Agevolazioni prima casa, posso vendere prima dei 5 anni?
229 commentiSi può vendere prima dei 5 anni un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa?
Segnaliamo la domanda di una nostra lettrice. Martina ci ha chiesto se può vendere la casa che ha acquistato con le agevolazioni prima casa, anche se non sono passati 5 anni.
La domanda di Martina
Nel 2009 ho acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa. Adesso l’ho messo in vendita. Devo aspettare per forza 5 anni o posso venderlo subito senza rischiare sanzioni?
La risposta del CEO di CasaNoi Giuseppe Palombelli
Gentile Martina,
puoi vendere, quando vuoi, la tua abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Se la vendi dopo 5 anni, non incorri in nessuna sanzione o tassazione particolare.
Invece, se la vendi prima di 5 anni dall’acquisto, la situazione cambia. Dovrai fare molta attenzione a due distinti aspetti fiscali: la decadenza delle agevolazioni fiscali e la plusvalenza.
Questi oneri fiscali non sono sempre dovuti.
Bisogna distinguere diversi elementi che sintetizzo di seguito.
La DECADENZA DELLE AGEVOLAZIONI Prima casa
Se non acquisti entro 12 mesi dalla vendita una nuova casa da utilizzare come abitazione principale, perderai le agevolazioni fiscali di cui hai beneficiato e dovrai rimborsare la differenza, oltre a pagare le sanzioni e gli interessi.
La PLUSVALENZA
Se vendi il tuo immobile prima di 5 anni e non l’hai utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la vendita sarà soggetta all’imposta sulla plusvalenza. Questo significa che verrà tassata la differenza di valore tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.
Giuseppe Palombelli
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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi.
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Salve,
ho venduto casa dopo 5 anni ed ho riacquistato entro un anno , utilizzando sia le agevolzioni prima casa che credito d’imposta.
Oltre all’obbligo di trasferimento della residenza nel comune del nuovo immobile, devo anche rispettare la condizione di abitazione principale??
Entro quale termine ultimo?
Ci sono altri obblighi da rispettare per non far decadere le agevolazioni prima casa?
Gentile lettore, la normativa precisa che entro 12 mesi deve essere acquistata un’abitazione da adibire ad “abitazione principale. Non è sufficiente acquisate nel Comune. L’obbligo è quindi duplice. acquisto entro 12 mesi: traferimento residenza entro 12 mesi. Cordiali saluti
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Buongiorno, il mio quesito è il seguente.
Nel 2009 ho acquistato un’abitazione, trasferendovi la residenza, senza beneficiare della riduzione imposte prima casa, in quanto in quel momento ero proprietaria di un’altra casa dove fino a quel momento avevo abitato, e che ho poi venduto nel 2012.
Ora vorrei acquistare una nuova abitazione, ove trasferire la residenza, vendendo l’attuale.
Entro quale termine sono obbligata a vendere l’attuale abitazione per poter beneficiare della riduzione di imposta sul nuovo acquisto?
Posso beneficiare della riduzione anche senza vendere l’attuale abitazione, non avendo beneficiato di nulla nell’acquisto della stessa nel 2009?
Spero di essere stata chiara…
Molte grazie anticipatamente
Bruna
Gentile Bruna, da quanto scrivi non sei proprietaria su tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata (in tutto o in parte) con i benefici prima casa. Sei però proprietaria di una (o più) abitazione. La normativa ti consente di acquistare con i benefici fiscali un’abitazione situata in un comune diverso da quello dove hai una proprietà esclusiva (o con il coniuge). Contrariamente dovrai prima vendere e poi acquistare.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli
Questa normativa riguarda anche le case acquistate all’asta e rivendute prima dei 5 anni? Se si,la plusvalenza si calcola solo ed esclusivamente se l’acquirente non vi ha posto la residenza per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita? E se decadono i privilegi di prima casa dovrei pagare quanto avrei pagato al momento dell’acquisto come seconda casa, o sbaglio? Grazie
Gentile lettrice, per le vendite di abitazioni prima dei 5 anni, distiguiamo tra “plusvalenza” e “decadenza dai benefici all’acquisto della prima casa”. La “plusvalenza” si paga se l’abitazione non è stata adibita ad abitazione principale (residenza e dimora effettiva) nella maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita. La “decadenza” comporta pagamenti d’imposta se non si riacquista entro 12 mesi dalla vendita una abitazione principale. Bisognerà integrare l’imposta + interessi e sanzioni. Queste ultime possono essere evitate con apposita istanza all’agenzia delle Entrate.
Ti saluto cordialmente,
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNo
Buongiorno sig. Palombelli,
potrebbe spiegarmi meglio in che cosa consiste questa istanza da fare all’agenzia delle entrate per non pagare interessi e sanzioni?
Ho acquistato un appartamento tre anni fa prima casa ma ora ho urgenza di rivenderlo senza comprarne un altro e vorrei capire bene quanti soldi ci perderò.
Distinti saluti
Gentile Daniela, il calcolo viene così fatto:
1) differenza d’imposta pagata rispetto a quella dovuta. Puoi determinala usando il CalcolaImposte di CasaNoi
2) interessi sulla differenza d’imposta dalla data di acquisto a quella in cui pagherai. Si tratta di cifra modesta perché l’interesse applicato in questi anni molto basso.
3) sanzioni pari al 30% del punto 1), che non pagherai se presenti istanza nei tempi.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno.
Ho acquistato in agosto 2013 la quota del 50% di proprieta’ di mia moglie dell’appartamento nel quale risiedevano entrambi da 11 anni, con l’agevolazione prima casa. A fine anno 2014 ho trasferito la residenza in altra abitazione, ma sempre nello stesso comune.
Ora vorrei vendere l’appartamento: essendo trascorsi meno di 5 anni dovrei pagare la differenza delle imposte, salvo nuovo acquisto cui non intendo procedere. Vorrei gentilmente sapere se si configura anche il caso di una eventuale plusvalenza ed, in caso affermativo, per quale ammontare.
Grazie per la risposta.
Gentile lettore, relativamente alla vendita del 50% di abitazione acquistata nel 2013 , se non riacquisti entro l’anno, dovrai pagare la differenza di imposte + interessi; per evitare sanzioni potrai presentare apposita istanza. Passando al secondo quesito, la plusvalenza non è dovuta se per la maggior parte de periodo tra acquisto e vendita l’abitazione è stata adibita ad abitazione principale/residenza. Dipende quindi da quando venderai.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi
Salve avvocato ho acquistato casa nel 2014 e rivenduto la mia quota parte prima dei 5 anni in quanto proprietario al 50%, attraverso accollo del mutuo. Sono soggetto a penali? Grazie
Gentile Mirko,
poco importa se hai acquistato con accollo mutuo.
Con la vendita prima dei 5 anni si può incorrere nella 1) decadenza dalle agevolazioni fiscali all’acquisto; 2)plusvalenza. Mi spiego meglio.
Se hai acquistato (il 50% della casa) con le agevolazioni fiscali prima casa e non riacquisti un’abitazione principale entro 12 mesi “perdi” le agevolazioni all’acquisto di cui hai usufruito nel 2014. Tecnicamente si chiama decadenza alle agevolazioni”. Trovi una nostra guida specifica sull’argomento.
Inoltre puoi essere soggetto a “plusvalenza” se la casa che hai venduto nella quota del 50% non era adibita ad abitazione principale. Anche su questo argomento travi una nostra guida specifica.
Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui
Buongiorno, ho partecipato ad un’asta e il Tribunale, con Decreto di trasferimento, mi ha assegnato l’immobile. Dopo 20 gg ho richiesto la residenza poiché avevo richiesto l’agevolazione. L’immobile purtroppo non soddisfa le mie aspettative e voglio rivenderlo. Se ho capito bene, per non pagare la plusvalenza dovrei far passare almeno 20 gg e dal 21mo potrei rivenderlo? È corretto? Grazie per la vostra disponibilità.
Gentile lettore,
quanto scrivi è tecnicamente corretto ma ricordati che vale solo per le abitazioni acquistate con i benefici fiscali “prima casa”. Una rivendita molto veloce induce inoltre a ipotizzare una operazione prettamente speculativa o poco chiara. Il requisito della residenza e dimora abituale è bene che venga accertato dal comune in modo sostanziale.
Un saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Io invece ho la domanda inversa. Sto acquistando una casa messa in vendita dopo un anno e mezzo dall’acquisto precedente. Io che sono il nuovo acquirente devo tutelarmi in qualche modo?
Gentile lettore,
normalmente il notaio trattiene al rogito una somma pari alla differenza di imposta a tutela dell’acquirente. Informati direttamente dal tuo notaio. Auguri per il tuo nuovo acquisto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
ho acquistato 5 anni fa la mia casa adibita a prima casa ed usufruisco del contributo a fondo perduto erogato dalla Regione Autonoma fvg tramite Mediocredito.
Cosa accade se la vendo prima dei 10 anni previsti?
Gentile lettrice,
se esiste un vincolo di inalienabilità prima dei 10 anni, la casa è vendibile salvo espressa autorizzazione. Puoi richiedere informazioni direttamente all’Ente o al tuo notaio.
Cordialmente,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno Signor Palombelli ho acquistato un appartamento in data 12/12/2013 come prima casa poi ho trasferito la residenza in data 13/10/2014 lo messo in vendita, ad aprile 2015 dovrei fare il rogito dovro’ pagare la plusvalenza anche se acquistero’ un altro appartamento entro l’hanno dalla vendita.
GRAZIE
Buona giornata
Gentile lettore,
è necessario effettuare il calcolo con riferimento alla prevalenza dell’utilizzo dell’abitazione (prima o seconda casa) nel periodo tra acquisto e vendita. Nel tuo caso, se ipotizziamo la data del rogito in aprile, il perido tra acquisto e vendita è di 16/17 mesi. Per 10 mesi è stata seconda casa e per 6/7 mesi prima casa. La prevalenza come seconda casa determina l’applicazione della tassazione della plusvalenza.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Cinque anni fa ho acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni per prima casa presso il comune di Ardea in cui ho trasferito la mia residenza.
Per problemi familiari, mio padre invalido civile necessita di cure, vorrei trasferirmi di nuovo a roma presso l’abitazione di mio padre, è possibile riportare la mia residenza a roma pur mantenendo l’appartamento ad Ardea.? Grazie
Gentile lettrice,
a mio giudizio con il trasferimento della residenza presso il comune dove hai acquistato (Ardea), hai adempiuto a quanto previsto dalla normativa. Nulla ti vieta di trasferire nuovamente la residenza per motivi personali.
Cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gentili professionisti,
io e mio marito abbiamo acquistato più di dodici anni fà un appartamento come prima casa ed abitazione principale.
Di recente abbiamo deciso di cambiare casa vendendo la vecchia e acquistandone una nuova ma visto il mercato rischiamo di arrivare al momento dell’atto di acquisto senza vendere la vecchia casa. Quindi mi chiedevo se potevamo comunque acquistarla come prima casa per poi dover risolvere tale situazione entro un certo periodo di tempo durante il quale dover necessariamente vendere la vecchia abitazione anche perchè quella che andremo ad acquistare è in cattive condizioni e ci vorranno almeno un paio di mesi per ristrutturarla.
Nella speranza di essere stata chiara nell’esposizione resto in attesa di una Vs. cortese risposta.
Grazie mille
Virginia
Gentile Virginia,
potete acquistare l’abitazione con le agevolazioni prima casa solo se prima vendete o donate quella attuale.
Cordialmente,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,quasi 3 anni fa ho acquistato un’appartamento con le agevolazioni prima casa e ora vorrei venderlo,se mio padre mi intesta un’altro appartamento perdo lo stesso le agevolazioni fiscali?dovrei fare un’atto di vendita tra me e mio padre?grazie
Gentile lettore,
non puoi chiedere nuovamente le agevolazioni se prima non vendi e doni quella attuale. La cosa migliore da fare è rivolgersi al notaio di fiducia.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
Ho acquistato una prima casa, stipulando regolare atto senza usufruire delle agevolazioni, a gennaio 2015, avendo da subito trasferito la mia residenza in suddetta abitazione e avendo pagato 162.000 per il prezzo di acquisto.
Adesso io e mio marito abbiamo trovato l’occasione di una casa, costruita nel 2006 ma mai completata, lasciata quasi al grezzo, e vorremmo acquistarla al prezzo di130.000 euro. È da considerare che la casa però, per essere finita, ha bisogno di circa 60.000 euro, quindi 190.000 euro circa sarebbe il prezzo finale che noi dovremmo pagare per acquistarla.
La mia domanda è: abbiamo già dei compratori disposti a comprare la nostra prima casa a 158.000 euro; se la vendessimo incorreremmo nella plusvalenza? Considerando che andremmo a perdere denaro dalla vendita (162.000 di acquisto contro i 158.000 per l’eventuale vendita) e nel riacquisto dovremmo aggiungere denaro per il completamento del predetto immobile.
Spero di aver esposto adeguatamente la situazione.
Grazie per l’attenzione.
Gentile lettrice, la plusvalenza non è dovuta nel caso di abitazione adibita effettivamente a prima casa (residenza e dimora abituale) nella maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buongiorno,
ho acquistato casa nel luglio 2011 con il mio ex fidanzato al 50 -50 poi sfortunatamente ci siamo lasciati e nell’ottobre 2013 lui ha venduto la sua parte a me ed io mi son accollata l’intero mutuo.
Subito dopo il rogito abbiamo pagato la differenza dell’imposta di registro per perdita benefici prima casa con dichiarazione che non si intende acquistare una nuova abitazione per i 12 mesi successivi, quindi il pagamento senza la sanzione del 30%.
Ora a distanza di un anno e mezzo è arrivata un altra cartella da pagare relativa all’accollo del mutuo… cos’è? dobbiamo pagare? e perchè?
Gentile lettrice,
le informazioni d cui parli non sono complete. Probabilmente la cartella esattoriale si riferisce alla errata detrazione degli interessi del mutuo. La casa ora è intestata solo a te. Ma il mutuo come era intestato originariamente? Era intestata solo a lui o a tutti e due? Avete formalizzato l’accollo con la banca? o per “accollo” intendi che lo paghi solo te? Ti ricordo di seguito la normativa fiscale: “La detrazione spetta solo ai mutuatari proprietari di abitazione; solo per l’abitazione principale (prima casa dove si vive). La detrazione viene ripartita in parti uguali tra tutti i mutuatari.”. Verifica quindi se per caso avete erroneamente portato in detrazione gli interessi, ovvero: detrazione anche se non è prima casa, detrazione anche se non si è più proprietari; detrazioni completa invece che ripartita.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Il mutuo era intestato ad entrambi fino al rogito di vendita e in quel momento la banca ha formalizzato il mio accollo. Ed è stata prima casa per entrambi fino a quel momento. La cartella parla di imposta sostitutiva sul mutuo. Cose è?
Gentile Giulia,
l’imposta sostitutiva è un’imposta applicata sui mutui al momento dell’erogazione. Per i mutui acquisto prima casa è’ pari allo 0,25% dell’importo del mutuo. Per mutui acquisto seconda casa è del 2% (sempre dell’importo del mutuo). Con la cartella esattoriale, l’agenzia delle Entrate presumibilmente chiede di pagare la differenza di imposta sostitutiva (+ sanzioni e interessi) in quanto, come hai scritto nella prima domanda, avete rinunciato ai benefici fiscali acquisto prima casa. Ti consiglio comunque di approfondire la cosa. La contestazione eventualmente dovrebbe riguardare solo il tuo ex fidanzato. Non capisco perché tu avresti dovuto rinunciare ai benefici fiscali prima casa, dal momento che hai acquistato il suo 50% e hai accollato la totalità del mutuo il mutuo. Giuseppe Palombelli
Infatti la cosa riguarda solo lui per la sua metà e non me, ma purtroppo per accordi tra le due parti mi sono accollata il pagamento di tutte le eventuali spese (ho pagato anche la differenza dell’imposta di registro dal 4 al 10%).
Quello che mi chiedo è questa imposta deve essere calcolata sull’intero 50% della parte di mutuo sua e solo sulla parte che ha utilizzato nei due anni che lo ha pagato?
A mio giudizio la differenza di imposta va pagata sul 50% dell’importo del mutuo erogato.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera, sono proprietaria di un appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa sul quale sto pagando un mutuo.
Ho quindi spostato la residenza nella nuova casa insieme con mia sorella disabile invalida al 100% con accompagnamento.
Se dovessi cambiare la residenza anagrafica perderò le agevolazioni per la detrazione degli interessi del mutuo e anche del box pertinenziale.
E’ possibile stipulare un contratto di comodato a mia sorella disabile e fare in modo che io continui ad usufruire delle detrazioni pur non avendo la residenza nell’abitazione in oggetto? Ringrazio e saluto distintamente
Gentile lettrice,
per le abitazioni date in comodato gratuito a familiari in linea retta (genitori-figli), la normativa nazionale prevede che l’esenzione IMU sia possibile, e rinvia ai Comuni la possibilità di applicarla. Purtroppo la maggioranza dei Comuni per esigenze finanziarie non ha dato seguito alla norma.
Nel tuo caso saresti comunque esclusa perché si tratterebbe di comodato d’uso tra sorelle.
I Comuni però hanno la possibilità di applicare altri parametri per le esenzioni, spesso legati al reddito o a situazioni particolari. Ti consiglio di prendere informazioni al riguardo. Ti suggerisco anche un link dove trovi tutte le normative comunali.
http://www.finanze.it/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/IUC/sceltaregione.htm
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Ho acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni per prima casa in un comune del Piemonte in cui ho trasferito la mia residenza nei termini previsti dalla legge. Per improrogabili necessità di lavoro debbo eleggere residenza in altro comune in Puglia prima dei fatidici 5 anni. Vado incontro a sanzioni? Grazie
Caro Tommaso,
hai rispettato la normativa in merito al trasferimento della residenza. Pertanto non incorri in sanzioni. Se però vendi prima dei 5 anni potrai essere soggetto a tassazione della plusvalenza.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno
avrei bisogno di capire ho comprato un immobile come prima casa in dicembre 2013 ho trasferito la residenza in ottobre 2014 ed ho venduto a marzo devo pagare la plusvalenza se ricompro un appartamento entro un anno?
GRAZIE
Gentile lettore,
devi distinguere tra plusvalenza e decadenza dalle agevoazioni fiscali. Nel tuo caso: l’eventuale plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto) è tassata perché l’abitazione non è stata adibita a “prima casa” per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. Per il secondo punto, se non riacquisti entro 1 anno dalla vendita una nuova abitazione adibita a residenza effettiva (abitazione principale), decadrai dalle agevolazioni fiscali ottenute per l’acquisto originario.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
nel 2007 ho acquistato una casa con l’agevolazione per la prima casa, casa che ho rivenduto nel 2011, e ne ho riacquistata un’altra entro la scadenza dei 5 anni. Ora, avrei intenzione di vendere anche questa. Ricado nei 5 anni dall’acquisto della prima casa perché questa l’ho comprata nel 2012, oppure i 5 anni contano dal momento in cui ho ricevuto il bonus nel 2007?
Grazie infinite per la consulenza, distinti saluti,
Chiara
Gentile Chiara,
anche per questa seconda vendita, essendo avvenuta prima dei 5 anni dall’acquisto, per non decadere dall’agevolazione,devii acquistare una abitazione princiapale entro 1 anno dalla vendita. Ti faccio presente che la vendita prima dei 5 anni richiede la residenza anagrafica e la dimora effettiva nella nuova abitazione acquistata (abitazione principale). Non sarà sufficiente la residenza nel comune.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve ho acquistato una casa nel 2013 come prima casa ora la sto rivedendo solo che il notaio mi a chiesto di trattenersi 1000 euro per pagare la differenza alla agenzie dell entrate. Ma è normale o posso fare a meno e le pago io dopo venduto.
Gentile lettore, la procedura indicata dal notaio è la più correta poichè tutela anche l’acquirente, oltre a permetterti di assolvere ai tuoi obblighi fiscali.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buonasera,
a giugno 2012 ho acquistato un appartamento che adesso ho messo in vendita per acquistarn un altro più grande, premetto che ho usufruito delle agevolazioni prima casa e ho intenzione di comprare entro l’anno dalla vendita, vorrei sapere cosa rischio o se posso stare tranquilla a livello sanzioni e come procedere in modo che sia tutto in regola.
per quanto riguarda il 730 come dovrò procedere?
l’estinzione del mutuo prima dei 5 anni da luogo a sanzioni?
ho sentito parlare di plusvalenza ma non penso che mi riguardi poiché ho preso la residenza 2 mesi dopo la firma del rogito
mentre per l’iva versata con l’acquisto della prima casa come funziona? dovro versarla anche per quella nuova che comprerò?
la ringrazio in anticipo
saluti
Gentile lettrice, nel tuo caso puoi estinguere il mutuo senza incorrere in sanzioni. La plusvalenza non viene tassata poiché hai utilizzato abitazione come residenza anagrafica e dimora abituale per la maggior parte del perido tra l’acquisto e la vendita. L’iva versata rappresenta per te un credito da compensare o richiedre a rimborso in sede di dichiarazione dei redditi.
Un cordiale saluto,
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno ,
Avrei una domanda da fare, due anni fa ho comprato una casa col mio ex fidanzato utilizzando le agevolazioni fiscale, poi la storia è finita e ho venduto la mia parte a lui , entro l ‘ anno nn ho comprato un’altra casa perché ho avuto in eredità parte di una casa , ho fatto la successione e dove ho trasferito la residenza e risulta prima casa , in questo caso l ‘ agenzia delle entrate può rivaler si su di me perché non ho acquistato un’ altra casa? In ogni caso sono intestataria di una prima casa dove ho residenza e dove vivo.
Grazie per la risposta
Gentile lettrice,
purtroppo il suo è un caso piuttosto spinoso. La legge sembrerebbe infatti esserle favorevole, laddove dice che “decade dall’agevolazione il contribuente che non procede ALL’ACQUISTO di altro immobile entro un anno”. Giuridicamente parlando, infatti, con il termine ACQUISTO ci si riferisce ad ogni atto/fatto che comporti l’ingresso nel patrimonio di un soggetto della titolarità di un bene. Di per se, dunque, un ACQUISTO può essere realizzato sia mediante una compravendita, che mediante una donazione, che mediante una successione (come nel suo caso). Tuttavia l’Agenzia delle Entrate in più occasioni ha manifestato il perere contrario, sostentendo che l’unico acquisto in grado di far evitare la decadenza è l’acquisto A TITOLO ONEROSO (cioè quello in cui si paga un prezzo o si scambia qualcosa).
Purtroppo non le resta che attendere. Purtroppo, tuttavia, poichè il nostro è un paese fiscalmente vampiresco, se l’agenzia le manderà l’avviso di liquidazione per la decadenza le comminerà anche la relativa sanzione pari al 30% dell’importo dovuto. Se invece lei decidesse di non attendere, di autodenunziarsi e di pagare, potrebbe pagare solamente la differenza di imposta con gli interessi. Un bel rebus. Purtroppo temo che l’agenzia si atterrà alle sue conclusioni. Ove le arrivasse l’avviso, il consiglio è comunque quello di rivolgersi immediatamente ad un professionista (notaio, preferibilmente, o commercialista) e verificare con lui la fattibilità di un eventuale ricorso, proprio sulla base di quella formulazione della norma, che letteralmente le eviterebbe la decadenza.
Un sincero in bocca al lupo
Federico Alcaro notaio
Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
Tel.: 06.3234885/06.3234912
Commento
Sig. Palombelli La ringrazio per la risposta, ma il mio quesito non riguarda l’IMU.
Sono proprietaria di un appartamento acquistato nel 2009 con le agevolazioni della prima casa sul quale sto pagando un mutuo. Ho quindi spostato la residenza nella nuova casa insieme con mia sorella disabile invalida al 100% con accompagnamento. Se dovessi cambiare la residenza anagrafica perderò le agevolazioni per la detrazione degli interessi del mutuo e anche del box pertinenziale? E’ possibile stipulare un contratto di comodato a mia sorella disabile e fare in modo che io continui ad usufruire delle detrazioni pur non avendo la residenza nell’abitazione in oggetto? Ringrazio e saluto distintamente.
Gentile Caterina,
la detrazione degl interessi è consentita solo per l’abitazione principale.
Nel tuo caso, a far data dal trasferimento della residenza, la detrazione non è più applicabile.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
nell’Agosto 2012 ho aquistato un terreno in Costa Rica che da allora e’ a nome mio, pero’, tramite un accordo tra privati l’ho pagato nel marzo 2013. La decorrenza dei cingue per non incorrere nella tassazione sulla plusvalenza al momento di rivenderlo parte dal 2012 o dal 2013?
Grazie.
Federico
Gentile Federico,
la norma dei cinque anni a cui ti riferisci è relativa ad immobili ricadenti sul territorio nazionale. Non va pertanto applicata ad immobili ricadenti all’estero per i quali c’è una tassazione particolare (consulta il tuo commercialista).
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
salve vorrei sapere se compro un immobile per venderlo naturalmente ad un prezzo maggiore di acquisto,mi conviene comprare come prima casa o come seconda casa?
Gentile Lettore,
conviene sicuramente acquistare come seconda casa così non hai obbligo di trasferimento residenza o riacquisto di prima casa entro 12 mesi della vendita. Chiaramente l’operazione è soggetta a tassazione della plusvalenza se decorrono meno di 5 anni tra acquisto e vendita.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buonasera, il 21 di gennaio rogito la vendita della casa da me acquistata 4 anni fa con l’agevolazione dell’Iva al 4%, so che entro 1 anno devo comprare per non incorrere nell’adeguamento… I miei quesiti sono questi: posso acquistare anche solo un terreno edificabile dove costruirò la futura casa? Ed inoltre, a quanto ammonta circa l’adeguamento tenendo conto che la casa e’ stata acquistata a circa 220000€ e ora rivenduta a 230000? Non ci sono proroghe per non comprare entro l’anno? Grazie in anticipo e cordiali saluti
Gentile lettore,
sicuramente non è sufficiente acquistare un terreno edificabile. Per le informazioni in mio possesso, entro 12 mesi dalla vendita dovrai aver non solo acquistato il terreno, ma anche completato la costruzione della casa (su terreno di tua proprietà), trasferito la residenza e la dimora abituale del tuo nucleo familiare (sui costi di costruzione potrai pagare iva agevolata).
Se non adempi entro 12 mesi dovrai restituire la differenza di imposta + interessi e sanzioni (queste ultime non sono dovute se presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate).
Non dovrai pagare imposte sulla plusvalenza (10.000 euro, pari alla differenza di prezzo) se hai adibito l’abitazione quale abitazione principale (residenza e dimora del nucleo familiare) per la maggior parte del tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, nel 2007 ho acquistato il 50% della attuale abitazione dove risiedo con mia moglie usufruendo delle agevolazioni prima casa. nel 2012 mia moglie ha acquistato il restante 50% precedentemente detenuto dai suoi genitori. Se volessi acquistare un’altra abitazione nello stesso comune con agevolazioni posso cedere la mia quota a mia moglie? io mi intesterei la nuova abitazione e successivamente alla vendita della precedente trasferiremo la residenza nella nuova. siamo in regime di comunione dei beni coniugati nel 2009. grazie
Gentile Fabrizio,
in merito alla tua domanda ti consiglio di chiedere una consulenza al tuo notaio di fiducia.
Quanto scrivi è parzialmente corretto, ma dovrai comunque optare con tua moglie per il regime patrimoniale della separazione dei beni.
Ti ricordo che anche se acquisterai con le agevolazioni fiscali, le imposte comunali sulla proprietà che ne scaturiscono (IMU-TASI) possono essere ridotte (o esentate) solo per una delle due abitazioni: “l’abitazione principale” dove vive stabilmente il nucleo familiare.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve vorrei sapere una cosa sto vendendo casa prima dei cinque anni non ce plusvalenza e non credo di acquistare entro l’anno, quindi vorrei andare all’agenzia delle entrate e farmi calcolare quanto devo versare per la perdita del beneficio fiscale aveto all’epoca dell’acquisto.Mi sapreste dire che documenti occorrono e se esestono anche centri caf che lo fanno? Grazie
Gentile Giuseppe,
gli unici documenti che ti servono sono i due atti di compravendita in copia autentica con estremi della registrazione e trascrizione: quello di acquisto e quello di vendita. Ai fini della decadenza dalle agevolazioni avute per l’acquisto, è opportuno chiedere i conteggi all’Agenzia delle Entrate (personalmente o con l’assistenza di un professionista) entro 1 anno dalla vendita: pagherai così solo la differenza di imposta + interessi, evitando le gravose sanzioni.
Ti ringrazio per averci scritto.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
buona sera, vorrei un parere. due anni fa ho comprato casa e vorrei rivenderla; è possibile venderla prima dei 5 anni senza penali ?
Gentile Chiara
ti invito a leggere quanto scritto nel post.
Se vendi prima dei 5 anni puoi incorrere nella decadenza delle agevolazioni avute e nella tassazione della plusvalenza.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve,
ho rivenduto prima casa prima dei 5 anni e non credo di fare in tempo ad acquistarne un’altra entro l’anno. Per la casa, a suo tempo, ho fatto un mutuo cointestato, mentre la casa era intestata solo a me. Qualora non riuscissi a ricomprare entro l’anno, mi potete spiegare bene quali sanzioni dovrò pagare???…sanzioni anche sul mutuo???? Grazie mille
Gentile Francesca,
in maniera molto sintetica, ecco cosa comporta il fatto che non ricompri entro 12 mesi dalla vendita altra abitazione principale.
1° decadenza dalle agevolazioni fiscali avute al momento dell’acquisto
Dovrai pagare:
a) la differenza di imposta tra imposta piena e imposta agevolataa
b) gli interessi calcolati sulla voce a) dalla data di acquisto della casa alla data di pagamento
c) sanzioni, pari al 30% ella voce a). Puoi non pagare le sanzioni se presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita
2° Tassazione plusvalenza
La differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto viene tassata. Chiaramente la plusvalenza si applica solo nel caso in cui si vende ad un prezzo superiore a quello di acquisto.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve. Io e mio marito abbiamo comprato una stalla nel 2008 per cui abbiamo fatto lavori di ristrutturazione e ampliamento dal mese di luglio 2009 e abbiamo collaudato l’immobile nel gennaio 2013. Dal dicembre 2009 fino al giugno 2013 siamo stati residenti in questa casa che adesso vogliamo vendere. Dobbiamo fare un contratto rent to buy per sei mesi. Dal giugno 2013 sono residente all’estero e non voglio comprare un altra casa in Italia. In questo caso dobbiamo pagare la plusvalenza? Grazie mille
Gentile Michela,
ti consiglio di approfondire la questione con il legale o il notaio che redige il contratto “rent to buy”.
A mio giudizio, da quanto scrivi, non ci sono i presupposti della plusvalenza poichè sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto dell’immobile.
Continua a seguirci
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve. Quindi 5 anni si considerano dall’acquisto anche se la stalla non era abitabile? Qualcuno mi aveva detto che i 5 anni partono da quando diventa abitabile la casa, e vero? Grazie
Gentile michela,
ti confermo il mio parere: i 5 anni decorrono dalla data di acquisto.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
SALVE QUEST ANNO HO COMPRATO CASA PER UN INVESTIMENTO .MA ADESSO LA VOGLIO RIVENDERE ,MA HO UN MUTUO .VORREI UN PARERE .GRAZIE ATTENDO RISPOSTA .
Gentile Nicola,
puoi vendere casa quando desideri. Non esistono pareri assoluti. In questo momento di mercato le previsioni di prezzo sono negative anche per il prossimo anno. Ma poi bisogna calare i prezzi nella realtà specifica. Poiché c’è un mutuo, quando venderai una parte del prezzo andrà a estinguere il debito. Chiaramente il tuo guadagno economico (o perdita) dipenderà dalla differenza tra prezzo di acquisto + imposte e prezzo di vendita + imposte, calcolati al netto del mutuo e delle relative spese. In pratica: quanti soldi hai messo di tasca tua per l’operazione e quanti ne incassi puliti? Sotto l’aspetto fiscale, se rivendi ad un prezzo maggiore sei soggetto a tassazione della plusvalenza (vendita entro 5 anni dall’acquisto: trovi un post sull’argomento plusvalenza all’interno del blog). E’ importante anche valutare, se vendi, la rendita che cesserai di percepire.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera, vorrei vendere casa di mia proprietà al 100% prima dei cinque anni! se riacquisto entro 12 mesi ma con una percentuale di possesso del 30% (restante 70% mio marito) devo pagare la differenza dell’iva, come se non riacquistassi visto che non è’ al 100%? Grazie
Gentile Francesca,
il calcolo delle imposte va fatto nelle rispettive quote di acquisto.
Quindi tu pagherai il 30% e tuo marito il 70%.
Se tu vendi prima di riacquistare, pagherai imposta agevolata sul 30% del valore catastale (se l’acquisto è soggetto a imposta di registro) o del prezzo (se l’acquisto è soggetto a IVA).
Stesso discorso vale per tuo marito: se non ha altre abitazioni acquistate con i benefici fiscali, e non possiede altra abitazione a titolo esclusivo (o con il coniuge) nello stesso comune dove acquista, pagherà imposta ridotta sulla sua quota del 70%.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, qual è la legge o il regolamento che disciplina il vincolo di vendita prima o dopo i 5 anni (a seconda dei casi) e da quando è in vigore?
Gentile Marco,
ti riporto la legge. Inoltre ti invito a leggere la circolare dell’Agenzia delle Entrate 31/E del 7 giugno 2000 al punto 3.
(Legge / T.U.R.- Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131. Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro.
Nota II –bis), comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR: E’prevista la decadenza dal regime agevolato
previsto per l’acquisto della “prima casa” in caso “…di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici… prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”.
Un cordiale saluto.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, scrivo chiedendoVi un chiarimento. Il mese scorso ho acquistato un appartamento come prima casa. Intendo rivenderlo prima dello scadere dei cinque anni, senza però comprare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno. Per non incorrere nelle sanzioni e per pagare interessi legali minimi posso presentare già adesso l’istanza di riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione? O ciò è permesso solamente dopo l’effettiva vendita entro i cinque anni con la motivazione della mancata intenzione a procede all’acquisto di un altro immobile entro un anno?
Dall’altro canto, presentando semplicemente istanza di revoca della dichiarazione d’impegno di trasferire la residenza entro 18 mesi, e pagando la differenza d’imposta e gli interessi legali, posso procedere alla vendita senza ulteriori complicazioni? Vi ringrazio per la Vostra risposta.
Buongiorno,
avrei una domanda da porvi: il deposito sulla tassazione della plusvalenza per vendita di prima casa prima dei 5 anni deve essere obbligatoriamente versato al notaio o posso decidere di tenerlo io, incorrendo eventualmente in verifiche da parte dell’agenzia delle entrate?
Grazie mille per l’aiuto
Saluti
Gentile Daniele,
nel caso il contribuente non paghi le imposte sulla plusvalenza, l’Agenzia delle Entrate potrebbe rivalersi sull’immobile venduto.
Chi ha acquistato l’immobile potrebbe quindi venire danneggiato.
Per questo è necessario costituire una garanzia, che tipicamente è un deposito non fruttifero presso il notaio, che viene iscritto nel registro notarile “somme e valori” e di cui avrai ricevuta.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
se non costituisci il deposito
Buongiorno, gradirei avere delle informazioni per quanto riguarda l’acquisto della prima casa.
Ad inizio 2015 acquisterò il mio 50% della mia casa attuale causa divorzio. Vorrei sapere, se avessi intenzione di venderla dopo circa un anno dall’acquisto, è possibile farlo senza incorrere in sanzioni? Specifico che venderei per poi acquistare di nuovo come prima casa in un breve lasso di tempo, cioè prima dei 5 anni. Lo posso fare o c’è una sanzione?
Grazie mille. Cristina
Gentile Cristina,
nell’ipotesi che prospetti non incorrerai in nessuna sanzione se acquisterai un’abitazione principale.
Infatti: chi vende la prima casa prima dei 5 anni e ricompra un’abitazione nei 12 mesi successivi, non decade dai benefici avuti, a condizione però che ricompri un’abitazione principale, ovvero un’abitazione:
– non di lusso
– dove trasferire la residenza anagrafica
– da adibire a dimora abituale del proprio nucleo familiare
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera, nel 2006 ho acquistato con il mio ex compagno un appartamento al 50% come prima casa; a fine 2011 a seguito della separazione mi sono accollata l’altro 50%, risulto residente in quell’abitazione da 8 anni, in caso di vendita senza acquisto di altri immobili chiedo se dovrei versare al fisco la plusvalenza? Dall’ultimo atto di compravendita del 50% del 2011 dovrei aspettare altri 5 anni o si fa riferimento al mio primo acquisto del 2006?
Gentile Erika,
non dovrai pagare nessuna plusvalenza anche se vendi prima dei 5 anni perché è stata sempre la tua effettiva residenza.
Un cordiale saluto e grazie per seguirci.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, ho capito che non dovrò versare la plusvalenza ma per quanto riguarda la decadenza delle agevolazioni fiscali prima casa? quanto dovrò versare di imposte catastali e di registro se vendo prima dei 5 anni l’altro 50% dell’abitazione che ho acquistato nel 2011? (non ricomprando niente entro un anno). Cordiali saluti.
Gentile Erika,
ti consiglio di rivolgerti ad un provvista per il calcolo di quanto dovuto all’Agenzia delle Entrate.
Il conteggio potrà essere effettuato dallo stesso notaio che curerà la vendita della tua casa.
La somma da versare è la somma di questi 3 importi:
a) differenza tra imposta piena e imposta agevolata (IVA o imposta di registro)
b) interessi dovuti dalla data dell’atto di compravendita alla data di versamento
c) sanzioni (possono essere evitate presentando apposita istanza entro 1 anno dalla vendita).
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
Avendo fatto istanza per la revoca dell’impegno di trasferire la residenza entro 18 mesi e pagato la differenza d’imposte, si può usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un’altra abitazione senza vendere la precedente?
La differenza d’imposte è stata pagata, e pertanto la casa precedente risulta acquistata senza alcuna agevolazione, salvo prova contraria…
La ringrazio tantissimo per l’attenzione.
Gentile Saul,
in alcuni casi l’Agenzia delle Entrate ha ravvisato elusione fiscale in situazioni simili alla tua.
Si tratta di contribuenti che dovendo acquistare un’abitazione con un carico fiscale più elevato, hanno “rinunciato” ai benefici precedentemente ottenuti.
Ti consiglio di approfondire la cosa presso l’Agenzia delle Entrate tramite un professionista di fiducia.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
mio figlio ha acquistato un appartamentino con le agevolazioni di prima casa in comune diverso a quello della residenza nel Gennaio 2012, come da legge vigente all’epoca, ha trasferito la residenza nello stesso comune entro i 18 mesi ma in altro appartamento di mia proprietà e non nell’appartamento da lui acquistato. Nel frattempo le leggi sono cambiate ed oltre alla residenza e richiesta anche l’abitabilità, quindi mio figlio stà pagando l’IMU come seconda casa per il suo appartamentino. E’ corretto questo comportamento ? Se ora volesse acquistare un altro appartamento in altro comune trattandosi di un acquisto di valore molto superiore potrebbe usufruire delle agevolazioni prima casa su quest’ultimo, pagando la differenza d’imposte che avrebbe dovuto pagare per il primo acquisto senza le agevolazioni ? In caso affermativo sono dovuti interessi e/o sanzioni ? Per non perdere le agevolazioni “prima casa” dopo quanti anni si può spostare la residenza in altro comune ? Se sono i famosi 5 anni, decorrono dall’acquisto o dal cambio residenza? Scusate per le tante domande, ma ho un po’ di confusione in merito. Vi ringrazio tantissimo per l’attenzione e porgo cordiali saluti.
Gentile Silvana, rispondo per punti
1. L’esenzione IMU vale solo per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove si risiede effettivamente e anagraficamente. Per tutte le altre abitazioni si paga IMU e TASI piena. Il comportamento del comune è quindi corretto.
2. Se tuo figlio vuole acquistare un’altra abitazione con le agevolazioni prima casa, deve prima vendere quella per la quale ne ha avuto i benefici fiscali. L’operazione di vendita è soggetta a plusvalenza perché l’abitazione da vendere avviene nei primi 5 anni e non riguarda “abitazione principale” (puoi approfondire l’argomento del “glossario” di casanoi.it).
3. Inoltre tuo figlio dovrà acquistare tassativamente nei 12 mesi successivi dalla vendita e trasferire nella nuova abitazione la residenza anagrafica e reale.
Spero di essere stato utile
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buonasera, vorrei un consiglio. Ho comprato casa nel 2011 come prima casa del valore di 250,000 euro, se la vendo prima dei cinque anni e ne compro una del valore di 350,000 euro, più o meno quanto dovrò pagare? grazie
Gentile Alfonso,
immagino che stai ricomprando un’abitazione che sarà la tua nuova residenza e dimora effettiva.
Il massimo vantaggio lo hai se vendi e ricompri entro 12 mesi: potrai infatti recuperare l’imposta pagata la prima volta.
Per il calcolo preciso dell’imposta, bisogna vedere se paghi iva o imposta di registro.
Puoi calcolarle facilmente usando il calcolatore d’imposte che trovi nel menu di sinistra della home page del nostro Blog.
E’ opportuno comunque che tu ti rivolga al notaio che redigerà l’atto di compravendita.
Ti saluto cordialmente. Continua a seguire il nostro blog.
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
avrei bisogno di capire le conseguenze in termini economici a seguito di vendita immobile acquistato nel 2013 (quindi entro i 5 anni)con agevolazioni prima casa.
In questo caso ci potrebbe essere una plus valenza ma dovuta in parte al fatto che la casa è stata ristrutturata (quindi ci sono state delle spese) e poi viene venduta ammobiliata.
Grazie
Gentile Francesco,
la vendita di un’abitazione entro 5 anni dall’acquisto è soggetta all’imposta sulla plusvalenza solo per le “operazioni speculative”, ovvero quando la vendita riguarda un’abitazione diversa dall’abitazione principale (dimora effettiva).
L’imposta va calcolata sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto maggiorato delle spese di ristrutturazione, mobilio escluso.
In tutti i casi di vendita di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, se non si ricompra entro 12 mesi, è necessario versare la differenza tra imposta agevolata originariamente pagata e imposta piena, maggiorata di interessi e sanzioni. Le sanzioni sono evitabili se si presenta una specifica istanza all’Agenzia delle Entrate: leggi il nostro post Agevolazioni Prima Casa – Le novità
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, potrei avere una risposta in merito al mio caso per favore? In vista di una separazione, ho messo in vendita la casa acquistata in comunione di beni con regime agevolato nel 2010, spettera’ al notaio al rogito previsto per gennaio 2015 farmi pagare interessi e mora o il fisco dopo un anno? Non mi è chiaro se devo il 30% del valore catastale o il 7% di differenza rispetto al 3% pagato all’acquisto? Se solo io poi riacquisto entro un anno, e le tasse per la nuova casa sono inferiori rispetto a quanto pagato, recupero gli interessi o li perdo? Grazie
Gentile Silvia,
dobbiamo distinguere due casi.
Caso A) pensate di riacquistare entro 12 mesi dalla vendita:
Il notaio vi chiederà di lasciare una somma a garanzia della eventuale decadenza dalle agevolazioni. La somma verrà versata al notaio, registrata al “Registro Somme e valori”. Viene restituita nel caso in cui riacquistate entro 12 mesi; altrimenti il notaio la versa al Fisco.
Caso B) sapete già di non riacquistare:
Se già sapete di non riacquistate, potete favi fare il conteggio e versare al Fisco:
– differenza d’imposta tra imposta piena (dovuta al momento del rogito) e imposta agevolata pagata
– interessi maturati sulla somma dalla data del rogito fino alla data del pagamento
– eventuali sanzioni, che possono essere evitate se presentate istanza all’Agenzia delle Entrate dichiarando che non riacquistate entro 12 mesi.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve, ho un quesito da porvi, al quale non riesco a ricevere risposta:
a novembre 2013 ho stipulato atto di compravendita e mutuo per acquisto prima casa al 50%, il restante 50% a nome di mia moglie (regime separazione beni) non prima casa.
Ho pertanto beneficiato delle agevolazioni prima casa soltanto il sottoscritto per la quota di competenza. Al momento non ho ancora trasferito la residenza.
L’immobile in questione è vendita.
Pacifico che dovrò pagare le tasse sulla eventuale plusvalenza, non essendo trascorsi i 5 anni.
Ma per le agevolazioni prima casa?E’ importante che trasferisca la residenza prima della vendita?In tal caso, pur essendo trascorso poco tempo tra il cambio residenza e la vendita, non sono tenuto a pagare la differenza di imposta, perdendo di fatto il beneficio prima casa?
Cosa mi consigliate di fare? Grazie in anticipo.
Gentile Rocco,
– se non trasferisci entro 12 mesi dall’acquisto la residenza nel Comune dove hai acquistato dovrai pagare la differenza d’imposta+interessi e sanzioni.
– se non trasferisci la residenza e presenti istanza all’agenzia delle Entrate prima della scadenza dei 12 mesi, potrai evitare di pagare le sanzioni.
– la plusvalenza è dovuta solo nel caso in cui l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale (residenza+dimora abituale) per la maggior parte del periodo intercorrente tra data di acquisto e data di vendita.
In conclusione io ti suggerisco di trasferire la residenza e formalizzare il cambio di residenza nei 12 mesi dall’acquisto. Sei però a ridosso della scadenza dei 12 mesi: verifica bene in comune i tempi di formalizzazione del cambio di residenza (in alcuni comuni è immediato).
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
scrivo in merito al caso di vendita dell’immobile acquistato con regime fiscale agevolato prima casa.
Nel mio caso ho venduto prima dei 5 anni per cui sto valutando l’acquisto di una nuova prima casa.
Domanda 1: il valore della nuova casa può essere inferiore al valore a cui ho venduto la mia prima casa?
Domanda 2: posso acquistare una parte della casa di un mio famigliare (moglie o mia madre)?
Grazie,Saluti.
Andrea
Gentile Andrea,
puoi acquistare abitazioni di qualsiasi valore. Ricordati che la normativa prevede che la casa dovrà essere la tua abitazione principale (residenza + dimora effettiva). Non basta la sola residenza.
L’acquista tra familiari è permesso, ma non deve trattarsi di compravendita fittizia. Rivolgiti al tuo notaio per maggiori informazioni e spiega esattamente la situazione.
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Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, vorrei avere un parere. Nel 2009 ho acquistato la mia prima casa, usata, che ho rivenduto entro i 5 anni, cioè nel 2013. Vi ho risieduto per tutto il periodo 2009-2013. In giugno 2013 ho acquistato un terreno e ci sto costruendo un’abitazione, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Entro 1 anno dalla vendita della prima casa, ho fatto fare una dichiarazione dal direttore lavori che la casa era in costruzione, vi erano i muri perimetrali e il tetto (in base ad una risoluzione dell’agenzia delle entrate di cui ora non ricordo i riferimenti). La mia domanda é: che termini ho ora? Chiedere l’abitabilità entro quando? Portare la residenza entro quando? La casa sarà finita tra circa 2 mesi. Grazie Marika
Gentile Marika,
l’argomento è controverso. Molte sentenze della Corte Costituzionale hanno stabilito eccezioni, legate però a soggetti terzi ed eventi particolari (messa in sicurezza dell’edificio, infiltrazioni d’acqua e smottamenti, inadempienze del venditore-costruttore, lentezze del comune nel rilasciare il trasferimento della residenza, etc.). Nel tuo caso, però, non hai trasferito la residenza nella casa in quanto materialmente tu stessa non hai ultimato la costruzione. E’ molto probabile che l’Agenzia delle Entrate ti contesti la decadenza delle agevolazioni concesse.
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Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Salve scusate, io ho letto questo articolo secondo il quale si può vendere la casa prima dei 5 anni senza sanzioni e senza perdere l’agevolazione, anche se non ricompri entro l’anno, ma bisogna dichiarare che si rinuncia all’acquisto, e si pagherà la differenza delle imposte. L’articolo è dell’anno scorso, volevo sapere se fosse vera o no questa cosa. Grazie
Gentile Caterina,
se si presenta idonea istanza, non si pagano sanzioni, ma solo differenza d’imposta e interessi. Per essere precisi, l’articolo in maniera corretta cita che “… il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi. Non si può rinunciare all’agevolazione della prima casa. ..”
Non è quindi esatto quanto scrivi che ” …bisogna dichiarare di rinunciare all’acquisto …”
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Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
BUONA SERA.
AVREI BISOGNO DI DELUCIDAZIONI IN MERITO A QUESTO QUESITO.
HO ACQUISTATO UN ALLOGGIO CON MANSARDA SEPARATA A OTTOBRE DEL 2O1O E HO FRUITO DELLA AGEVOLAZIONE 1° CASA CON LA CONDIZIONE DI EFFETTUARE I LAVORI DI UNA SCALA INTERNA ENTRO UN ANNO.
NON AVENDO POTUTO EFFETTUARE TALI LAVORI PER PROBLEMI ECONOMICI E’ RIMASTA COME IN ORIGINE.
NELLA MANSARDA HA SEMPRE VISSUTO MIO FIGLIO A TITOLO COMPLETAMENTE GRATUITO.
ORA CHE LUI LASCERA’ LA MANSARDA VORREI VENDERLA PERCHE’ TROPPO ONEROSA IN QUANTO PAGO LE TASSE COME SECONDA CASA RITENUTA TALE.
LA MIA DOMANDA E’: POSSO VENDERLA PRIMA DEI 5 ANNI?
QUALI SANZIONI MI VERREBBERO ADDEBITATE?
PRECISO CHE IO RESTEREI NELL’APPARTAMENTO E NON COMPREREI ALTRO.
GRAZIE
Gentile Giusy,
non è possibile rispondere alla tua domanda senza visionare il rogito. Mi sembra di capire che la mansarda è un’unità immobiliare autonoma (com’è accatastata? soffitta? abitazione?). Nel rogito avete dichiarato che dovesse essere accorpata all’appartamento entro una certa data. Chiedi un appuntamento dal notaio che ha stipulato l’atto; carte alla mano, potrà darti le informazioni di cui hai bisogno.
Ti saluto cordialmente
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, ho acquistato un immobile nel 2011 come prima casa dove ho effettuato lavori con agevolazioni fiscali del 50%. Per motivi di lavoro mi stanno trasferendo all’estero per 4 anni e mi trovo costretto a vendere prima dei 5 anni. Il periodo all’estero e’ limitato quindi non vorrei acqiistare li. E’ possibile non perdere le agevolazioni fiscali prima casa considerato che la vendita non è a scopo di lucro? In caso di vendita continuo a percepire lo sgravio fiscale 50% in 10 anni per i lavori fatti visto che i lavori li ho pagati io?
Grazie
Gentile Luca,
purtroppo non ci sono deroghe alla decadenza dei benefici fiscali se si vende prima dei 5 anni e non si acquista un’abitazione principale nei 12 mesi successivi. Puoi però continuare a beneficiare delle agevolazioni per la ristrutturazione, ma dovrai specificarlo sia nel compromesso che nell’atto di compravendita.
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Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno, vorrei essere sicuro di non aver frainteso alcuni termini tecnici e le chiedo una conferma ad una cosa che avete scritto e riscritto.
Ho acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa (quindi con tassazione ridotta) nel 2011 e spero di vendere la casa l’anno prossimo ovvero prima dello scadere dei 5 anni.
L’intenzione è quella di vendere e subito dopo comprare una nuova “prima casa”. Se queste due operazioni vengono fatte entro un anno l’una dall’altra io non ci rimetto nulla e posso avere la tassazione agevolata per la prima casa anche sul nuovo immobile. In pratica non solo il ricomprare casa entro un anno non mi costringe a dover pagare la differenza tra tassazione agevolata e non agevolata ma soprattutto mi consentirà di ri-usufruire della tassazione agevolata sulla mia nuova casa. Spero di aver capito tutto correttamente, grazie mille!
Gentile Angelo,
quanto scrivi è corretto, ma mi permetto di distinguere “concettualmente” due aspetti.
DECADENZA DEI BENEFICI FISCALI AVUTI – Poiché stai vendendo prima dei 5 anni, se non ricompri entro 12 mesi un’abitazione da adibire ad abitazione principale, il fisco potrà contestare la decadenza dei benefici avuti.
POSSIBILITA’ DI USUFRUIRE NUOVAMENTE DELLE AGEVOLAZIONI ALL’ACQUISTO DI ABITAZIONE – Se vendi la tua abitazione acquistata con le agevolazioni, hai diritto a chiederle nuovamente, sia che ricompri entro 12 mesi, sia che ricompri dopo. Se ricompri entro 12 mesi puoi “recuperare” l’imposta pagata e e pagherai solo la differenza d’imposta.
Un cordiale saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Gent.mo Giuseppe Palombelli, nel caso in cui io ho acquistato nel 2008 una “prima casa” (in seguito locata) e rivenduta entro i 5 anni (2012 contanti di avviso di liquidazione imposta registro) e nel frattempo (2010) ho acquistato una “seconda casa” (che però a tutti gli effetti era ed è diventata da subito prima casa con tanto di cambio di residenza, dimora, ecc.) ma nell’atto di acquisto di quest’ultima NON ho richiesto le agevolazioni (in quanto all’epoca già proprietario dell’immobile acquistato nel 2008 agevolato), posso richiedere il credito d’imposta di questa “seconda casa”? In caso di risposta affermativa in che modo posso richiederlo?
Gentile Giovanni,
il credito d’imposta matura nel momento in cui si acquista un’abitazione. Nel 2010 tu risultavi essere proprietario di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali e correttamente hai pagato imposta piena. A mio parere non hai alcun diritto al credito d’imposta poiché hai venduto dopo aver riacquistato.
Grazie per avere partecipato al ns. blog
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Buongiorno,
attualmente posseggo un bilocale a me intestato che mi risulta seconda casa avendo la residenza in un altro comune.
Vorrei trasferirmi all’estero e tenere il bilocale come punto d’appoggio per un domani che rientro in Italia (il bilocale è sfitto). Prendendo residenza all’estero il bilocale risulterebbe ancora 2 casa?
Le agevolazioni del 65% che ho usufruito per rifare il riscaldamento autonomo una volta che sono residente all’estero posso continuarne a usufruire?
Grazie
Distinti saluti
Elena
Cara Elena,
ai fini delle imposte sui redditi sono considerati “non residenti” coloro che non sono iscritti nell’anagrafe della popolazione residente per la maggior parte del periodo d’imposta, cioè per almeno 183 giorni (184 per gli anni bisestili) e, ai sensi del codice civile, non hanno nel territorio italiano né domicilio né residenza.
I non residenti che hanno prodotto redditi o possiedono beni in Italia sono tenuti a versare le imposte allo Stato italiano. Alla luce di tali disposizioni, il suo bilocale rimarrà seconda casa in Italia, con la conseguente possibilità di continuare ad usufruire delle agevolazioni del caso.
Un cordiale saluto e grazie per aver scritto al Blog di CasaNoi.it
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
studiomontedoro.net
Buongiorno,
gradirei ricevere delucidazioni in merito alla mia prima casa.
Ho costruito la mia casa e ho ottenuto il permesso di costruire nel 2009, ho iniziato ad abitarvi nel giugno 2010 e i lavori sono finiti nel dicembre 2010.
Quello che vorrei sapere è: da quando partono i 5 anni per poter vendere la casa?
Se ho capito bene, in caso la vendessi adesso essendo abitazione principale e avendovi abitato per 4 anni
non deve pagare plusvalenza?
Io venderei per traferirmi all’estero e quindi non acquisterei più.
Cosa mi consiglia e in tal caso in cosa incorro?
Ringrazio anticipatamente.
Dsitinti saluti
Giorgio
Gentile Giorgio,
si decade dalle agevolazioni fiscali sull’acquisto prima casa, nell’ipotesi di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto o dalla data di fine lavori (e quindi, nel suo caso, a partire da dicembre 2010).
La decadenza viene esclusa nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici (prima casa), proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale oppure, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 31/E/2010, il contribuente acquisti un immobile in uno Stato estero; tale ultima ipotesi non determina la decadenza dall’agevolazione prima casa, se sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale.
Al di fuori di tali ipotesi si avrà la decadenza dal beneficio di cui al comma 4, della nota II bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte I.
In merito alla questione della plusvalenza, le segnaliamo che non sono soggetti a plusvalenza tassabile i casi di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Ringrazio per averci scritto ed invio i migliori saluti.
dott.ssa Maria Fiorillo
Studio Montedoro Dottori Commercialisti
Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
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Buongiorno , sottopongo alla vostra autorevole attenzione un caso particolare sul quale ho dei dubbi:
A dicembre 2013 a seguito di successione sono diventata proprietaria al 100% di un appartamento in Piemonte per il quale ho chiesto lo sgravio fiscale prima casa ed ho preso residenza nel comune dell’immobile. Non ho mai goduto di sgravio per acquisto prima casa ed ora ho trovato un immobile di mio interesse in un altra regione e lo vorrei acquistare richiedendo lo sgravio per acquisto a titolo oneroso prima casa.
cosa succede se non riesco a trovare un acquirente per l’immobile ereditato prima di acquistare il nuovo immobile?
spiego meglio:
cosa succede se acquisto il nuovo immobile e solo dopo ad esempio un anno trovo un acquirente per l’immobile ereditato?
immagino che non si possano avere 2 prime case
nel frattempo l’immobile ereditato diventa seconda casa?
mi devo autodenunciare all’agenzia delle entrate?
grazie per la cortesia e competenza delle vostre risposte
Maria Teresa
Gentile Maria Teresa,
non devi confondere la successione con la compravendita.
Da quanto scrivi non possiedi altra abitazione (su tutto il territorio nazionale) acquistata con i benefici fiscali prima casa. Non possiedi inoltre altra abitazione in via esclusiva (o con il coniuge) situata nel comune dove intendi acquistare. Inoltre al momento della successione hai soddisfatto i requisiti richiesti. Nulla ti impedisce ora di richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto di abitazione, ma dovrai trasferire la residenza entro i 18 mesi.
La normativa esclude chi possiede abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa; ma tra questi non rientrano gli immobili pervenuti per successione, anche se hanno usufruito di imposta di successione agevolata. Di conseguenza non viene richiesta la vendita prima del nuovo acquisto.
Ai fini IMU, l’esenzione/riduzione spetta solo per una abitazione: quella adibita ad abitazione principale (residenza e dimora effettiva del nucleo familiare).
Spero la mia risposta ti sia utile e ti ringrazio per averci scritto. Continua a seguirci!
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it
Grazie per la gentile risposta.
Quindi riepilogando, se ho capito bene:
la casa in Piemonte diventerà seconda casa ai fini imu una volta acquistata una nuova casa e resa prima casa, ma non dovrò restituire la minor imposta pagata in successione.
Il mio dubbio però era ancora diverso:
cosa succederà se dopo aver acquistato la nuova casa in altra regione io riuscissi a vendere la casa in Piemonte prima che siano trascorsi 5 anni dall’entrata in possesso della stessa in successione?
Mi devo autodenunciare?
Ci sono sanzioni?
Anche se ricevuta a titolo non oneroso mi risulta che comunque non si possa vendere se non dopo i 5 anni, a meno che non se ne acquisti una entro un anno
Questo mio caso sarebbe anomalo perchè acquisterei prima di vendere e non so come comportarmi
Grazie nuovamente
Maria Teresa
Gentile Maria Teresa,
la casa che hai ricevuto in eredità ha pagato imposte di successione ridotte perché prima casa.
Se effettivamente così è stato, non corri nessun rischio di pagare sanzioni.
Ora ti accingi a comprare una prima casa. Bene! Non sei tenuta a vendere quella ricevuta in eredità (ci macherebbe ..!).
Devi soddisfare i 3 requisiti:
– non possedere immobile acquistato con le agevolazioni (non è il caso della successione)
– non possedere in via esclusiva o con il coniuge altra abitazione nel comune dove acquisti
– trasferire la residenza (nel comune dove acquisti) entro 18 mesi dal rogito.
Spero di esserti stato utile. Un caro saluto
Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it