Antonio,
da quanto scrivi puoi sicuramente usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
Inoltre puoi recuperare l’IVA pagata per il primo acquisto (1996), a condizione che riacquisti entro 1 anno dalla vendita (da quanto scrivi, però, molto probabilmente è già trascorso più di 1 anno da quando hai venduto).
Confrontati subito, carte alla mano, con il tuo notaio di fiducia.
Un caro saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
Gradirei porLe un quesito riguardante un acquisto prima casa. Mio padre sta per ereditarmi un rudere [(Nuda proprieta’ + usufrutto) attualmente immesso in categoria F/2 Unita’ collabente] di circa 150 mq, un terreno ad esso connesso e la nuda proprieta’ di un ulteriore casa in cui attualmente convivo con mio padre. Il tutto posto nel comune A. Ora, siccome per motivi di lavoro ho intenzione di acquistare un appartamento in un altro comune, potrei usufruire dell’agevolazione acquisto prima casa per questo appartamento? O mi conviene farmi ereditare solo la nuda proprieta’ di tutto?
Sarei proprietario di Nuda proprieta’ acquisita per eredita’ e vorrei acquistare un ulteriore abitazione…
Eventualmente in futuro volessi ristrutturare il rudere, potrei usufruire del bonus 50% per ristrutturazioni? Ed acquisto materiali con IVA 10%? Conflitti? Ringraziando per la cortese attenzione, Cordiali saluti.
Gentile Roberto,
ti diamo la buona notizia che potrai usufruire di tutte le agevolazioni fiscali per lavori di ristrutturazione o di riqualificazione energetica.
L’Agenzia delle Entrate in una circolare (215/2009) ha chiaramente scritto che queste agevolazioni fiscali vanno applicate immobili definiti “unità collabenti” Puoi leggere tutto a questo link:
Detrazioni per interventi di risparmio energetico. Individuazione
delle caratteristiche tecniche di un impianto termico.
Da quanto scrivi tuo padre ti donerà questo immobile.
Ti consigliamo di parlare di questi aspetti con il notaio che curerà l’atto di trasferimento della proprietà; potrebbe ad esempio consigliare una compravendita.
Le imposte per il trasferimento dovrebbero essere modeste perché si tratta di edificio collabente, la cui rendita catastale normalmente è molto bassa.
Se vuoi informazioni sulle imposte della donazione, le trovi all’autorevole sito del Notariato, a questo link:
http://www.notariato.it/it/servizi-utenti/cittadino/tuo-patrimonio/donazioni/agevolazioni-prima-casa.html
Cordiali saluti e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, ho acquistato un bilocale di 40mq sei fa anni usufruendo delle agevolazioni fiscali, successivamente mi sono sposato in comunione di bene, ora per motivi di spazio visto che ho anche un figlio vorremmo acquistare una nuova casa in altro comune e renderla come abitazione principale. Ora c’è possibilità di fruire di agevolazioni fiscale sul nuovo appartamento? Nel caso sia intestato solo a mia moglie? Grazie
Gentile Carlo,
anche se la casa viene intestata solo a tua moglie, di fatto l’acquistate entrambi, poiché siete sposati in comunione dei beni.
Per poter avere l’agevolazione fiscale piena ci sono tre strade:
– passare dal regime matrimoniale da comunione dei beni a separazione dei beni;
– vendere l’immobile acquistato con le agevolazioni (intestato a te), prima dell’acquisto della nuova casa;
– effettuare un acquisto “personale” da parte di tua moglie.
In questo caso non basata la tua rinuncia in atto, ma è necessario che le risorse finanziarie con cui tua moglie effettuerà l’acquisto provengano da successione o donazione a suo favore, ovvero dalla vendita di una sua personale proprietà avuta prima del matrimonio.
Ti consiglio comunque di fare una chiacchierata preliminare con il notaio che ti seguirà poi per la stipula e valutare insieme a lui qual è la miglior strada da intraprendere.
Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Io e mia moglie abbiamo acquistato un bilocale a Milano per sistemare mia madre rimasta vedova da poco, non usando “l’agevolazione di prima casa” perché volevamo usare tale agevolazione per un prossimo futuro nell’acquisto della nostra vera prima casa (ora siamo in affitto).
Abbiamo chiesto al notaio e lui ci ha risposto di sì, ci ha spiegato che dichiarando questa come 2° casa avevamo sempre il diritto (come un bonus non sfruttato) della “agevolazione prima casa” quando saremo stati pronti per l’acquisto della nostra casa.
Ma se non fosse cosi’ come si rimedia? Qualcuno dice che abbiamo sbagliato e che non avremo mai l’agevolazione se non ci sbarazziamo del bilocale.
Gentile Sergio,
se al momento del nuovo acquisto di abitazione tu e tua moglie non siete proprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, potete sicuramente beneficiarne, ma dovrete soddisfare anche queste due ulteriori condizioni:
– non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando, come è scritto nel post;
– avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
Vedi comunque il nostro post in cima a tutte le domande e risposte, che meglio di questa risposta può dare informazioni complete.
http://blog.casanoi.it/agevolazioni-prima-casa/
Cordiali saluti e grazie per seguirci!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno amici.
Io e mia moglie siamo in separazione di beni.
Mia moglie è proprietaria di una abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa nel comune P, dove risiediamo, e di una seconda casa nel comune R.
Vorremmo acquistare una abitazione più grande in questo comune R come prima casa, e trasferisci lì. Per motivi che non sto ad elencare, vorremmo che fosse intestata a mia moglie. Chiaramente lei prima deve vendere la sua abitazione attuale. Ma per quanto riguarda la sua seconda casa , sita in R , come comportarsi, non volendo venderla o intestarla tutta a me ? E’ sufficiente che mia moglie mi venda o mi doni l’usufrutto ? Io non ho proprietà attualmente.
Grazie.
Gentile Mimmo,
per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, tua moglie dovrà trasferire la proprietà sia dell’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, sia della seconda casa sita in R., prima di acquistare la nuova abitazione sempre sita in R.
Chi meglio del vostro notaio può trovare la migliore soluzione a questo importante passo che state compiendo?
Esponete al notaio in maniera esaustiva le vostre intenzioni e chiedete vantaggi/svantaggi delle soluzioni possibili, anche in termini di benefici e costi fiscali.
Non escludere a priori che magari a tua moglie convenga mantenere l’attuale proprietà in R. e acquistare la nuova abitazione in R. senza i benefici d’imposta per l’acquisto prima casa.
Se dopo l’acquisto vi trasferisce la residenza, ai fini delle utenze e delle imposte comunali e sul reddito, tieni presente che pagherebbe tariffe da prima casa. Gli interessi dell’eventuale mutuo per l’acquisto non sarebbero invece deducibili.
Cordiali saluti e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Grazie mille Sig.Giuseppe Palombelli.
Ma forse c’è bisogno di una sua cortese “aggiunta”.
Io e mia moglie vorremmo mantenere il piccolo appartamento (seconda casa) che già mia moglie possiede in R, e affittarlo.
E’ assolutamente da escludere invece ciò che lei dice, ossia che mia moglie
compri NON come prima casa la nuova (grande) abitazione in R, a motivo dell’irrinunciabilità dell’IVA ridotta…
E poi noi dobbiamo davvero e comunque trasferirci lì.
La mia domanda , che ripeto qui, riguardava piuttosto la possibilità che mia moglie, prima del rogito relativo alla nuova prima casa in R, potesse NON vendere la sua precedente seconda casa in R, ma cederne a me il solo usufrutto. Grazie.
Buongiorno,
nel 2010 ho acquistato un immobile prima casa con mia moglie (in regime di separazione dei beni) e lo abbiamo intestato in quote diverse di 80% e 20%.
Abbiamo traslocato per motivi di lavoro (trasferimento di militare) ed intendiamo affittare l’immobile precedentemente acquistato.
Mia moglie non avrà reddito nel 2014 quindi vorrei intestare il contratto di affitto solo a lei, usufruendo della prevista rivalutazione ISTAT e facendo ricadere il reddito di affitto (9000euro annuo) nel suo imponibile IRPEF quindi inferiore ai 15000 euro (23%).
Ritiene questa essere una fattispecie possibile, oppure è meglio usufruire della cedolare secca?
Grazie per il suo competente parere. Cordialmente,
Claudio.
Gentile Claudio,
beneficiari del reddito da locazione siete tutti e due nelle rispettive quote.
Entrambi quindi dovrete inserire questo reddito nella vostra dichiarazione dei redditi.
Verifica con un commercialista se tua moglie, con il reddito ipotizzato per tua moglie (ha l’80% o il 20%?), potrebbe essere a tuo carico.
Ti ringrazio per seguirci e ti invio un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve. Abito con i miei da 2 anni in una casa di comune dette popolari. I miei genitori vorrebbero comprarmi una casa. Ora io vorrei sapere come funziona: il comune ci butta fuori per l’acquisto di una casa a nome mio? Posso mantenere la residenza o il domicilio nella casa dove abito adesso dopo aver acquistato l’altro l’immobile? La finanza ci chiederà spiegazioni di come abbiamo fatto a trovare i soldi a comprare casa in quanto il comune ci ha dato la casa popolare proprio per il nostro reddito basso? Se una volta la compro, posso lasciarla direttamente in affitto abitando ancora con i miei genitori(attualmente sono anche disoccupato)? Come funziona tutto questo? Vi prego, qualcuno mi risponda.
Gentile Enian,
la prima cosa da fare è verificare chi ha stipulato il contratto della casa popolare: solo i tuoi genitori o anche a tu?. La seconda cosa da fare è chiedere all’Ente proprietario quali sono i motivi di decadenza dal diritto di avere l’alloggio popolare.
Se poi acquisti un’abitazione nessuno ti proibisce di affittarla.
Verifica però se il reddito che ne ricavi può essere causa di decadenza della locazione dell’alloggio popolare. Considera che normalmente le normative per l’edilizia popolare fanno riferimento al nucleo familiare quale risulta dallo stato di famiglia.
Infine, se acquisti una casa non è possibile escludere che possano essere effettuati accertamenti fiscali dalle Autorità competenti.
Grazie per averci scritto. Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Sono proprietaria di 1/9 di un appartamento in un comune dove non abito, adesso vorrei comprare una casa che sarà la mia abitazione principale in un altro comune.
Mi spettano le agevolazioni di prima casa? o essendo già proprietario di 1/9 dell’altra casa quella che andrò a comprare risulterà seconda casa perdendo le agevolazioni?
Grazie
Gentile Valeria,
in linea di massima lei ha tutti i requisiti per acquistare come prima casa. L’unica verifica, importantissima, da fare è se nell’acquisto del nono di sua proprietà lei abbia o non abbia richiesto le agevolazioni in questione. Nel primo caso, ovviamente, non potrebbe più accedervi.
Se invece, come immagino, quel nono le viene da una successione, allora non ci sono ostacoli neanche se per la successione aveste, come eredi, chiesto le agevolazioni prima casa.
Stia serena, dunque, credo che potrà comprare in modo agevolato!
Cordiali saluti
Federico Alcaro Notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Salve,
io e mio marito stiamo per acquistare una casa da un privato… Il problema è che io ho già una nuda proprietà di un appartamento nello stesso comune, l’usufruttuario è mio padre. Per questa vecchia casa abbiamo pagato le tasse agevolate (essendo prima casa). Ora, questo nuovo appartamento dovrei intestarlo solo a me ma non so se posso acquistare come prima casa o se avendo questa nuda proprietà devo per forza liberarmene e venderla prima dell’acquisto… Grazie!!!
ps se intestassi anche a mio marito, che non ha nulla, risparmierei rispetto al fare 2 atti (per vendere la nuda proprietà e acquistare come prima casa?) o comunque non conviene?
Gentile Michela,
la circostanza che nell’acquisto dell’abitazione in usufrutto a suo padre e in nuda proprietà a lei si sia fatta richiesta delle agevolazioni prima casa, anche per il suo diritto di nuda proprietà, chiaramente le impedisce di chiedere nuovamente le agevolazioni.
E’ quindi necessario, per poter nuovamente usufruire della “prima casa” che lei si liberi della nuda proprietà suddetta.
Chiaramente se ne può liberare vendendo o donando anche a suo marito (che potrebbe godere delle agevolazioni a sua volta, visto che “non ha nulla”).
A quel punto lei tornerebbe in possesso dei requisiti per godere della prima casa, ed avrebbe anche un credito d’imposta da spendere nel nuovo atto, con ulteriore risparmio fiscale.
Chiaramente, però, occorre fare i conti con i numeri reali, perché l’atto con cui lei trasferirà la nuda proprietà a suo marito, in ipotesi una donazione, ha comunque un costo.
Occorre dunque valutare se il risparmio che lei otterrebbe potendo acquistare come prima casa quella nuova non venga “mangiato” dalla spesa per liberarsi dell’attuale bene!
Come al solito, dunque, il consiglio è rivolgersi al proprio notaio di fiducia, portare la documentazione e farsi spiegare come stanno le cose.
Cordiali saluti
Federico Alcaro Notaio
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cerco informazioni per poter decidere l’eventuale acquisto
Io sono proprietario per eredita’ di 1/3 di una casa con mia sorella e mia madre dove ho la mia attuale residenza Ho ereditato successivamente da una zia che non aveva figli assieme ai cugini 1/6 di un appartamento nello stesso comune. Sto valutando se liquidare gli altri per diventare proprietario al 50% con mia sorella dell’immobile per affittarlo.
Questa operazione la voglio fare senza utilizzare le detrazioni per la prima casa. Questo perché ho intenzione di acquistare in altro comune un appartamento, dove ho il mio domicilio, e in questo caso utilizzare le detrazioni 1°casa. Le chiedo se queste operazioni sono possibili Grazie anticipatamente
Gentile Roberto
se ho compreso bene la tua richiesta, sei in procinto di:
– acquistare quote di proprietà di un appartamento da tuoi familiari pagando l’imposta piena;
– acquistare un appartamento in un altro comune usufruendo delle agevolazioni fiscali.
Non riscontro, nel merito, nessuno ostacolo ad eseguire le due operazioni.
L’importante è che al momento della rogito della prima casa ci siano i requisiti oggettivi e soggettivi per le agevolazioni fiscali all’acquisto.
Cordiali saluti e grazie per seguirci
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
ho letto l’articolo e i commenti ma vorrei se possibile un chiarimento.
Il mio compagno ha acquistato nel 2007 una casa beneficiando delle agevolazioni come prima casa, con un mutuo ancora in essere.
Adesso vorremmo acquistare una casa insieme, in un altro comune, e affittare quella in suo possesso.
Se ho ben capito intestando la nuova casa al 50% lui pagherebbe la sua parte senza agevolazione prima casa e senza detrazioni degli interessi sul mutuo.
Se invece intestiamo la nuova casa solo a me, con mutuo intestato ad entrambi, e lui spostasse la residenza, perderebbe solo le detrazioni sul mutuo di questa seconda casa?
E’ possibile per lui affitare la prima casa?
Vi ringrazio in anticipo per l’aiuto.
Gentile Egle,
ciò che scrivi è esatto: se la casa viene cointestata, il tuo compagno deve pagare l’imposta piena sulla compravendita e gli interessi del mutuo non sono deducibili dalle tasse.
Per quanto riguarda il nuovo mutuo da accendere per l’acquisto della casa, se il tuo compagno interviene come mutuatario e non si intesta la casa, la deducibilità degli interessi si riduce al 50%, in quanto lui non ne ha diritto. Invece di intervenire come mutuatario, potrebbe intervenire come garante. In questo modo raggiungereste il duplice obiettivo: imposta sostitutiva agevolata (0,25% anziché 2,00% sull’importo erogato) e piena deducibilità degli interessi nei limiti di legge.
In ultimo, il tuo compagno chiaramente può affittare la casa acquistata con le agevolazioni fiscali, ma in questo caso perde la possibilità di portare gli interessi passivi tra gli oneri deducibili.
Spero di esserti stato d’aiuto. Invio a entrambi un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Grazie mille per la rapida risposta.
Opteremmo per una doppia intestazione del mutuo per poter avere entrambi un’assicurazione sulla perdita del posto di lavoro che non è valida per il garante.
Grazie ancora per la cortesia
Grazie a te per il tuo apprezzamento ai nostri post!
Salve,vedendo i commenti e risposte molto esaudienti che vengono date in questo sito mi permetto di esporre anche il mio quesito.Possiedo un piccolo appartamento dal 2010 nel quale ho la mia residenza e nel quale ho usufruito del cotributo di prima casa. Adesso assieme alla mia compagna siamo in procinto di acquistarne uno più grande nello stesso comune dove vogliamo trasferirci entrambi. Vorrei sapere se è possibile avere il contributo prima casa passando la mia più piccola come seconda casa (pagando la differenza) e la nuova come abitazione principale registrandola a mio nome visto che anche lei è compropietaria con sua sorella dove abita adesso e nella quale è stato chiesto il contributo prima casa.La rigrazio per la sua cortese attenzione in attesa di una risposta.Luciano
Gentile Luciano.
immagino che “per contributi prima casa” tu intenda le agevolazioni fiscali “acquisto prima casa”.
Potrai usufruire nuovamente delle suddette agevolazioni solo se vendi la proprietà acquistata con i benefici fiscali categoricamente prima di riacquistare la nuova abitazione.
Valuta con il tuo professionista di fiducia se alienare (vendere/donare/ecc.) l’attuale abitazione alla tua compagna.
Ti ringrazio per seguirci. Cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO Casanoi.it
Gent.mo,
a seguito della morte di mia moglie, mio cognato è diventato comproprietario di un sesto della casa in cui vivo (io sono proprietario degli altri cinque sesti ed è per me prima casa).
In caso di acquisto da parte mia di quel sesto… ho diritto a agevolazioni particolari ?
Inoltre l’imposta di registro andrà calcolata solo sul sesto o ancora su tutta la casa ??
Grazie
Roberto Minervino
Gentile Roberto,
nel caso acquistasse la quota di un sesto da suo cognato, può usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa se:
– ha usufruito in precedenza delle agevolazioni per l’acquisto di altre quote della medesima abitazione
– non ha mai usufruito delle agevolazioni prima casa
– se ha gli altri requisiti.
L’imposta viene calcolata sulla quota che acquista (un sesto).
Può calcolare l’ammontare dell’imposta utilizzando il nostro CalcolaImposte, inserendo un sesto della rendita catastale dell’abitazione e di eventuale pertinenza.
Rientrano nelle agevolazioni prima casa anche le pertinenze (al massimo una per ogni categoria catastale).
Grazie per averci scritto, cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Notaio
Le faccio il seguente quesito.
Ho acquistato un immobile nel 2011 al 50 % con la mia attuale Moglie (all’ epoca dell’ acquisto non eravamo ancora spostai) e abbiamo ovviamente beneficiato entrambi dell’ aliquota agevolata Prima casa.
Sto valutando l’ acquisto di un immobile ad un’ Asta sempre nello stesso Comune dove risiediamo , potrei donare il 50 % di casa nostra a Mia Moglie così da dichiarare all’ Asta che l’ immobile diventerà per me prima casa ?
Ovviamente tale donazione avverrà solo se mi aggiudico l’ immobile , quindi le chiedo : la donazione deve avvenire lo stesso giorno dell’ aggiudicamento, oppure visto che per
il saldo ci sono 60 gg. per poi andare in trascrizione potrei fare la donazione anche qualche giorno dopo e poi saldare l’ aggiudicamento ?
spero di avere reso bene l’ idea della mia richiesta, in sintesi sto cercando di pagare se possibile all’ Asta, l’ aliquota più bassa possibile.
Grazie
Gentile David,
in linea generale è ritenuto che il momento dell’acquisto del bene, nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata, coincida con la pronunzia da parte del magistrato competente del cosiddetto “decreto di trasferimento”.
Normalmente tale procedura parte con la proposizione delle offerte, passa attraverso la fase dell’aumento del sesto, continua con l’aggiudicazione definitiva e si conclude con l’emanazione del decreto.
Se così stanno le cose per lei è necessario avere le condizioni per l’acquisto agevolato solo al momento del decreto e non prima e pertanto il suo piano d’azione sembrerebbe fattibile.
Tuttavia le fattispecie di acquisto “all’asta” sono innumerevoli e non tutte seguono il medesimo procedimento. Pertanto, come al solito, il consiglio è quello di non accontentarsi di questo breve parere, ma di confrontarsi con un notaio in carne ed ossa, cui sottoporre la documentazione.
Cordiali saluti
Federico Alcaro Notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940
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Buongiorno, ripongo il mio quesito che avevo postato Ieri sera , ma che adesso non visualizzo più.
le mie domande sono queste:
Mia Madre Vedova e senza uteriori immobili intestati si sta apprestando ad acquistare un Immobile con i benefici di PrimaCasa.
Fra 5 o 6 Mesi Io e mia Mogle venderemo un immobile di cui siamo proprietari al 50 % e su cui entrambi stiamo beneficiando dell’ aliquota agevolata Prima Casa ma non sono ancora trasacorsi i primi 5 Anni , dopo di che vorremo ricomprare una quota del 50 % della Nuova Casa a mia Madre ovviamente trasferendoci anche la residenza.
Quindi ricomprnado questa quota e trasferendoci lì, manteniamo il beneficio dell’ aliquota Prima CASA ?
MI Madre che vende una quota della Prima Casa entro i primi 5 Anni quali differenze di aliquote dovrà pagare, se dovrà pagarle ?
Spero di essere stato chiaro e ringrazio in anticipo della risposta cortese
Cordiali SALUTI
Gentile Daniele,
il suo programma, per come lo ha esposto, consentirà sicuramente a lei e sua moglie di poter acquistare il 50% da sua madre con le agevolazioni prima casa, dunque non decadendo dalle attuali agevolazioni.
Purtroppo comporterà per sua madre, al contrario, la sicura decadenza per il 50% rivenduto prima dei 5 anni.
L’importo di spesa cui sua madre andrà incontro è notevole: quel 7% circa risparmiato all’atto dell’acquisto (al momento del quale sua madre pagherà il 3% del valore catastale più altre voci fisse invece del 10% più le voci fisse), aumentato del 30% e degli interessi legali.
Le consiglio pertanto, e vivamente, un confronto con un notaio prima di iniziare la procedura “familiare” prevista per valutare, conti alla mano, se vi sono strade migliori.
Cordiali saluti
Federico Alcaro Notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Salve
ho acquistato pochi mesi fa un appartamento con le agevolazioni “prima casa” insieme alla mia ragazza (in compropietà), io attualmente ho la residenza in una regione differente e sicuramente sposterò la residenza entro breve, la mia ragazza ha già la residenza nel comune dove abbiamo comprato casa (ma in una casa diversa), deve comunque cambiare la residenza nella casa acquistata ?
Grazie.
Gentile Stefano,
non è necessario per la tua ragazza trasferire la residenza nella prima casa acquistata, poiché ha già il requisito di “avere la residenza nel medesimo comune”.
Come puoi leggere nel nostro post a cui hai inviato la tua domanda, il terzo requisito è
proprio “…avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando”.
Ti ringrazio per averci scritto.
Cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO Casanoi.it
Buongiorno,
Sono comproprietaria di una casa con le agevolazioni prima casa, posso vendere la mia quota del 50% prima dei 5 anni o se vendo dovrò comprare un’altra in un anno?
Gentile Nicole,
puoi vendere la tua quota del 50% dell’abitazione acquistata con i benefici fiscali prima casa, anche prima dei 5 anni dall’acquisto.
Se però non ricompri una prima casa entro un anno dalla vendita, dovrai corrispondere all’Erario l’imposta piena, comprensiva di interessi (ti segnalo che fino a pochi mesi fa si applicavano anche delle sanzioni, che però il governo ha abolito).
Se riacquisti entro un anno una nuova prima casa, puoi inoltre avvalerti dell’opportunità di recuperare l’imposta pagata al momento del primo acquisto, di cui puoi chiedere rimborso o detrarre dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Silvana,
credo di poterle dare una buona notizia. Stando le cose come me le ha descritte, lei ha tutto il diritto di godere dell’agevolazione prima casa nell’acquisto delle quote dai suoi fratelli e da sua madre.
Infatti l’agevolazione “prima casa” è in realtà una doppia agevolazione: una prevista per le ipotesi di successione; l’altra per le ipotesi di acquisto a titolo oneroso (cioè, sinteticamente, attraverso una compravendita tra vivi). Ed è espressamente previsto che l’aver goduto dell’agevolazione in sede di successione NON impedisce il successivo acquisto a titolo oneroso con le agevolazioni.
Peraltro nel suo caso il problema non sussiste, poichè lei acquista QUOTE dell’immobile che in parte è già di sua proprietà: dunque non farà che estendere l’agevolazione già goduta alle altre quote dell’immobile che comprerà. In questo caso non v’è alcuna incertezza.
Scelga un notaio di fiducia con cui valutare l’atto e si porti la copia della dichiarazione di successione che avete presentato. Il collega saprà, lette le carte, confermarle la mia ricostruzione.
Cordiali saluti
Federico Alcaro, notaio
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Buongiorno! Volevo chiederle un’informazione: sono comproprietaria con i miei due fratelli e mia madre di una casa; le quote sono rispettivamente:
– 1/6 mia quota
– 1/6 mia sorella
-1/6 mio fratello
– 3/6 è la quota di mia madre.
La casa di cui sono comproprietario è stata acquistata con le agevolazioni prima casa.
Ora voglio acquistare una casa per me nello stesso Comune; posso usufruire comunque delle agevolazioni prima casa? altrimenti, per poter usufruire delle agevolazioni, quale via potrei percorrere oltre alla possibilità di vendere la quota ai miei fratelli (che non potrebbero acquistarla al momento)? grazie
Buongiorno Marta,
purtroppo in base alla descrizione che lei fa della sua situazione attuale non vedo altra strada, per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” nel prossimo acquisto che effettuerà, che quella di cedere la sua quota (ad un fratello, ad entrambi, a sua madre…). La legge è chiarissima al riguardo: lei ha acquistato, seppur una quota di un sesto, godendo delle agevolazioni prima casa. Fintanto che questo sesto rimane nel suo patrimonio, lei non ha diritto di godere nuovamente delle agevolazioni.
Le faccio presente che non occorre necessariamente VENDERE, ma si può anche REGALARE (attraverso la donazione). Atto che ha costi fiscali piuttosto contenuti (soprattutto tra fratelli o tra genitori e figli) e che le permette di riottenere i requisiti per l’acquisto agevolato.
Le faccio da ultimo presente che se l’acquisto della attuale casa è stato compiuto in virtù di successione (mi viene da supporlo considerando le quote di proprietà indicate, ma potrei sbagliarmi), l’aver utilizzato l’agevolazione prima casa nella dichiarazione di successione NON LE IMPEDISCE di usarle nuovamente per il suo futuro acquisto.
Dunque scelga il notaio che l’assisterà nell’acquisto e gli sottoponga la questione, mi sembra che si possano vagliare alcune possibilità per aiutarla.
Cordiali saluti
Federico Alcaro, notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Buongiorno,
avrei un quesito da sottoporre, mia moglie è proprietaria di una casa acquisita nel 2005, come prima casa, noi ci siamo sposati nel 2007 con separazione dei beni. Vorremmo acquistare una casa più grande, visto l’allargamento della famiglia, ma il venditore ci ha sconsigliato di vendere ora la casa proponendoci una locazione.
Per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa devo acquistare io l’abitazione (sempre che sia possibile) o visto il passaggio da prima a seconda casa dell’abitazione attuale è possibile cointestare questa nuova casa?
E’ possibile acquistare una nuova casa, nel caso di mia moglie, senza perdere le agevolazioni ottenute sull’acquisto della vecchia casa?
Nel ringraziarla porgo cordiali saluti.
Roberto
Gentile Roberto,
le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si concretizzano al momento del rogito notarile, quando vengono soddisfatti i requisiti di legge (come indicato nel testo del nostro post).
Ai fini specifici delle agevolazioni, non incidono i fatti “successivi” all’acquisto, ovvero se l’abitazione acquistata con le agevolazioni viene successivamente affittata o comunque non è più adibita a prima casa. In altre parole, non si “perdono” le agevolazioni fiscali per la prima casa, ad eccezione che non venga venduta l’abitazione:
– prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto
– non si riacquisti la prima casa entro 1 anno dal rogito di vendita
(non è comunque il caso di tua moglie che ha acquistato 8 anni fa).
Rispondendo per ordine a quanto chiedi:
1. Se acquisti la nuova casa, in tutto o in parte, puoi usufruire alle agevolazioni prima casa per la relativa quota di proprietà
2. Se tua moglie intesta la nuova casa, in tutto o in parte, pagherà imposte per la quota di proprietà come seconda casa a meno che non stipuli il rogito di vendita dell’attuale abitazione prima di acquistare la nuova abitazione
3. Come scritto in precedenza, le agevolazioni prima casa non si perdono. Eventualmente se non sono stati soddisfatti tutti i requisiti dichiarati al momento del rogito (ad esempio trasferimento della residenza entro un certo periodo), l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’intera imposta dovuta oltre le sanzioni.
Grazie per essere intervenuto nel nostro blog.
Cordiali saluti, Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Egr. Signor Notaio,
le vorrei cortesemente esporre la situazione mia e della mia compagna. Siamo, ognuno dei 2, proprietari di una diversa abitazione entrambe rogitate con benefici per prima casa. Non abbiamo però richiesto il finanziamento regionale FVG in quanto oltre ad abitarci (ognuno in una casa diversa) affittiamo i rimanenti posti letto a studenti. Ora il nostro desiderio è quello di andare a vivere assieme. Per fare ciò avevamo pensato di comprare un terzo immobile con l’obiettivo di prendere sia le agevolazioni prima casa, sia il contributo della regione (circa 20 000€ in 10 anni). Per raggiungere tale scopo l’idea che mi è venuta è quella di vendere il mio appartamento a lei (che acquisterebbe di fatto una seconda casa e dunque pagherebbe imposte superiori) ed acquistare intestando solamente a me un nuovo appartamento ottenendo sia agevolazioni che contributo regionale. Il gioco dovrebbe valer la candela in quanto la vendita verrebbe a costare sui 6 000€ mentre le agevolazioni+contributo sarebbero dell’ordine di 23 000€ in 10 anni.
Parlo bene od ho preso un abbaglio?
Ringrazio sentitamente
Gentile Andrea,
tecnicamente ciò che scrivi è corretto.
Se si vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, si ha diritto ad usufruire nuovamente delle agevolazioni per una nuova abitazione.
La vendita che prospetti della tua attuale casa, deve essere reale e non fittizia; il prezzo congruo e i pagamenti dovranno essere documentati e citati nell’atto notarile di compravendita.
In merito ai finanziamenti della regione FVG, ti consiglio di verificare che tra le cause escludenti non ci sia proprio l’essere stato proprietario di abitazione.
Grazie per averci scritto. Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli – CEO CasaNoi.it
Egr. Notaio,
Mia madre vive attualmente in una abitazione in affitto e non detiene nessuna altra proprietà. Due mesi fa è deceduta sua sorella e lei risulta essere l’unica erede legittima. Stà per presentare domanda di successione, e la domanda che le rivolgo è se in questo caso può far valere il diritto di prima abitazione con conseguente pagamento di imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Grazie anticipatamente per una sua cortese risposta-
Gentile Mauro,
nel caso di successione di beni immobili, oltre all’imposta di successione con le franchigie previste, è necessario corrispondere al Fisco l’imposta ipotecaria (aliquota del 2%) e imposta catastale (aliquota del 1%).
Queste aliquote si applicano al Valore Catastatale dell’immobile.
Se vi sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte catastali e ipotecarie devono essere corrisposte in misura fissa, pari a 168,00 € ciascuna. E’ questo il caso di tua madre.
Grazie per il tuo intervento. Cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Egr. Notaio,
Sono titolare di prima casa al 100% acquistata nel 2004.
Ho appena comparta una nuova casa cointestata con mia moglie 50% per lei è prima casa visto che non ne possiede altre. Io ho messo in vendita la mia perché non posso permettermi ad oggi tale investimento.
Il punto e’ che l’atto notarile per la casa che ho comprato avverrà entro fine novembre 2013 mentre quello di vendita potrebbe non essere antecedente magari potrebbe avvenire max 2/3 mesi dopo. Come faccio a beneficiare delle agevolazioni prima casa. Basta il preliminare di vendita della mia oppure occorre l’atto notarile antecedente.
In ogni caso cosa mi consigliata per risparmiare e beneficiare di tali agevolazioni. Grazie Cordialmente Andrea Biagini
Gentile Andrea Biagini,
quello che fa fede è la data del rogito e non del compromesso. Se il rogito di acquisto avviene prima del rogito di vendita della sua prima casa, purtroppo non può beneficiare delle agevolazioni. Cerchi con l’aiuto del suo notaio e delle parti, di posticipare il rogito di acquisto di 2/3 mesi o – viceversa – di anticipare il rogito di vendita.
Con questa soluzione, oltre a usufruire delle agevolazioni fiscali dell’acquisto prima casa per la quota del 50%, potrà recuperare integralmente l’imposta pagata nel precedente acquisto.
Se questo non è possibile, valuti i maggiori oneri e l’eventualità di “risparmiare” intestando la nuova casa solo a sua moglie.
Grazie per averci scritto. Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buongiorno;chiedo cortesemente una risposta, al quesito
formulato precedentmente,ossia..
Vorrei comprare appartamento con agevolazione prima casa,
però ne possiedo già uno in un comune differente, con rogito del
1974 all’epoca ottenni il mutuo agevolato con requisiti richiesti
di non possesso altre proprietà.
A queste condizioni è possibile avere requisiti prima casa?
ringrazio anticipatamente.
Gentile Enzo,
la normativa per le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa è del 1982.
Il tuo acquisto del 1974 è precedente, e pertanto non hai beneficiato delle agevolazioni.
Da quanto scrivi, ritengo che hai i requisiti per richiedere l’applicazione dell’imposta agevolata.
Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
volevo sapere se è possibile avere l’agevolazione prima casa su un’abitazione ricevuta in eredità dal coniuge e di sua proprietà esclusiva(regime di comunione dei beni) anche se si è titolari di una comproprietà con il coniuge e altre persone in altro comune.La ringrazio in anticipo, Michela
Gentile Michela,
se ricevi una casa in eredità, dovrai pagare la tassa di successione, ma non le imposte sulla casa, che si devono calcolare e pagare solo in caso di acquisto.
Un caro saluto e grazie per seguirci!
Team CasaNoi.it
Buongiorno , Le vorrei porre un quesito. Prima del matrimonio , io e mia moglie , abbiamo acquistato la nostra casa usufruendo entrambi delle agevolazioni prima casa ed intestandola rispettivamente al 40% e al 60% . Successivamente ci siamo sposati in regime di comunione dei beni e lo siamo tuttora. Sono trascorsi ben piu’ di 5 anni.
Mia moglie , quest’anno dopo la morte del padre , ha ricevuto in successione un appartamento nello stesso comune di residenza del nostro.
Adesso mia moglie vorrebbe vendere l’appartamento ereditato daal padre per poi acquistarne un altro , probabilmente sempre nel medesimo comune .
Come si potrebbe operare , nella nostra specifica situazione , per poter usufruire delle agevolazioni prima casa sull’eventuale nuovo acquisto ?
Ci e’ stato suggerito che mia moglie venda la sua quota (60%) a me , successivamente andare in regime di separazione dei beni e , solo DOPO , mia moglie potrebbe acquistare una nuova casa con le agevolazioni , ma entro un anno dalla cessione .
Mi appare tutto molto complicato e nebuloso. E’ questa la soluzione o possono essercene altre ?
Abbiamo anche 2 figli di 12 e 5 anni …
La ringrazio molto della sua attenzione e Le porgo i miei piu’ distinti saluti.
Buongiorno sig. Luigi,
in effetti la strada che le hanno suggerito è sostanzialmente corretta, se non per la necessità che l’atto di scelta del regime di separazione dei beni dovrà precedere (e non seguire) anche la vendita o la donazione da sua moglie a lei del 60% dell’attuale vostra abitazione. In sostanza affinchè sua moglie possa chiedere le agevolazioni “prima casa” deve risultare: 1) NON proprietaria esclusiva (100%) o in comunione con il coniuge di una abitazione nel medesimo comune; 2) NON proprietaria, anche per quote, di una abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
Entrambi i requisiti saranno realizzati con la vendita/donazione del 60% dell’attuale vostra abitazione e con la vendita dell’abitazione ereditata.
La fattispecie, per quanto non complessa e piuttosto comune, richiede peraltro una valutazione complessiva, se possibile prima di procedere a presentare la dichiarazione di successione di suo suocero (per esempio occorre valutare sia la circostanza che ci siano o meno altri eredi, sia la possibilità o meno di richiedere agevolazioni in sede di dichiarazione di successione).
Il dato della presenza di due figli, entrambi minori d’età, può essere utile, a seconda dei vostri progetti “familiari”, per valutare eventuali soluzioni alternative alla strada sopra delineata.
Come sempre, la mia risposta è tesa ad essere una prima indicazione di massima, ma non posso non esortarla a rivolgersi al suo notaio di fiducia per valutare l’intera situazione e verificare la percorribilità di altre strade (per esempio l’acquisto diretto in capo ai vostri figli o ad uno di essi, risparmiando così il trasferimento tra voi coniugi).
Cordiali saluti
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912
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salve, è venuto a mancare mio madre, e in successione ora entriamo io e i miei due fratelli, in quanto non c’è più mia madre. io e i miei fratelli siamo già proprietari per 1/9 a testa, dalla precedente successione, e ora dovremo dividere i 6/9 rimanenti. i miei fratelli hanno tutti casa propria, mentre io sono sposato in comunione, ma mia moglie ha acquistato casa prima del matrimonio, e io non sono intestato; il mio dubbio è : nella successione che dovremo fare per dividere i 6/9 e avendo io già 1/9 della casa, posso usufruire di agevolazione prima casa, o no, in quanto possiedo gia 1/9 della stessa? in attesa di un riscontro porgo distinti saluti. grazie
Gentile sig. Francesco,
la sua domanda, purtroppo, non consente una chiara rappresentazione della situazione e conseguentemente non mi permette di darle un parere in forma sintetica.
Non è chiaro se ancora dobbiate presentare la dichiarazione di successione (e quindi se la sua domanda sia: posso godere delle agevolazioni prima casa nella dichiarazione di successione?) oppure se la dichiarazione sia già stata presentata e si tratti di procedere ad un atto di divisione o di cessione delle quote dai suoi fratelli a lei.
Chiarire i fatti è fondamentale per poter al meglio inquadrare la fattispecie. Solo per farle un esempio, se si trattasse di procedere a divisione non avrebbe senso parlare di agevolazioni prima casa, poiché la tassazione delle divisione è addirittura migliore della tassazione degli acquisti agevolati come “prima casa”.
Se invece si trattasse di acquistare le quote dei suoi fratelli avremmo il serissimo “problema” rappresentato dal regime patrimoniale vigente tra lei e sua moglie. Infatti in tale caso l’acquisto delle quote dei fratelli cadrebbe in comunione con sua moglie e pertanto, quantomeno per i diritti di lei, sarebbe senz’altro esclusa l’agevolazione (sua moglie ne ha già goduto, se ho ben capito).
Se, ancora, si tratta di presentare la dichiarazione di successione, la risposta dovrebbe essere tendenzialmente positiva (lei sembrerebbe avere i requisiti per agevolare le imposte dovute in sede di presentazione della dichiarazione di successione).
Mi sembra doveroso rivolgersi ad un notaio di fiducia per valutare correttamente la situazione e decidere di conseguenza.
Cordiali saluti
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Buongiorno,
Attualmente sono proprietario di 2/3 di una casa acquistato con Mutuo prima casa (tutt’ora in essere).
Ho intenzione di comprare una casa nuova vendendo la mia parte di quella precedentemente acquistata a mia moglie (siamo in separazione di beni) mantenendo però il mutuo attivo (e’ intestato esclusivamente a me). La casa e’ correntemente affittata e ho spostata gia’ la residenza in altro posto; non sto quindi piu’ detraendomi gli interessi passivi (al 19%).
Dopo aver venduto la mia parte di casa a mia moglie vorrei acquistare una nuova prima casa (intestata esclusivamente a me) e vorrei accedere alle agevolazioni prima casa, sia per le imposte di registro che per le agevolazioni mutuo prima casa (0.25% invece del 2%).
Questa cosa e’ possibile?
La ringrazio in anticipo per la sua gentile risposta.
Saluti Emmanuele
Gentile Emmanuele,
nel caso tu trasferisca a tua moglie la proprietà prima di riacquistare e che tu non sia proprietario di altre abitazioni nello stesso Comune dove stai acquistando, ti confermiamo che puoi usufruire dell’imposta agevolata per l’acquisto della prima casa.
Se finanzi l’acquisto della “nuova” prima casa con un finanziamento bancario, puoi beneficiare naturalmente dell’imposta sostitutiva agevolata per i mutui prima casa (0,25%).
Per calcolare le imposte che andrai a pagare ti invitiamo ad utilizzare il nostro nuovissimo CalcolaImposte, che trovi nel blog di CasaNoi.it
Un caro saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, sono proprietatio al 50% con mia moglie dell’abitazione in cui abbiamo la residenza.
Siamo intenzionati ad acquistare un’abitazione al grezzo avanzato dal costruttore, per poi finirla autonomamente. Per avere diritto alle agevolazioni prima casa, e’ necessario che al momento dell’acquisto della nuova (al grezzo avanzato), la nostra attuale abitazione sia gia’ venduta, o abbiamo un periodo di tempo in cui possiamo essere proprietari di entrambe, prima di ultimare la vendita dell’attuale abitazione?
Cordiali Saluti
Gentile Alberto,
i requisiti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa devono sussistere al momento del rogito notarile.
Poiché non è possibile essere proprietari contemporaneamente di due abitazioni che hanno usufruito delle agevolazioni prima casa, dovrete necessariamente vendere la vostra, prima di stipulare l’acquisto della nuova.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve! un anno fa è mancato mio padre e nella successione di tre appartamenti siti allo stesso numero civico, quello in cui io ho residenza, il notaio mi ha consigliato di chiedere le agevolazioni prima casa per uno di questi. essendo noi sei fratelli, la mia proprietà su ciascun immobile è di 1/6. gli immobili si trovano in sicilia
dovendo ora comprare casa in emilia romagna, con proprietà del 100% su quella che diventerà la mia prima casa, mi chiedo quale imposta per l’acquisto dovrò andare a pagare (prima o seconda casa?)
c’è modo di spostare o rinunciare all’agevolazione prima casa per l’1/6 di proprietà che si trova in sicilia? posso in qualche modo rimediare al problema?
grazie
Gentile Sara,
lei potrebbe cedere la sua proprietà e quindi “liberare” l’agevolazione prima casa (che, le ricordo, è una e una soltanto) per poi usufruirne rigorosamente entro 12 mesi con il nuovo acquisto che dovrà essere adibito ad abitazione principale. Le suggerisco di fare attenzione alla plusvalenza, eventualmente emergente dalla vendita, in quanto sta cedendo un immobile prima del decorso del quinquennio. Tuttavia se lei ha posto la sua residenza nell’immobile che idealmente cederebbe (quello in Sicilia) per almeno la metà del periodo di possesso + un giorno, non emerge alcuna plusvalenza.
La ringrazio di averci scritto e spero di esserle stato utile.
Dr. Sergio Montedoro
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
http://www.studiomontedoro.net
Salve, ho due appartamenti, in due città diverse. Ne ho venduto uno acquistato con agevolazione prima casa e ne sto acquistando uno nella stessa città dove ho l’altro. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa per quest’ultimo appartamento che sto per acquistare? Grazie.
Caro Vincenzo,
se riacquisti nello stesso comune in cui sei già proprietario di un altro immobile, non hai diritto all’agevolazione “prima casa”. Cordiali saluti.
Giuseppe Palombelli, CEO casanoi.it
Buongiorno,
vorrei sottoporre la mia questione e comprendere qual’è la migliore soluzione.
Sono in possesso di un immobile con agevolazione prima casa e sto acquistando una casa con la mia compagna. Abbiamo già richiesto la cointestazione del mutuo per cui lei avrà il diritto al rimborso al 50% come sua prima casa, il mio dubbio è: posso intestare la casa anche a me che diventerebbe la mia seconda al 50%? O cosa mi conviene fare visto che la mia prima casa nella stessa città la darò in affitto?
Grazie per la risposta
Cordiali Saluti
Giovanni
Caro Giovanni,
la decisione di intestare/cointestare una casa è la prima decisione da prendere, la più importante. Avere la proprietà di un immobile ha tante ripercussioni:
– entra a far parte del proprio patrimonio personale
– se ne può disporre in vita come meglio si crede
– si può vendere/donare
– si possono ricavare redditi (locazioni), ma bisogna sostenere le imposte e le spese
– entra nella massa ereditaria in caso di successione. Gli gli eredi legittimi vengono pertanto garantiti nella quota disponibile
– può essere aggredita dai creditori.
La decisione riguarda quindi non solo te, ma tutto il tuo nucleo familiare. Parlane con il tuo professionista di fiducia.
Nel tuo caso specifico, se decidete di cointestare la casa:
– per la tua quota del 50% pagherai imposta di compravendita piena (registro o IVA): puoi calcolare subito le imposte da pagare con il CalcolaImposte di Casanoi
– pagherai l’imposta sostitutiva sul 50% del mutuo erogato alla aliquota del 2%; la tua compagna pagherà invece sul 50% del mutuo erogato l’aliquota agevolata dello 0,25%
– non avrai vantaggi fiscali per gli interessi del mutuo, anche se in futuro diventerà la tua prima casa di fatto. La tua compagna, invece, potrà portare tra gli oneri deducibili il 50% degli interessi.
Nell’ipotesi di cointestazione della casa, chiedi alla Banca se è possibile impostare il contratto di mutuo in questo modo: mutuatario: solo la tua compagna; garante: tu; datori d’ipoteca: tu e la tua compagna in quanto cointestatari della casa. In questo modo avrete 2 tipi di vantaggi fiscali:
a) deducibilità sull’intero importo degli interessi del mutuo (entro il massimale previsto di anno in anno)
b) imposta sostitutiva del mutuo all’aliquota ridotta dello 0,25% sull’intero importo erogato.
In ultimo: se la tua attuale prima casa dove abiti verrà affittata, dovrai sostenere le imposte sul reddito di locazione e, se non cambia l’attuale normativa, pagare l’IMU come seconda casa.
In bocca al lupo e un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buona sera volevo porvi questo quesito:
il 27 luglio e mancato mio padre,ora dobbiamo fare la successione ma non capisco come fare.La casa che era totalmente intestata a mio padre(comprata negli anni 70 dai miei nonni)la casa e cosî strutturata terzo piano c e l appartamento dove abitavano I miei genitori e mio fratello al secondo e primo piano 2 appartamenti vuoti e il pian terreno un altro appartamento (almeno cosi lo definisce il catasto)ma che non ha neppure I servizi igenici (come si usava una volta erano in fondo al cortile ora non esistono piu).
Gli eredi siamo mia madre mio fratello ed io come devo valutare gli apartamenti?Possiamo ritenerli tutti prima casa?Io perô non abito piu li, abito a Genova.Sono sposata in separazione dei beni e la casa (prima casa)è intestata solo a mio marito,quindi io come posso comportarmi la residenza non penso che posso spostarla devo averla con mio marito giusto?Scsate ma non so come muovermi,grazie.
Gentile Micaela,
innanzitutto non abbia fretta, ha ancora undici mesi per presentare la dichiarazione di successione, tutto il tempo per comportarsi correttamente.
La invito a rivolgersi al suo notaio di fiducia per discutere in modo completo delle questioni giuridiche collegate al suo lutto, che non si riducono nell’adempimento fiscale della dichiarazione di successione e che sono spesso l’occasione di ben impostare futuri sviluppi. Per quanto attiene strettamente alla sua domanda, se ho ben capito, suo padre era proprietario di un fabbricato da cielo a terra. La dichiarazione di successione appare lineare: sua madre, lei e suo fratello dovrete indicare le 4 unità abitative (categoria catastale “A”) e tutte le altre unità (categoria “C” solitamente) dotate di rendita catastale che compongono la casa, verificando anche la situazione del cortile o giardino.
Tuttavia suggerisco nuovamente di valutare l’intera situazione con un notaio: se la situazione reale dei luoghi non corrisponde alla descrizione che ne fa il catasto (sembra che l'”appartamento” al piano terra sia più una serie di vani “cantina”), si deve chiarire giuridicamente quale è la situazione “che dovrebbe essere” e decidere di conseguenz quali comportamenti tenere. Non sottovaluti la faccenda. Potrebbe rendersi necessario un cambio di destinazione d’uso, e avere una chiara consapevolezza dello stato giuridico delle cose è fondamentale.
Allo stato attuale, quattro unità abitative, è tecnicamente possibile per voi usufruire delle agevolazioni prima casa per due delle abitazioni: direi il terzo piano (dove immagino risiedano sia sua madre che suo fratello), ed uno tra il secondo ed il terzo. Ovviamente è necessario che siano rispettati i requisiti generali in capo a sua madre e suo fratello, tra i quali non c’è solo la residenza.
Così pagherete le imposte ipotecarie e catastali in percentuale (3% complessivo) sulle unità del piano terra e del primo piano (ad esempio) e pagherete le imposte in misura fissa su quelle del secondo e terzo. Ai fini della dichiarazione di successione (ma non dell’imu) non rileva che suo fratello sia residente non al secondo (o primo) piano, ma al terzo assieme a sua madre, l’importante è che possiedano i requisiti generali (tra i quali la residenza – solo – nel Comune). Lei non ha i requisiti, poichè non vive nel Comune ove sono i beni. Potrebbe estendere il beneficio al terzo appartamento (lasciando sempre fuori il piano terra, come consiglio per eventuali sviluppi) se si impegnasse a trasferire la residenza nei 18 mesi successivi, ma diffidi dalle soluzioni facilone: un trasferimento “fittizio” non è consentito ed è soprattutto molto scomodo da gestire.
Come vede in poche righe già tante informazioni, e ve ne sono altrettante: la decadenza dalle agevolazioni in caso di rivendita nei cinque anni, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, una eventuale futura divisione, per citarne solo alcune. Spero di esserle stato utile, ma la esorto a considerare l’onorario di un professionista che segua la sua famiglia in questa fase come un investimento e non come una inutile spesa.
Cordialmente
Federico Alcaro, notaio in Roma
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
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Tel.: 06.3234885/06.3234912
Facebook: https://www.facebook.com/pages/Studio-Notarile-Alcaro-Randazzo/431384200272205
Buona sera, il mio ragazzo vorrebbe acquistare una casa nel comune di Genova, dove lavora, ma è proprietario di una casa in Valle d’Aosta, dove ha la residenza, acquistata nel 2003 con agevolazioni prima casa. Sò che per usufruire nuovamente delle agevolazioni bisognerebbe venderla ma per motivi familiari i genitori preferirebbero non ricorrere alla vendità poichè legati “sentimentalmente”… quale sarebbe la soluzione migliore? I genitori sono proprietari di un’altra casa sempre a Genova e hanno un’altra figlia sposata anch’essa proprietaria di un immobile. C’è qualche via di uscita? Se loro facessero la separazione dei beni e la casa in Valle d’Aosta venisse intestata a uno dei due, quali sarebbero le spese da sostenere? E soprattutto cedendo la casa ai genitori si potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa? Ringrazio in anticipo Alessandra
Gentile Alessandra,
ti confermo che il tuo ragazzo può cedere la casa in Valle d’Aosta ai genitori e quindi usufruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto della nuova abitazione a Genova.
Bisogna però valutare attentamente la convenienza economica e talune conseguenze di una tale operazione.
La convenienza va valutata in termini comparativi. Qual è la maggior cifra che il tuo compagno dovrà pagare, se acquistasse a Genova come “seconda casa” – piuttosto che come “prima casa”?
Questa cifra è tale da giustificare il costo di un altro atto notarile, e relative imposte, per la casa in Valle d’Aosta?
Inoltre, la cessione della casa in Valle d’Aosta, a che titolo verrebbe effettuata? A titolo oneroso (=compravendita) o donazione?
Se fosse compravendita, c’è un corrispettivo da pagare; se venisse fatta la donazione ci sono delle controindicazioni riguardo ai diritti di terzi e/o difficoltà di futura rivendita (le banche difficilmente finanziano immobili pervenuti per donazione).
Ti consigliamo quindi di valutare quanto sopra con il notaio di fiducia, per prendere la decisione più opportuna.
Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it
Ho presentato dichiarazione di successione con un solo immobile e non altro, ho dato per scontato che era sottinteso che era l’immobile su cui si usufruiva della agevolazione fiscale e non ho inserito nessuna dichiarazione riguardo i requisiti, e ho pagato le imposte con i minimi , oggi mi sono vista recapitare una cartella di liquidazione con le maggiori imposte, perché manca la dichiarazione.
Posso presentare un atto integrativo o una dichiarazione con i requisiti, devo però ripagare le imposte minime? o altrimenti cosa posso fare? Grazie, Luisa
Gentile sig.ra Luisa,
preliminarmente, proverei ad avere un colloquio con l’Ufficio che ha liquidato le maggiori imposte sulla predetta dichiarazione di successione e sottoporrei a loro l’ipotesi, secondo noi valida, di integrare, con la documentazione necessaria, la prima dichiarazione di successione.
Presterei comunque molta attenzione a non far scadere i termini per impugnare l’atto, anche nelle more di “colloquio “ di cui al punto precedente.
Ritengo lei abbia buone possibilità di provare in sede contenziosa le sue ragioni, ma in questo ultimo caso le servirà un professionista abilitato di fiducia.
Cordiali saluti.
dott. Sergio Montedoro
Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma
http://www.studiomontedoro.net
Sono proprietario di un 50% dell’immobile acquistato con mia sorella, dove attualmente vivo.
Sono in procinto di acquistare un’altra casa al 50% con la mia compagna.
da quanto ho capito non posso usufruire delle agevolazioni primi casa, se prima non vendo la proprieta’ che gia’ posseggo.
L’unico dubbio.. è quanto pero’ poi da voi riportato nel post
Unica eccezione la troviamo quando il comproprietario di una porzione di immobile, acquistato con l’agevolazione “prima casa”, incrementa la sua quota acquistando un’ulteriore quota dello stesso immobile: ad esempio, se un comproprietario al 50% acquista l’ulteriore 50% della casa. Solo in questo caso è possibile usufruire dell’aliquota ridotta.
Non sarebbe il mio caso ? pertanto non capisco se posso usufruire o meno di questa agevolazione.
grazie
Gentile Chris,
quanto scrivi è corretto: essendo comproprietario di un immobile acquistato con agevolazione prima casa, al momento di acquistarne un’altra, anche se in comproprietà, non hai diritto ad usufruire delle agevolazioni prima casa.
Quel che invece hai letto nel nostro post riguarda chi è comproprietario di un immobile al 50% ed acquista l’altro 50% dello stesso immobile ha diritto alle agevolazioni.
Per fare un esempio pratico: se tu acquistassi la quota del 50% intestata a tua sorella, su quell’importo avresti diritto all’agevolazione e diventeresti proprietario unico.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it
Gent.mo Dottore, l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un’ulteriore quota di proprietà (50%), oltre a quella già posseduta (il restante 50%), spetta anche nel caso in cui la residenza non è più nel comune dell’immobile che si vuole in proprietà al 100%? Mi spiego meglio: sono comproprietaria al 50% col mio ex marito di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa nel 1996 avendone entrambi i requisiti richiesti dalla legge. Adesso vorrei acquistare il 50% del mio ex marito e diventarne proprietaria al 100%. Il problema è che non risiedo più dove ho l’immobile, ma a oltre 700 km di distanza. Posso ancora usufruire delle agevolazioni prima casa per incrementare la mia quota di proprietà dello stesso immobile? Grazie. Italia
Gentile Italia,
puoi nuovamente usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto del 50% dell’abitazione a condizione che venga soddisfatto anche il requisito del trasferimento della residenza.
La norma testualmente dice che “l’acquirente deve avere la residenza nello steso comune, oppure dichiarare nell’atto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando”.
Ti ringrazio per averci scritto. Buon anno!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Barbara,
nel caso di vendita e successivo riacquisto, per mantenere le agevolazioni, occorre acquistare il nuovo immobile entro un anno dalla data di vendita della casa comprata con le agevolazioni prima casa.
dott. Sergio Montedoro
Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma
http://www.studiomontedoro.net
Salve,ho un dubbio: ho ereditato a giugno 2009 il 50% di un appartamento ed ho fruito dell’agevolazione prima casa. A luglio 2011 vi ho messo la residenza, a maggio 2012 ho ereditato l’altro 50% sempre con l’agevolazione prima casa e a dicembre 2012 l’ho venduta. Devo ricomprare casa entro dicembre 2013 per non decadere dall’agevolazione o vale la data della prima eredità??? Grazie per la cortese risposta,Barbara.
SALVE, VORREI COMPRARE UN ABITAZIONE NEL COMUNE DI ROMA E USUFRUIRE DEI BENIFICI PRIMA CASA. ESSENDO GIA’ PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE ACQUISITATO COME SECONDA CASA, POSSO USUFRUIRE SEMPRE NELLO STESSO COMUNE DEI BENEFICI PRIMA CASA?
Caro Felice,
purtroppo non ti è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. Infatti, come trovi scritto anche nel nostro post, nel paragrafo “Quali requisiti…”, per avere diritto al beneficio dovresti “non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando”.
Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it
buongiono,
ho acquistato un appartamento nel 2006 al 50% con mia moglie (sfruttando i benefici prima casa per entrambi). ci siamo sposati un anno dopo l’acqusito dell’abitazione, in comunione dei beni.
ora vorrei fare un acquidto di un nuovo appartamento utilizzando nuovamente i benefici prima casa ed intestarlo solo a me.
come posso fare? posso vendere a mia moglie il mio 50% ed indicarlo come fuori dalla comunione?
in questo modo io posso riacqusatre l’immobile come abitazione prima casa?
grazie
Ivan
Gentile Ivan,
la strada che prospetti è percorribile ma ti suggeriamo di verificarla – carte alla mano – con il tuo notaio di fiducia. Nel riacquisto e’ necessario inoltre che tua abbia anche gli altri requisiti soggettivi previsti dalle agevolazioni (che trovi nel post). Valuta chiaramente la convenienza economica del doppio passaggio. Grazie per averci scritto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentile Roberto,
per sfruttare le agevolazioni “prima casa” non devi essere proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni. Questo vale sia per il proprietario esclusivo, sia per il comproprietario.
Pertanto la risposta è negativa.
Per usufruire nuovamente delle agevolazioni dovresti cedere completamente i diritti di proprietà.
Un saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it
Salve, ho acquistato una casa nel 2005 sfruttando le agevolazioni prima casa. Ora vorrei comprarne un’altra che utilizzerò come abitazione principale e sulla quale trasferirò la residenza. Se vendo una quota della casa di proprietà (a mia moglie o un altro parente, es.1%), posso sfruttare di nuovo le agevolazioni?
Grazie.
Buongiorno, volevo porvi un quesito, mia mamma e’ proprietaria, al 50% con mio padre che detiene l’altro 50% di un’immobile (sono in comunione dei beni), quando hanno acquistato la casa non hanno usufruito dell’agevolazione 1′ casa. Se acquistano un’altra casa (senza vendere l’altra) nello stesso comune possono usufruire dell’agevolazione ??
Gentile Antonio,
per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” uno dei requisiti che deve avere l’acquirente è: “non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.”
Pertanto ritengo che i tuoi genitori – se acquistano un’altra casa (senza vendere l’altra) nello stesso comune – non possano usufruire dell’agevolazione fiscale.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO http://www.casanoi.it
Salve, sono in procinto di acquistare una villetta e ho chiesto alla banca un mutuo con le previste agevolazioni per l`acquisto della prima casa. Ho un dubbio amletico che spero possa essere in qualche maniera risolto.
Sono proprietario di un appartamento sito a 1000 km dal mio usuale luogo di residenza per motivi di lavoro. Questo appartamento è sito in Lecce ed io abito ormai da anni a Milano perché dipendente delle forze armate. Nell`atto notarile di compravendita stipulato nel lontano 1995 c`è scritto: “ ai fini dell`applicazione delle agevolazioni di cui all`art.1, comma secondo, della legge 75 del 1993 e successive modificazioni ed ai sensi della legge 15 del 1968… La parte venditrice dichiara dichiara di non agire nell`esercizio d`impresa, arte e professione, la parte acquirente dichiara di essere residente nel comune di lecce e di non possedere altro fabbricato idoneo ad abitazione…“.
Vengo alla domanda le agevolazioni di cui sopra sono agevolazioni per l`acquisto della prima casa? E qualora fosse così non posso acquistare la villetta sita in Milano usufruendo delle agevolazioni per la prima casa?
Ultima precisazione, mia moglie ed io siamo in divisione di beni, all`atto dell`acquisto se non posso usufruirne io posso in testando la casa solo a mia moglie avere accesso a dette agevolazioni? Ringrazio in anticipo per il tempo che vorrete dedicarmi.
Gentile Christian,
la legge richiamata è quella relativa alla prima casa e avendone già usufruito non può farlo ulteriormente, a meno di preventiva cessione dell’immobile di Lecce, in quanto, credo, con minor imponibile.
Altra possibilità è quella da lei indicata e cioè farlo acquistare da sua moglie se, a sua volta, la signora non ha già usufruito di detta agevolazione.
Cordiali saluti
dott. Sergio Montedoro
Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma
http://www.studiomontedoro.net
Buongiorno,
ho dei dubbi sul fatto che la condizione di essere proprietari (o usufruttuari, ecc) di una sola “porzione” di altro immobile abitativo nello stesso comune in cui è situato l’immobile che si sta acquistando precluda l’agevolazione. La norma, infatti, parla di proprietà “esclusiva”, intendendo quindi , a mio avviso, una quota intera e non condivisa. Grazie in anticipo per il vostro commento.
Gentile Giovanni,
il tuo dubbio è fondato. Riportiamo testualmente la norma che riguarda l’applicazione dell’imposta agevolata per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione: “…a condizione…che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
Quindi, se non sei titolare esclusivo – o in comunione con il coniuge – di abitazione nel medesimo comune, puoi richiedere l’agevolazione fiscale. Tieni presente, però, che devono sussistere anche le altre condizioni: 1) abitazione non di lusso; 2) non essere proprietario su tutto il territorio nazionale di altra abitazione (o porzione) acquistata con le agevolazioni; 3) residenza.
Ti ringraziamo della domanda e della segnalazione: abbiamo rettificato grazie a te!
Cari saluti da http://www.casanoi.it
Gentile Giulia,
da quanto scrivi riteniamo che tu abbia diritto ai benefici della prima casa.
Infatti, riportiamo testualmente parte del nostro articolo:
“L’agevolazione spetta se la proprietà dell’immobile è pervenuta a titolo gratuito” (come avviene in caso di eredità).
Un caro saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, http://www.casanoi.it
Cerco informazioni ovunque e ancora non ne ho la certezza: sono diventata proprietaria per 1/6 di un appartamento (che è lo stesso in cui ho la residenza e vivo) in seguito a una successione ereditaria, ma NON ho usufruito volontariamente dei benefici prima casa in fase di dichiarazione di successione, proprio per non privarmi di tali benefici per l’acquisto di una nuova vera prima casa. È corretto quindi pensare che, anche se sono proprietaria e ho la residenza in questo appartamento, il fatto di non avere usato i benefici in fase di successione mi lasci la possibilità di utilizzarli prossimamente per un nuovo immobile?