Il contratto di mutuo casa

Dopo la delibera di concessione del mutuo, prima della stipula del contratto

Dopo l’istruttoria della domanda di mutuo, si passa alla fase contrattuale.

La banca è quindi pronta ad erogare il finanziamento in favore dei mutuatari per quella determinata finalità, garantito da ipoteca sull’immobile ben identificato e valutato.

Prima della stipula del contratto, la banca deve informare i mutuatari e i garanti riguardo le condizioni aggiornate di tasso, spread, spese, penali, obblighi assicurativi e relativi costi, ecc. perché le condizioni economiche possono cambiare dal preventivo, soprattutto se tra l’inizio dell’istruttoria e la data di stipula notarile passa molto tempo.

La banca è tenuta a consegnare ai mutuatari la cosiddetta informativa pre-contrattuale, sono informazioni molto dettagliate sul debito che la famiglia sta per contrarre e comprendono:

• le condizioni contrattuali del mutuo redatte secondo l’Esis, il prospetto europeo standardizzato
• il documento di sintesi
• una bozza del contratto di mutuo
• gli allegati al contratto di mutuo (capitolato e piano di ammortamento)
• l’informativa sulle polizze assicurative legate al mutuo

La stipula del contratto

Il contratto di mutuo è un atto pubblico, stipulato davanti al notaio scelto dal mutuatario.

Concordato l’appuntamento con il notaio e il venditore (in caso di mutuo acquisto casa), ha luogo la stipula del contratto, ovvero la lettura e la sottoscrizione del contratto di mutuo davanti al notaio. Alla stipula del contratto di mutuo devono partecipare tutte le persone coinvolte nel finanziamento: mutuatari, garanti e datori d’ipoteca (i datori d’ipoteca sono i proprietari dell’immobile offerto a garanzia per l’iscrizione dell’ipoteca della banca).

Oltre al contratto, devono essere firmati anche gli allegati: il piano di ammortamento, il “Capitolato patti e condizioni generali del contratto di mutuo” e eventuali altri.
Contestualmente al contratto di mutuo la banca chiede al mutuatario che vengano sottoscritte eventuali polizze.

Come avviene l’erogazione del mutuo

L’erogazione del mutuo avviene con assegni circolari o bonifico a favore dei mutuatari o dei venditori del bene immobile. Non è possibile erogare il finanziamento a persone diverse da questi due soggetti. Unica eccezione è quando viene estinto il mutuo del venditore: in questo caso il mutuo viene erogato direttamente alla Banca del venditore

Quando viene erogato il mutuo

Nelle compravendite, l’erogazione del mutuo è determinante per il pagamento del saldo prezzo della casa. E’ quindi molto importante conoscere le modalità di erogazione del mutuo e metterne a conoscenza il venditore del’immobile.

L’erogazione del mutuo casa può avvenire :

• alla sottoscrizione del contratto (erogazione contestuale)
• in un momento successivo al contratto (erogazione differita)
  Questo accade quando la banca richiede che l’erogazione avvenga solo dopo che è stata iscritta l’ipoteca a suo favore. Le formalità per l’iscrizione ipotecaria vengono effettuate dal notaio. Alcune banche oltre all’iscrizione ipotecaria richiedono anche il consolidamento dell’ipoteca, ovvero erogano solo dopo 10 gg dall’avvenuta iscrizione ipotecaria.

Il piano di ammortamento del mutuo

Con la stipula del contratto di mutuo nasce l’obbligo del mutuatario al rimborso del finanziamento, secondo specifiche modalità di rimorso previste nel contratto.

Il rimborso del capitale di un mutuo è riportato nel piano di ammortamento, un documento che deve essere allegato al contratto.

Dopo un periodo iniziale in cui si pagano solo interessi (pre-ammortamento), inizia il periodo di rimborso del capitale, ovvero l’ammortamento del mutuo.

Il rimborso di un mutuo avviene con rate mensili, trimestrali o semestrali comprensive di capitale e interessi.

a) Piano di ammortamento mutui a tasso fisso

Il piano rispecchia fedelmente quello che sarà l’ammontare delle rate.

b) Piano di ammortamento mutui a tasso variabile

Le rate differiranno sicuramente dall’importo riportato nel documento. L’unico fattore certo è la componente rimborso capitale, poiché la componente interesse può variare in maniera sensibile.

Nei primi anni, tipicamente la rata di mutuo comprende una quota molto alta di interessi e una quota molto bassa di rimborso capitale. Man mano che si rimborsa il capitale, diminuisce il debito con la banca. Negli ultimi anni la situazione si inverte.

Il rischio tasso d’interesse nei mutui a tasso variabile

Gli interessi di un mutuo vengono calcolati sul debito residuo (ovvero la differenza tra l’importo originario del mutuo e i rimborsi di capitale fatti man mano con le rate).

Il rischio di aumento dei tassi di interesse:

• aumenta con la durata del mutuo (Considerate che a tassi vigenti, un mutuo a 30 anni dopo 10 anni ha ancora un debito del 90%!)
• è molto elevato all’inizio, quando è elevato il debito nei confronti della banca.

Al contrario, un mutuo negli ultimi anni di ammortamento paga pochi interessi e eventuali aumenti di tasso hanno effetti molto contenuti sulla rata.

In altre parole, è possibile affermare che:

• la banca guadagna molto nei primi anni e molto poco negli ultimi;
• nei panni di un mutuatario, l’estinzione anticipata del mutuo è molto conveniente nel primo periodo e/o quando è alto il debito residuo;
• l’estinzione di un mutuo nell’ultimo periodo al contrario è conveniente per la banca che può riallocare il denaro per nuovi finanziamenti ricavando subito maggiori interessi.

Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui