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Agevolazioni prima casa, posso vendere prima dei 5 anni?

di 227 commenti

Si può vendere prima dei 5 anni un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa?

 

Segnaliamo la domanda di una nostra lettrice. Martina ci ha chiesto se può vendere la casa che ha acquistato con le agevolazioni prima casa, anche se non sono passati 5 anni.

La domanda di Martina

Nel 2009 ho acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa. Adesso l’ho messo in vendita. Devo aspettare per forza 5 anni o posso venderlo subito senza rischiare sanzioni?

La risposta del CEO di CasaNoi Giuseppe Palombelli

Gentile Martina,
puoi vendere, quando vuoi, la tua abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. Se la vendi dopo 5 anni, non incorri in nessuna sanzione o tassazione particolare.
 
Invece, se la vendi prima di 5 anni dall’acquisto, la situazione cambia. Dovrai fare molta attenzione a due distinti aspetti fiscali: la decadenza delle agevolazioni fiscali e la plusvalenza.
Questi oneri fiscali non sono sempre dovuti.
Bisogna distinguere diversi elementi che sintetizzo di seguito.
 

La DECADENZA DELLE AGEVOLAZIONI Prima casa

Se non acquisti entro 12 mesi dalla vendita una nuova casa da utilizzare come abitazione principale, perderai le agevolazioni fiscali di cui hai beneficiato e dovrai rimborsare la differenza, oltre a pagare le sanzioni e gli interessi.

 

La PLUSVALENZA

Se vendi il tuo immobile prima di 5 anni e non l’hai utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la vendita sarà soggetta all’imposta sulla plusvalenza. Questo significa che verrà tassata la differenza di valore tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

 

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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227 commenti su “Agevolazioni prima casa, posso vendere prima dei 5 anni?
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  1. Salve io ho comprato la prima casa nel 2016 con la garanzia dello stato e ora vorrei venderla senza comprarne un altra, potrei farlo o dovrei pagare qualcosa…??grz

    1. Sicuramente lei decade dalle agevolazioni all’acquisto prima casa (trova una guida sull’argomento nel blog di CasaNoi). Se c’è una garanzia dello stato, bisogna leggere attentamente l’atto notarile di compravendita. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buona sera,vorrei chiedere un chiarimento,se possibile ed e’ il seguente: Agiugno 2018 ho acquistato un immobile,con i benefici della prima casa,poiche’,vorrei trasferirmi in un altra regione,mi sono recata all’Agenzia delle Entrate per richiedere la riliquidazione delle imposte ,non volendo usufruire delle agevolazioni prima casa e pagarne la differenza. Sarebbe mia intenzione,rivendere allo stesso prezzo.Potreste dirmi a cosa vado incontro ?Grazie di una vostra risposta Maria Volpe

    1. Gentile Maria, se vende prima dei 5 anni, lei incorre:
      a) decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa (trova la guida all’interno del blog)
      b) plusvalenza (se vende allo stesso prezzo non dovrà pagare nulla. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  3. Salve,
    Nel 2016 ho acquistato un immobile come prima casa a Caserta, ho tenuto la residenza in quella casa fino al 31 dicembre 2017. Dal primo gennaio ci siamo trasferiti in affitto per motivi lavorativi (entrambi nelle forze armate) a genova fino al 31 luglio 2018. Dal primo agosto, lasciata la casa in affitto, siamo diventati proprietari di un altro immobile sfruttando la possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa a patto che ci impegnassimo a vendere il nostro primo appartamento acquistato nel 2016, entro un anno.
    Le mie domande sono queste: devo pagare l’imu sulla casa dove non abbiamo più la residenza (nonostante è ancora “prima casa” in attesa di esser venduta)? Se non dovessi riuscire a vendere la casa acquistata nel 2016 entro un anno dall’atto di questa di genova quali sono le tasse da pagare? Ed invece se nel nostro caso specifico dove non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto della prima casa ma riuscissimo a venderla entro un anno dall’acquisto di quest altra a genova perdiamo lo stesso i benefici oppure no?
    In attesa di una risposta
    Ringrazio anticipatamente

    1. Gentile Vincenzo, rispondo per punti
      1) l’esenzione IMU si applica all’abitazione di proprietà dove si vive (abitazione principale) a prescindere dal fatto che sia stata acquistata o meno con le agevolazioni fiscali prima casa
      2) se non riuscite a vendere entro un anno siete soggetti a DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI FISCALI (trovi la guida sull’argomento all’interno del Blog). Devete restituire la differenza d’imposta + interessi e sanzioni del 30%. Se fate istanza entro i termini potete evitare le sanzioni. Approfondisci nella guida.
      3)se riuscite a vendere la casa di Caserta entro 1 anno dall’acquisto della casa di Genova da voi adibita ad abitazione principale, non decadete dalle agevolazioni né siete soggetti a plusvalenza.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buonasera,
    4 anni fa mi sono lasciata con il mio fidanzato..avevamo acquistato, 50%io e 50%lui, un immobile nel 2012…
    Abbiamo venduto l’immobile nel 2016 ed ora mi sono pervenute dall’agenzia dell’entrate le cartelle esattoriali da pagare….ovviamente avendo due indirizzi diversi ci sono pervenute ad entrambi…..ma la cartelle esattoriali che ci sono pervenute sono le stesse e sono da dividere per due?o ognuno deve pagare quella che gli è arrivata per posta?

    1. Gentile Vanessa, siete entrambi incorsi nella decadenza alle agevolazioni fiscali. Vedi la nostra Guida. Penso che gli importi siano uguali perché avete acquistato al 50%. Nella lettera che accompagna la cartella esattoriale dovrebbe essere specificato. Potete verificare anche all’Agenzia delle Entrate direttamente o con un professionista. Non penso che siate responsabili in solido uno per l’altro, ma ognuno per la propria parte. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  5. Buonasera volevo chiedervi un consiglio se potete aiutarmi
    Ho acquistato la mia casa a Roma il 30/09/2013 rendita catastale casa 569,39 e rendita catastale posto auto 40,28
    Ho venduto il mio appartamento il 26/07/2017 pertanto non ho atteso i 5 anni e dovrò pagare all’agenzia delle entrate. Sapete dirmi quanto dovrò pagare? Prima del 2014 le imposte erano diverse . Gli interessi in percentuale a quanto ammontano? Grazie mille se sapete aiutarmi !!!! Giorgia

    1. Gentile Giorgia,
      questo blog non può dare consulenze ad personam su argomenti così delicati e senza visionare i documenti. Possiamo dare delle indicazioni generali.
      Come scrivi, se non riacquisti entro 1 anno un’immobile da adibire ad abitazione principale, decadi dalle agevolazioni fiscali acquisto prima casa.
      Nella nostra guida trovi tutte le informazioni.
      Se non ne sei già al corrente, sappi che se presenti istanza entro 1 anno dalla vendita eviti le sanzioni (del 30%).
      Detto questo, ti suggerisco di andare personalmente all’Agenzia delle Entrate e chiedere un appuntamento (presso l’ufficio a te più comodo), portando con te i due rogiti con gli estremi di registrazione e trascrizione.
      Il conteggio lo sviluppa direttamente l’Agenzia. Non far passare la data del 25 luglio 2018 termine per presentare istanza e pagare, per evitare le sanzioni del 30%.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  6. Buona sera, nel maggio 2016 io e mia moglie abbiamo comperato una casa con le agevolazioni fiscali, e lvoravo solo io, ma dal 2017 siamo tutte e due disoccupati e vorremmo vendere questa casa.
    Che tassazione andremmo incontro.
    Palermgrazie

    1. Gentile lettore, vendendo prima dei 5 anni andate incontro a:
      decadenza dalle agevolazioni fiscali acquisto prima casa. L’Agenzia delle Entrate vi chiederà la differenza d’imposta + interessi maturati. La sanzione del 30% sulla differenza d’imposta potete evitarla presentando apposita istanza. Leggi la nostra Guida sulla Decadenza agevolazioni acquisto Prima casa
      plusvalenza, dovuta solo se vendete ad un prezzo maggiore e se non avete utilizzato la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale) per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita. Leggi la nostra Guida sulla Plusvalenza.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. Gentile redazione,
    nel marzo del 2014 ho acquistato la mia prima casa messa in vendita dalla fondazione Enasarco dopo averci vissuto con la mia famiglia per più di 20 anni pagando regolarmente l’affitto. Premesso che ancora vivo in questa casa, adesso mi trovo nella situazione di dover vendere a causa delle condizioni di salute di mio marito (invalido con accompagno) che mal si sposano con le barriere architettoniche del palazzo. Alla luce di quanto detto, vado ugualmente incontro alle tassazioni dovute alla vendita prima dei 5 anni?
    Grazie, invio cordiali saluti.

    1. Gentile Anna, non si tratta di tassazione ma di poter disporre una vendita. Il vincolo di inalienabilità può essere eliminato solo dall’Enasarco. In alternativa, considerato che mancano meno di 2 anni alla scadenza del vincolo, è possibile strutturare un compromesso che garantisca l’acquirente. Consiglio di rivolgersi ad un notaio / avvocato. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. buon giorno ,ho acquistato la prima casa nel 2003 con l’agevolazione ,venduta nel 2005 senza comperarne un’altra cosa vado incontro ?, ebbi un avviso di pagamento dall’ufficio dell’entrata ,nel fra tempo ho cambiato tre volte residenza , cosa vado incontro arriveranno ancora le cartelle di pagamento? grazie

    1. Gentile Anna, l’Agenzia delle Entrate agirà con tutti gli strumenti a sua disposizione per recuperare la differenza d’imposta+ sanzioni/interessi dovuti. Ad esempio, se hai proprietà o uno stipendio, potrà pignorarli nei limiti previsti dalla legge… Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Buongiorno,
    ad aprile 2011 ho acquistato la mia prima casa con le agevolazioni.
    Dal notaio, quel giorno, sono stati fatti 2 atti con la banca. Uno per l’acquisto e uno per lo “stato di avanzamento lavori”. In pratica la banca mi ha prima erogato il capitale necessario per acquistare la casa e poi, man mano nel corso di 3 anni, mi ha erogato i rimanenti soldi richiesti per la ristrutturazione di cui necessitava. Alla fine dei lavori siamo andati quindi un’altra volta dal notaio per far partire il mutuo vero e proprio, comprensivo di capitale iniziale e successive erogazioni (negli anni della ristruttrazione abbiamo pagato solo quota interessi).
    Ora necessitiamo di vendere la casa.
    Volevo capire se, essendo passati i 5 anni dalla data dell’effettiva compravendita con i proprietari, possiamo andare tranquilli o se, per caso, non valga il secondo atto fatto con il notaio, di ben tre anni dopo.
    Grazie

    1. Gentile Laura, i 5 anni vanno conteggiati dalla data del rogito e sono quindi trascorsi. Per quanto riguarda il mutuo, quello che interessa per il vostro acquirente è conoscere il debito residuo e se provvedete voi a estinguerlo prima delrogito o se verrà estinto contestualmente al rogito con parte del prezzo della casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  10. Buongiorno,ho acquistato 2 anni fa una casa cointestata con agevolazione iva al 4%.A oggi ho venduto la mia quota alla ex compagna devo per forza riacquistare una prima casa per i prossimi 3 anni?

    1. Gentile Luca, hai effettuato la vendita prima che fossero trascorsi 5 anni dall’acquisto. Di conseguenza sei soggetto a “Decadenza dalle agevolazioni fiscali” di cui hai beneficiato (vedi il nostro post), e dovrai pagare differenza d’imposta + interessi e sanzioni, a meno che non acquisti un’abitazione principale entro 12 mesi della vendita. L’abitazione principale è quella dove si ha la residenza anagrafica e dove dimora il nucleo familiare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. salve

    in data 15 ottobre 2015 ho comprato una casa in comunione dei bene con mia moglie usufruendo dell aliquota al 2% come prima casa ed entrambi vi abbiamo portato la residenza
    ora vorrei fare la separazione dei beni e cedere la mia parte parte a mia moglie tramite vendita con atto notarile in tal caso dovrei pagare la sanzione e l adeguamento dell aliquota dal 2% al al 9 % o mantenendo li nellm immobile la mia residenza posso risultare solo come inquilino e non più come proprietario senza essere sanzionato ? grazie

    1. Gentile Marino, presumo che ci sia una ragione specifica che ti induce a volerti liberare dal tuo patrimonio. La tua domanda ha inoltre poco senso. E’ chiaro che puoi continuare ad abitare nella casa che diventerà di proprietà esclusiva di tua moglie. Che senso ha parlare di inquilino? Il suggerimento è di parlare schiettamente con il tuo notaio, magari lo stesso di cui vi siete avvalsi lo scorso anno, e spiegare come stanno le cose. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. gentile redazione casa noi
        mi scuso per aver formulato male la domanda intendevo chiedere se vendo la mia metà della casa a mia moglie devo pagare qualcosa ? sanzioni o differenza di aliquota dal 2% al 9%
        grazie

        1. Dovrai pagare differenza d’imposta + interessi e sanzioni. Queste ultime le puoi “evitare” presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Mia madre aveva due appartamenti ne ha lasciato uno a me e uno a mio fratello. Io sono sposato ma abito nella casa di ma moglie. Ora l appartamento ereditato risulta come mia prima casa. Volevo affittarlo o venderlo ma il tecnico mi ha detto che devo aspettare 5 anni e intanto mi ha fatto spostare la residenza nell’ appartamento ereditato. Giusto cosi oppure il tecnico si sbaglia?

    1. Gentile Giovanni, hai richiesto le agevolazioni prima casa in sede di successione, che ricordo sono relative all’imposta catastale e ipotecaria. Di conseguenza hai l’obbligo di trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi; non è necessario il trasferimento specificatamente nell’immobile ereditato (se abiti nello stesso Comune hai già soddisfatto questo requisito). Nessuno ti vieta di affittare la casa. Se la vendi prima dei 5 anni, hai l’obbligo di acquistare, entro 12 mesi dalla vendita, un’abitazione principale da destinare ad abitazione principale: residenza e dimora abituale della famiglia. Vista la tua situazione, probabilmente ti conveniva pagare imposte maggiori in sede di successione ed avere meno vincoli. Ti riporto la Guida dell’Agenzia delle Entrate in tema di successioni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buonasera. Vorrei sottoporre un caso molto interessante. Mia suocera ha venduto (settembre 2011) la prima casa che aveva acquistato a settembre 2009. Da allora non le è mai arrivato nulla dall’agenzia entrate. Cosa deve fare, deve ancora pagare? Se riacquista casa può nuovamente sfruttare i requisiti per la prima casa?

    1. Gentile Roberta, Il Fisco ha 5 anni di tempo per gli accertamenti: entro il 2016. Se acquista un’abitazione può chiedere nuovamente le agevolazioni, previa verifica degli altri requisiti. Un cordiale saluto

  14. Buongiorno e grazie in anticipo per la risposta. Mio figlio ha acquistato nel 2015 la sua prima casa con agevolazioni relative. Ora io vorrei andare ad abitare nel suo appartamento scambiandolo con il mio ( che vale di più ) nello stesso comune. Cosa ci consiglia ? Cordialmente.

    1. Gentile Giordano, potete formalizzare questa decisione con atti di permuta/compravendita che hanno però dei costi non indifferenti e conseguenze giuridico – patrimoniali: sei sposato? hai altri figli?. Oppure, se abitate nello stesso comune e non ci sono controindicazioni, potete di fatto utilizzare le due case come credete e mantenere residenza ciascuno nella propria casa di proprietà. Parlane con il notaio di fiducia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Andrea, se il terreno è intestato a tuo suocero è lui che può accedere eventualmente all’iva agevolata sui costi di costruzione. Vi suggerisco di parlarne con un notaio o altro professionista specializzato in fiscalità immobiliare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  15. Buongiorno,
    Io e mia moglie abbiamo acquistato prima di sposarci,un appartamento nel 2013,65%lei 35% io!! Adesso vorremmo costruire una casa in un terreno di suo papà!! Lei può vendermi il suo 65% prima dei 5anni? Per costruire la casa ci vorrà un anno e mezzo,sempre nello stesso comune!! Vorremmo usufruire x lei delle agevolazioni prima casa… Non sappiamo se ci stiamo coi tempi ecc…per portare la residenza quanto tempo?grazie

    1. Gentile Andrea, se il terreno è intestato a tuo suocero è lui che può accedere eventualmente all’iva agevolata sui costi di costruzione. Vi suggerisco di parlarne con un notaio o altro professionista specializzato in fiscalità immobiliare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Buongiorno!
    Posso avere un chiarimento?
    Io ho acquistato con agevolazione prima casa in comunione dei beni nel 2007. Mi sono separata e nel 2014 ho acquistato tutta la casa. Ora vorrei vendere per trasferirmi in un altro comune ma in una casa molto meno costosa. Ho sempre vissuto in questa casa dal 2007 come prima casa. Nel mio caso devo pagare una sanzione?
    Grazie!
    Anna

    1. Gentile Anna, nel 2014 hai acquistato il 50% della casa. Se vendi ora, il Fisco ti potrà contestare la “decadenza dalle agevolazioni fiscali all’acquisto”, poichè la quota del 50% viene venduta prima dei 5 anni. Ma se riacquisti entro 12 mesi una casa da adibire a tua residenza effettiva (abitazione principale), non avrai nessun problema (puoi anche prima acquistare e poi vendere entro i 12 mesi successivi). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buongiorno,
    Ho comprato casa(prima casa) nel 2012 al 50% con la mia ex ragazza ed abbiamo fatto entrambi subito il cambio di residenza.
    Ora voglio cedere il mio 50% a lei ad un prezzo inferiore di quello di acquisto.
    Non sono ancora trascorsi i 5 anni dalla data di acquisto e non avrò plusvalenza nella cessione.
    Visto che non c’è plusvalenza ed ho la residenza nella casa per tutto il periodo, devo pagare tasse al momento della cessione?
    Grazie mille

    1. Gentile Giovanni, la plusvalenza per te non è dovuta anche perchè hai utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo tra acquisto e vendita. Considera anche l’altro aspetto: se vendi prima dei 5 anni e non riacquisti entro i 12 mesi successivi decadrai dalle agevolazioni fiscali e sarai tenuto al pagamento della differenza d’imposta + interessi e sanzioni del 30%. Puoi evitare le sanzioni se presenti apposita istanza entro 12 mesi dalla vendita. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

      1. Grazie per la risposta…visto che mancano solamente 10 mesi prima dei “famosi 5 anni” si può fare qualcosa tipo una proposta d’acquisto con il pagamento della somma e il rogito a luglio 2017. Se c’è anche qualche altro metodo è ben accetto..grazie mille!!!
        Cordiali saluti

        1. Giovanni ti consiglio di parlarne con l’acquirente e il suo notaio. Nessuno vi vieta di posticipare il rogito. Oppure magari potete concordare la consegna della casa prima del rogito (se chi acquista ne ha necessità). In questo caso, l’acquirente si potrebbe tutelare con un compromesso registrato e trascritto, avere il vantaggio subito la della disponibilità del bene e pagare il saldo della casa solo al rogito. Tu potresti tutelarti chiedendo che con la consegna delle chiavi ti venga pagata una certa somma o che tale somma e il saldo prezzo vengano depositati dal notaio e svincolata al rogito. L’accordo in poche parole deve garantire tutte e due le parti. Visto che manca così poco tempo penso con l’aiuto del notaio, possa essere trovato. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Ho acquistato una casa circa due anni fa ma adesso mi trovo in grande difficoltà per cui avrei deciso di rivenderla, in quale sanzioni incorro grazie per la risposta

    1. Gentile Mariapia, se hai acquistato con le agevolazioni fiscali e vendi prima dei 5 anni, dovrai restrituire la differenza d’imposta + sanzioni del 30% + interessi. Puoi evitare le sanzioni con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Inoltre sarai soggetta all’imposta sulla plusvalenza se venderai ad un importo superiore a quello di acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

        1. Gentile Maria Pia,
          non possiamo essere certamente noi a dirti cosa fare. Possiamo solo informarti che se vendi:
          – una parte del prezzo ricavato servirà a pagare la differenza d’imposta + interessi
          – puoi presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per evitare le sanzioni (entro 1 anno dalla vendita).
          Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  19. salve avrei bisogno di una vs consulenza: nell’ottobre 2012 ho acquistato una casa da privato a 137.500 euro beneficiando delle detrazioni prima casa. ora avrei intenzione di venderla ad un prezzo di 165.000 e acquistare un’altra casa entro una anno. a quali rischi (dal punto di vista fiscale) vado incontro? sanzioni o tasse su plusvalenza? il mio dubbio riguarda il fatto che forse mi conviene aspettare ottobre 2017
    grazie per l’attenzione

    1. Gentile lettore, se non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita un’abitazione principale dove andrai a vivere, dovrai pagare differenza d’imposta + sanzioni e interessi. Puoi evitare le sanzioni con apposita istanza entro l’anno. Poichè vendi ad un prezzo inferiore a quello di acquisto non dovrai pagare plusvalenza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli, Ceo di CasaNoi

  20. Buongiorno,
    Vorrei chiedere chiarimenti riguardo alla mia situazione.
    Io ed il mio ex ragazzo nel Novembre 2014 abbiamo acquistato casa cointestandola al 50% ed usufruendo dell’agevolazione prima casa, poi però ci siamo lasciati e lui nel febbraio 2015 ha ripreso la mia quota tramite atto notarile registrato. Ora è passato un anno e non ho provveduto a riacquistare la prima abitazione.
    A quali spese rischio di andare incontro? il prezzo di acquisto della casa è stato di € 102.000,00. I cinque anni decorrono da Febbraio 2016?? e quindi l’agenzia ha di tempo fino a Febbraio 2021? grazie per la delucidazione.

    1. Gentile lettrice, avete acquistato nel novembre 2014 e i 5 anni decorrono da quella data. Tu hai venduto nel febbraio 2015 prima dei 5 anni senza ricomprare una prima casa nei successivi 12 mesi, Sei quindi soggetta a “decadenza” dallle agevolazioni: dovrai restutuire la differenza d’imposta + sanzioni pari al 30% + interessi. I calcoli li devi fare in base alla rendita catastale (se hai acquistato da privato) o al prezzo (se hai acquistato da costruttore). Usa il calcolaimposte di CasaNoi per calcolare l’imposta che hai pagato e quella che avresti dovuto pagare. Su quella cifra calcola il 30% in più come sanzione. Gli interessi sono più complicati da calcolare. Il Fisco ha tempo 5 anni fiscali x l’accertamento (fino al 2021). Un cordiale saluto

  21. OGGETTO: Plusvalenza

    Buonasera,
    ho intenzione di vendere l’appartamento acquistato in comproprietà al 50% con la mia compagna nel 2013. Lei lo ha comprato come prima casa mentre io non l’ho potuto fare in quanto proprietario di un’altra abitazione nello stesso comune venduta 2 mesi fa.
    Detto ciò, lei ha spostato la residenza a Gennaio 2014 ovvero quando ci siamo trasferiti, mentre io non l’ho fatto avendo ancora l’altra casa intestata.
    Ora lei può vendere il suo 50% senza pagare plusvalenza in quanto ha la residenza da più della metà del periodo dall’acquisto. Metre il sottoscritto si è trasferito con la compagna e la bimba nella medesima data ma come già detto ahimè non ha spostato la residenza.
    Quali sono le circostanze oggettive per cui io possa dimostrare che realmente ho vissuto in questa casa oltre alle per esempio utenze? (ahimè quest’ultime le ha intestate la mia compagna).
    Domicilio per la posta? Ho cambiato la domiciliazione per alcune comunicazioni ma non per tutte….
    Il fatto che mia figlia e la mia compagna vivessero in questa casa non può essere considerata una circostanza oggettiva?

    Grazie
    Cordiali saluti

    1. Gentile lettore, a mio giudizio non puoi evitare la plusvalenza per la tua quota. Immagino che hai avuto l’esenzione IMU per l’altra casa di proprietà: sarebbe un’incongruenza affermare che la tua residenza fosse nell’altra casa. Hai provato a quantificare la tassazione a cui sarai soggetto? Riguarderebbe il 50% dell’incremento di valore dell’immobile, e dal 2013 i prezzi non sono certo saliti. Fai un calcolo: probabilmente non è una cifra alta (ti consiglio di pagare tramite imposta sostitutiva all’atto di vendita). Importante invece è che la tua compagna riacquisti entro 12 mesi un’abitazione principale, altrimenti decade dai benefici avuti. Cordiali saluti.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  22. Buonasera,
    Vorrei chiedere chiarimenti riguardo alla mia situazione,a quali spese rischio di andare incontro e quali sarebbero le soluzioni.
    Io ed il mio ex ragazzo nel dicembre 2011 abbiamo acquistato casa cointestandola poi pero ci siamo lasciati e lui ha voluto vivere li, i 5 anni scadrebbero a dicembre di quest’anno, se io spostassi la mia residenza adesso incorrerei a qualche tipo di sanzione?
    Se si come evitarlo?

    1. Gentile lettrice, la cosa importante è che quando hai comprato il 50% della casa tu fossi residente nel comune dove ricade quest’abitazione o che tu abbia trasferito la residenza nel COMUNE entro 18 mesi. Non ti serve a nulla trasferire a residenza in questa casa adesso. I 5 anni si riferiscono a quando si vende prima dei 5 anni. Nel tuo caso i 5 anni scadono a dicembre 2016. Dopo i 5 anni potrai dopo vendere senza rischiare sanzioni. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  23. Buonasera, vorrei porvi il seguente quesito:
    A seguito di successione dovuta al decesso di mio padre, sono diventato proprietario di un terreno edificabile e di un appartamento in cui avevo già la residenza perché fornivo assistenza a mio padre disabile nonostante il mio nucleo familiare fosse residente in un altro Comune.
    Nella successione, ho usufruito dell’agevolazione prima casa sull’appartamento che adesso vorrei vendere entro i cinque anni dalla successione stessa, per poter costruire sul terreno edificabile (di cui sono proprietario in virtù della stessa successione) e senza, per questo, perdere i benefici prima casa.
    1) Posso mantenere i benefici spostando la residenza nella nuova costruzione realizzata entro l’anno dalla vendita dell’appartamento?
    2) Se la precedente soluzione non è praticabile, cosa posso fare per NON decadere dalle agevolazioni? Cosa succede ad esempio se, entro un anno dalla vendita dell’appartamento, acquisto un’altra abitazione di valore inferiore all’appartamento venduto e trasferisco la residenza nel comune dell’abitazione acquistata: genero di fatto un surplus negativo rimanendomi soldi in tasca. Questo surplus negativo è tassabile?
    3) Come si calcola la plusvalenza in caso di successione? E’ forse la differenza tra il prezzo di vendita ed il valore catastale?
    4) Ai fini dell’esenzione dalla plusvalenza, (per coloro che hanno adibito la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita), come prova del possesso del requisito di avere adibito la casa ad abitazione principale, è sufficiente la residenza del proprietario dell’immobile oppure è anche necessaria quella del suo nucleo familiare?

    Grazie infinite per l’aiuto.

    1. Gentile lettore, la decadenza dai benefici fiscali, in caso di successione, non è legata alla vendita prima dei 5 anni. Per quanto riguarda la plusvalenza, questa è relativa solo ad operazioni speculative di acquisto e successiva vendita entro i 5 anni. Sono esclusi gli immobili pervenuti per successione. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  24. Nel 1996 ho acquistato la proprietà superficiaria di un alloggio costruito da una Cooperativa che nel 1981 aveva stipulato apposita convenzione con il Comune proprietario dell’area sottostante assegnando nel 1985 gli alloggi costruiti ai singoli soci.
    Nel 2012, a valere sulla legge 549/1995 e successive modifiche, con contratto stipulato con il Comune ho acquisito i millesimi del suolo su cui insiste l’alloggio, divenendo proprietario pieno del medesimo e con espressa decadenza di tutti i vincoli previsti dall’originaria convenzione stipulata dalla Cooperativa con il Comune
    Preciso inoltre:
    – ho mantenuto la residenza anagrafica nell’alloggio sino al dicembre 2011
    – il prezzo pagato al Comune per l’acquisto del suolo(nel 2012) è pari a circa un settimo del prezzo pagato per l’acquisto della proprietà superficiaria(nel 1996).
    Volendo ora vendere l’alloggio, chiedo quale è il trattamento fiscale Irpef sulla differenza positiva tra il prezzo di vendita e quelli pagati per acquisire la piena proprietà dell’alloggio(contratti del 1996 e del 2012), tenendo conto che dall’ultimo contratto stipulato(2012) sono trascorsi meno di cinque anni( periodo necessario perché la plusvalenza realizzata non sia tassabile). In buona sostanza, chiedo se ai fini della tassazione o meno debba considerarsi solo il contratto del 1996, oppure quello del 2012, oppure se si debba scinderli pro quota.
    Grazie
    Marialuisa Scagni

    1. Cara Maria,

      purtroppo, nell’ipotesi da te prospettata, bisogna considerare sia il contratto stipulato nel 1996 che di quello del 2011. Proprio per questo motivo è necessario effettuare un calcolo pro quota del prezzo di vendita dell’appartamento e del terreno per poter individuare la plusvalenza tassabile relativa alla differenza positiva tra il costo d’acquisto e di vendita del terreno stesso.

      Il venditore, all’atto della cessione, con dichiarazione esplicita resa al Notaio, potrà richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% sulla differenza positiva realizzata.

      Un cordiale saluto,
      Dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Bernoni & Partners
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  25. Buongiorno, desideravo chiedere un’informazione in merito alla vendita di un immobile prima dei cinque anni previsti per beneficiare delle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa. Nello specifico, ho acquistato un immobile accendendo sullo stesso un mutuo cointestato con il mio ex marito. Ci siamo separati e abbiamo messo in vendita l’immobile che è stato acquistato prima dei sudetti cinque anni. So che per evitare di pagare la differnza dell’iva più la penale, dovrei acquistare entro un anno dalla vendita un altro immobile e stabilirvi la residenza. La domanda è la seguente: il nuovo immobile deve essere nuovamente cointestato ai compratori originari, oppure ognuno di noi per non incombere in sansioni puó acquistare un immobile proprio?
    Grazie
    Cordialmente
    Simona Tedesco

    1. Gentile lettrice,
      ciascuno di voi ex coniugi ha una posizione distinta. Potete tranquillamente riacquistare tranquillamente ognuno un’abitazione diversa. Ti ricordo che per non decadere dalle agevolazion, tu e tua moglie dovrete distintamente: trasferire la residenza entro 12 mesi e adibire la nuova abitazione acquistata come effettiva dimora (non è sufficiente la residenza nel comune).
      Un saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  26. Salve, chiedo un chiarimento in merito al acquisto di un secondo immobile entro i 12 mesi dopo la vendita di un immobile “prima casa”.
    In sostanza: attualmente risiedo con mia sorella nela nostra abitazione (comproprietari al 50%, non “prima casa”). Adesso, vorrei acqistare un immobile usufruendo dei benefici “prima casa”. Non essendo convinto del 100% su questo nuovo immobile, nel caso lo vorrei vendere, prima dei canonici 5 anni, per non incorrere nella decadenza dei beneific fiscali, posso acquistare (e ritrasferirmi) il restante 50% di mia sorella dell’abitazione attuale? Nel caso, come risulterebbe la mia proprieta’, 50% come agevolazione prima casa e 50% come non prima casa?

    1. Gentile lettore, giustamente scrivi che puoi acquistare questa seconda abitazione con le agevolazioni prima casa. Qualora la rivendessi entro 5 anni, per non perdere le agevolazioni, dovrai acquistare entro 12 mesi un’altra abitazione da adibire ad abitazione principale, ovvero un’abitazione dove trasferirai la residenza e andrai a vivere con il tuo nucleo familiare. Questo requisito è soddisfatto anche nel caso che acquisti il 50% da tua sorella trasferendo residenza e utilizando l’abitazione come dimora abituale. In questo modo avrai anche le esenzioni IMU prevista dalla nuova legge di stabilità 2016 sul 100% della proprietà.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  27. Mio marito ha voluto comperare una casa nuova ed mi ha costretto assolutamente di intestarmela contro la mia volontà. Come prima casa .Lui paga il mutuo come garante….ma ora le cose vanno male …allora io vorrei venderla si può venderla
    ??

    1. Gentile lettrice,
      da quanto scrivi sei titolare del 100% dei diritti di proprietà di una casa; come unica proprietaria solo tu puoi venderla, nessun altro. Se decidi in tal senso, è consigliabile condividere la decisione con tuo marito che di fatto ha finanziato l’acquisto e si è preso carico del mutuo.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  28. dopo aver fatto la separazione dei beni, sto acquistando da mia moglie il suo mezzo su un appartamento che avevamo acquistato come prima casa. dal punto di vista fiscale se vendo l’appartamento prima dei 5 anni cosa succede? Posso vendere?

    1. Gentile lettore,
      certamente puoi vendere. Ai fini fiscali le cose cambiano però se acquisti con le agevolazioni prima casa o meno. Nel primo caso, se vendi prima dei 5 anni, puoi essere soggetto alla cosidetta “decadenza dei benefici fiscali” se non riacquisti un’abitazione nei successivi 12 mesi. Ti consiglio di parlarne con il tuo notaio di fiducia per delle valutazioni fiscali. Approfondisci anche gli aspetti fiscali, in caso di rivendita, per la quota già di proprietà.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  29. Buongiorno a tutti..ho un grande problema, spero possiate aiutarmi! :'( 20 ottobre 2011 io e mio marito acquistiamo la nostra prima casa, ora vogliamo venderla per toglierci 800€ di mutuo al mese (con un solo stipendio) e in più perchè potrei spostarmi a casa di mia nonna. Abbiamo un acquirente che deve ricomprare entro l`anno, ma la cosa assurda è che anche lui ha venduto il 20 ottobre 2014, esattamente dopo 4 anni che noi abbbiamo acquistato, quindi lui deve ricomprare entro il 20 ottobre 2016 e noi possiamo vendere il 21 ottobre 2016…secondo voi, se noi facessimo l`atto il 20 ottobre alle h 20 oppure il 21 ottobre alle h 8, per 8 h in entrambe i casi, pagheremmo lo stesso la penale? E in più, nel caso noi vendissimo domani e quindi prima dei 5 anni, se entro un anno riprendessimo un mutuo per ricomprare la parte di mia nonna ai miei parenti oppure prendessimo un mutuo per ristrutturazione, andrebbe bene per non pagare penali? La storia è un po’ complessa, ma spero di essermi spiegata! Grazie

    1. Gentile lettrice,
      immagino ci sia un refuso: l’acquirente ha venduto lo scorso 20 ottobre 2015 (non 2014). Leggendo la tua domanda, ho letto che hai dato tu stesso la risposta. Seppur per un giorno uno dei 2 (o l’acquirente o voi venditori) non può rispettare la normativa. Poichè sicuramente l’acquirente vuole stipulare entro il 20 ottobre 2016, le conseguenze fiscali ricadono su di voi. Avete il tempo di parlarne con il notaio e valutare l’acquisto dell’abitazione della nonna da perfezionare entro i successivi 12 mesi dalla vendita. Una soluzione poco dispendiosa potrebbe essere quella di acquistare anche una quota piccola dai parenti. Non è necessario acquistare il 100%. Non entro negli aspetti finanziari poichè dipende dalla vostra banca. In linea di massima sarebbe meglio contrarre un mutuo acquisto puittosto che ristrutturazione; trattandosi di vendita tra parenti la banca potrebbe però avere difficoltà ad erogare.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  30. buonasera, io e mia moglie abbiamo acquistato nel 2008 un appartamento al 50 e 50%. Ora vogliamo riacquistare un nuova casa ma non riuscendo a vendere quella attuale, io riacquisterò da mia moglie il restante 50% della casa e mia moglie acquisterà quella nuova. Il notaio mi dice che, per acquistare il restante 50% devo decidere se prenderlo come prima o seconda casa, nel primo caso sarei però costretto a non venderla per i prossimi 5 anni (anche se già ci abito da 7) per non incorrere nelle sanzioni… c’è qualche scappatoia? La differenza di imposta infatti ammonta a quasi 3000€ che mi sembra veramente una cifra importante!

    1. Gentile lettore, da quanto scrivi hai ricevuto informazioni corrette dal notaio. Non ci sono scappatoie. Sicuramente con il notaio avrai anche fatto un calcolo di convenienza rispetto ad un acquisto con tua moglie come seconda casa, evitando i costi dell’atto notarile (con tua moglie) + 3.000 euro.. Se non ci sono grosse differenze ti consiglio questa seconda strada. Dopo aver venduto con calma la vostra attuale abitazione, potreste nuovamente usufruire entrambi delle agevolazioni fiscali in futuro. Magari per un’abitazione che affitterete. Inoltre il patrimonio immobiliare sarebbe interamente cointestato a tutela di tutti i componenti della famiglia.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  31. Salve, ho comprato casa nel 10/01/2014, per motivi personali ho trasferito la mia residenza e quella di mia moglie proprietaria anche lei per il 50% solo dopo un paio di mesi esattamente il 30/03/2015, adesso vorrei vendere la casa per comprarne una più grande, mi chiedo se vado in contro alla plusvalenza ??? o se devo aspettare un po’ per venderla, e quanto?
    Grazie!!!

    1. Gentile lettore, sono esentati dalla plusvalenza coloro che hanno adibito la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita. Puoi fare i calcoli tu stesso. (le date che riporti fanno pensare a 15 mesi come seconda casa. Quindi ne dovrebbero passare altrettanti come abitazione principale. Dal settembre 2016, se i calcoli e le date sono giusti, dovresti essere esentato dalla plusvalenza). Ti ricordo infine che viene tassata la plusvalenza, ovvero l’incremento di prezzo dalla data di acquisto a quella di vendita. In questi periodi di crisi di mercato spesso non ci sono plusvalenze o , se ci sono, sono di entità esigua.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  32. Buonasera nel dicembre 2013 ho acquistato per 75000 euro un appartamento nel comune dove ero già residente da 6 mesi come prima casa usufruendo dei benefici fiscali. La tassazione è avvenuta sul valore catastale di € 27.200 .Adesso ho deciso di rivenderla per trasferirmi in altra regione e non intendo riacquistare. Dalla vendita otterrei un plusvalore di 28000 €. Come mi devo comportare per liquidare l’imposta di registro dovuta “non agevolata”. Ed in seconda istanza suppongo di non dover pagare tasse sul plusvalore in quanto prima casa e residenza. È corretto? A quanto ammontano le imposte da liquidare? Nell’attesa porgo cordiali saluti.

    1. Gentile lettrice,
      se hai utilizzato l’abitazione come abitazione principale (residenza + dimora abituale del nucleo familiare) non devi pagare la plusvalenza. In caso contrario ti consiglio di applicare la tassazione in misura fissa con imposta sostitutiva al 20% e liquidare direttamente dal notaio quando vendi. Poichè non riacquisti, sei tenuto a pagare la differenza d’imposta + interessi. Puoi evitae la sanzione con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Anche per questo adempimento ti consiglio di pagare e liquidare direttamente con il notaio rogante. Chiaramente informalo prima così che ti possa fare i conteggi esatti e tutelare anche l’acquirente nel suo acquisto. Il Fisco infatti potrebbe rivalersi, in caso di inadempimento, sull’immobile venduto e arrecare così danni all’acquirente.
      Un cordiale saluto

  33. Buongiorno,io e mia moglie abbiamo comprato casa nel 2013 e fatta subito la residenza.La mia domanda è la seguente:se vendo prima dei 5anni e se acquisto un’altra abitazione entro 12 mesi, sono obbligato a comprare nella stessa regione o posso cambiare regione?
    (da Piacenza a Milano)
    grazie e buona giornata

    1. Gentile lettore,
      puoi acquistare entro 12 mesi l’abitazione dove vuoi, a condizione che trasferite la residenza e la utilizzate come dimora della famiglia (abitazione principale). Ti ringrazio di averci scritto.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  34. Salve ho acquistato casa nel novembre 2014 al50% io e al 50% mia moglie. Abbiamo usufruito di agevolazioni per acquisto prima casa da gennaio 2015 siamo residenti. Ora vorremmo vendere per acquistare entro un anno dalla vendita un altra casa ma se l immobile lo vendiamo ad un maggiore cosa succede? Grazie per l ascolto Giorgio da Napoli

    1. Gentile Giorgio,
      la tassazione della plusvalenza non si applica per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove risiede e dimora il nucleo familiare. Nel vostro caso quindi non dovete pagarla.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  35. Salve,
    Io e mio marito abbiamo acquistato la nostra prima casa da recente, usufruendo delle agevolazioni prima casa. Abbiamo intenzione di rivendere e riacquistare prima che sia trascorso un anno, e abbiamo già sott’occhio la casa da acquistare, sempre nello stesso comune, quindi non perderemmo le agevolazioni prima casa.
    Quello che però vorrei chiedere è, come funziona con la plusvalenza? Abbiamo la residenza in questa prima casa, entrambi. Ci sono sanzioni o tasse da pagare? O penali?

    Grazie in anticipo per la risposta.

    1. Gentile lettrice,
      la tassazione della plusvalenza non si applica per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione dove risiede e dimora il nucleo familiare.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  36. Salve,a maggio 2014 ho acquistato casa con il mio fidanzato usufruendo dell’agevolazione prima casa…è passato un’anno e mezzo,non abbiamo mai passato la residenza là e per motivi lavorativi e personali siamo costretti a vendere e non abbiamo intenzione d acquistarne altre x il momento…andiamo incontro a sanzioni?grazie

    1. Gentile lettrice,
      vi trovate nella situazione di non poter rispettare due aspetti legati alle agevolazioni di ci avete usufruito al momento dell’acquisto: il trasferimento della residenza e la vendita prima dei 5 anni senza riacquistare entro l’anno successivo (ricordo che non è indispensabile il trasferimento della residenza nell’abitazione acquistata. E’ sufficiente il trasferimento nel comune). Sicuramente siete soggetti a “decadenza dalle agevolazioni”. Sarete chiamati a pagare la differenza di imposta + interessi e sanzioni. Le sanzioni potrete evitarle effettuando apposita istanza all’agenzia delle Entrate. Inoltre siete soggetti a eventuale tassazione della plusvalenza
      Guarda i nostri post sull’argomento
      http://blog.casanoi.it/agevolazioni-prima-casa-le-novita/
      http://blog.casanoi.it/agevolazioni-prima-casa-vendere-prima-dei-cinque-anni/

      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  37. Salve, io e mio marito abbiamo acquistato una casa meno di 1 anno fa. Siamo ora intenzionati a cambiare casa sempre restando nello stesso comune. Cosa comporta questo in termini di spese e tasse a nostro carico?
    grazie

    1. Gentile lettrice,
      se vendete prima dei 5 anni senza riacquistare un’altra abitazione entro 12 mesi, rischiate di decadere dalle agevolazioni prima casa. Dovrete pagare la differenza d’imposta + interessi. Le sanzioni non vengono applicate se presentate istanza all’agenzia delle Entrate.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  38. Salve, io e mia moglie abbiamo acquistato nel 2009 la prima casa usufruendo delle agevolazioni previste. Oggi dopo 6 anni vorremmo acquistare una nuova casa nello stesso comune ma la nostra attuale é in vendita ma ancora in nostro possesso fino al reperimento di un acquirente. Se comprassimo una nuova casa stabiliremo li la nostra nuova residenza. Siamo soggetti al pagamento del imposta di registro del 9% sulla nuova casa?grazie

    1. Gentili lettori,
      purtroppo se non vendete prima l’abitazione acquistata con i benefici fiscali non potete richiederli nuovamente.
      Questa regola vale a prescindere dalla residenza.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  39. Salve io ho comprato un anno fa quindi nn sono passati i famosi 5 anni! e per motivi di lavoro devo trasferirmi in un altra regione siccome sono militare. So che devo acquistare entro un anno per non perdere l agevolazioni.. ma la differenza che eventualmente devo dare al fisco se nn riesco ad acquistare a quanto ammonta e se è vero che poi successivamente nn puoi acquistare un immobile di diversa categoria gtazie

    1. Gentile lettore,
      se non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita un’altra abitazione prima casa (abitazione principale), dovrai versare la differenza di imposta + interessi. Puoi evitare le sanzioni facendo apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. La categoria catastale non influenza i conteggi. L’importante è che si tratti di acquisto di abitazione non di lusso.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  40. Salve,
    questo blog è davvero fantastico però pur leggendo diversi quesiti non ho ancora trovato la risposta al mio dubbio. Mia moglie ha acquistato casa 9 anni fa, ha goduto delle agevolazioni della prima casa. Io ne ho presa una 7 anni fa godendo altresì delle agevolazioni della prima casa.Entrambi ovviamente entro i 12 mesi abbiamo spostato la residenza ciascuno nella sua casa. Ci siamo sposati dopo aver acquistato entrambi casa, in regime di separazione dei beni. Adesso volevamo vendere la mia e non sappiamo ancora se riacquistare o meno. Il dubbio è, visto che sono passati 5 anni, nel mio caso ci sarebbe ancora il vincolo dei 12 mesi per riacquistare una nuova casa senza perdere le agevolazioni di prima casa? Mi è sembrato di capire che la cosa avrebbe effetto solo sul credito di imposta, ma volevo un altro parere sul cosa possa succedere se sforassi i 12 mesi o addirittura non ne ricomprassi un’altra. Infine il fatto che ora sono sposato,sebbene in separazione dei beni, non potrebbe causare che la nuova casa acquistata diventi una seconda casa nonostante proveremmo a rimanere con due differente residenze?

    1. Gentile lettore,
      la tua domanda è davvero interessante e permette di chiarire alcune cose.
      AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA.
      Entrambi avete acquistato da più di 5 anni e quindi non siete soggetti a decadenza.
      VENDITA E RIACQUISTO PRIMA CASA.
      Se vendi e riacquisti entro 12 mesi hai diritto al credito dell’imposta pagata per la prima transazione. Il credito può essere utilizzato per compensare l’imposta dovuta per l’acquisto della nuova prima casa al momento del rogito o può essere soggetto di richiesta di rimborso/compensazione in dichiarazione dei redditi. Dopo i 12 mesi si perde questo diritto.
      IMPOSTE COMUNALI
      La normativa prevede l’esenzione imu solo per un’abitazione per nucleo familiare, quella adibita a dimora abituale. Voi siete sposati e quindi già adesso dovreste pagare IMU piena (seconda casa) per una delle due abitazioni che possedete, anche se avete residenze diverse. Ti ringrazio per gli apprezzamenti al nostro blog: sono molto graditi.
      Un caro saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  41. Buongiorno, la casa dove vivo attualmente l’ho ricevuta in eredità alla morte dei miei genitori ed è prima casa per me, mi devo trasferire da Torino a Cuneo, nell’attesa che questa venga venduta, posso acquistare nella nuova città con le agevolazioni prima casa, prendendo ovviamente la residenza? Grazie

    1. Gentile lettrice,
      l’abitazione ricevuta in eredità non pregiudica le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. L’importante è che acquisti in un comune diverso da quello della tua attuale proprietà. Dovrai inoltre trasferire la residenza. La risposta è quindi positiva: puoi richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  42. Buongiorno, avrei una domanda in merito alla vendita prima dei 5 anni.
    Ho acquistato immobile nel 2012 ed entro fine anno concludero’ la vendita, ma il bisogno deriva da un trasferimento all’estero per lavoro (Germania). Sono comunque obbligato all’acquisto di una nuova casa (nella quale non avro’ residenza avendola all’estero)?? O l’eventuale acquisto di una casa all’estero potrebbe far venir meno l’obbligo?
    Grazie Mille,
    Alessandro

    1. Gentile Alessandro,
      se acquisti in Germania un’abitazione principale entro un anno dalla vendita non decadi dalle Agevolazioni. La circolare dell’Agenzia delle Entrate a cui fare riferimento è la n.31/E del 7 giugno 2000, paragrafo 3.2.
      Un caro saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  43. buongiorno…ho comprato casa nel 2008…ed ho avuto l’agevolazione a fondo perduto con una prima maxi rata ed a seguire altre nove minori…l’ultima mi sará accreditata a giugno 2017…per poter vendere senza sanzioni devo aspettare fino all’ultimo accredito come da contratto(10anni) oppure vale anche per me 5 anni…grazie buon lavoro

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi la tua abitazione ha un vincolo di inalienabilità decennale che dovrai rispettare, salvo deroghe da verificare presso l’Ente che ha erogato il contributo.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  44. Buongiorno,devo vendere casa prima dei 5 anni (sono passati 2 anni). Noi vendiamo e compriamo entro ovviamente 12 mesi,praticamente vendiamo e compriamo subito.Vendiamo e compriamo abitazione principale (abbiamo solo questa casa),dove abbiamo vissuto in questi 2 anni.Non dovremo avere nessuna sanzione,giusto? grazie mille,cordiali saluti. Marco F.

    1. Gentile lettore,
      dovrete pagare la differenza d’imposta (iva) + interessi. Se presentate apposita istanza all’agenzia delle Entrate potete evitare le sanzioni.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

      1. Salve,cosa sarebbe la differenza d’imposta? sul vostro articolo ho letto che vendendo la casa prima dei 5 anni e se compro entro 12 mesi non perdo le agevolazioni fiscali e se ci ho abitato metà del tempo più 1 giorno non devo pagare l’imposta sulla plusvalenza. Si tratta di prima casa, compro e vendo abitazione principale. Quindi è come se vendessi dopo i 5 anni,stessa cosa, visto che rispetto tutti i parametri da voi scritti e da me elencati normale vendita senza penali ne niente. Quindi se gentilmente mi può spiegare cos’è e perchè devo pagare la differenza d’imposta più interessi le sarei grato. Grazie mille,cordiali saluti. Marco

        1. Gentile Marco,

          nel caso di vendita prima dei 5 anni di un immobile acquistata fruendo delle agevolazioni prima casa, si è soggetti, da un lato a decadenza delle agevolazioni sulle imposte di registro e dall’altro ad imposte dirette sulla plusvalenza che si genera dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo a cui si era acquistato l’immobile.

          Non si ha la decadenza delle agevolazioni, e quindi non si deve pagare alcuna differenza d’imposta (oltre sanzioni ed interessi), se viene acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita.

          Allo stesso modo, non si dovrà versare alcuna imposta sulla plusvalenza se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per almeno la metà + 1 giorno dei giorni complessivi in cui si è posseduto l’immobile.

          Nel caso in cui quindi vengano rispettate le condizioni sopra esposte non sarà soggetto ad alcuna differenza d’imposta ed è soggetto alle stesse condizioni di chi vende dopo i cinque anni.

          Un cordiale saluto,
          Dott.ssa Maria Fiorillo
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  45. Buongiorno, avrei una domanda in merito alla vendita prima dei 5 anni.
    Il mio compagno ha Acquistato casa usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa adesso nn sono ancora trascorsi 5 anni e abbiamo bisogno di venderla perché abbiamo avuto una bimba e lui si è trasferito a casa mia. So che nn si incorre in sanzioni se si riacquista entro un anno e dubito che in un anno riusciremo a vendere anche casa mia e acquistarne un altra assieme ma eventualmente potrebbe figurare come acquisto anche la cointestazione della casa? È possibile vendere parte di casa mia? Sarebbe un nuovo acquisto a tutti gli effetti?chiaramente il tutto sarebbe solo figurativo x nn perdere le agevolazion
    grazie mille

    alessia

    1. Gentile Alessia, le compravendite trasferiscon diritti e non sono mai figurative. Ne parli con il suo notaio. Per rispondere alla domanda, se il suo compagno vende prima dei 5 anni e riacquista parte della sua abitazione non decade dalle agevolazioni. Chiaramente dal nuovo rogito riparte il periodo dei 5 anni. Grazie per aver scritto a CasaNoi.
      Un cordiale saluto, Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  46. Buongiorno, Io ho acquistato casa con agevolazioni prima casa aprile 2012, vorrei vendere nonostante non sono passati i cinque anni perché mia nonna mi vuole dare in donazione la sua casa… la casa in donazione è come se ne acquistassi un altra da adibire a prima casa? O comunque andrò incontro a sanzioni?

    1. Gentile lettrice, la normativa prevede che se non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita dovrai pagare la differenza d’imposta + interessi (le sanzioni le puoi evitare presentando istanza all’agenzia delle Entrate). Una donazione non ti esonera da quanto sopra. Ti consiglio di parlarne con il notaio e valutare eventualmente una compravendita con tua nonna piuttosto che una donazione (la vendita non deve essere “fittizia” e deve prevedere il pagamento di un corrispettivo).Tieni presente che la donazione comporta “incertezza” in caso di rivendita dell’immmobile. Con la donazione potrebbero infatti essere danneggiati altri eredi legittimi. Per questo motivo molte banche non finanziano immobili pervenuti per donazione. Per essere più chiaro: se diventi proprietario di questo immobile per donazione e in futuro decidessi di venderlo, potresti avere difficoltà. L’acquirente interessato potrebbe non riuscire ad accedere un finanziamento o comunque potrebbe preferire l’acquisto di altra abitazione che non ha questi rischi. Approfondisci questi aspetti con il notaio.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

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