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Il contratto di mutuo casa

di CEO di CasaNoi.it 2 commenti in

Dopo la delibera di concessione del mutuo, prima della stipula del contratto

Dopo l’istruttoria della domanda di mutuo, si passa alla fase contrattuale.

La banca è quindi pronta ad erogare il finanziamento in favore dei mutuatari per quella determinata finalità, garantito da ipoteca sull’immobile ben identificato e valutato.

Prima della stipula del contratto, la banca deve informare i mutuatari e i garanti riguardo le condizioni aggiornate di tasso, spread, spese, penali, obblighi assicurativi e relativi costi, ecc. perché le condizioni economiche possono cambiare dal preventivo, soprattutto se tra l’inizio dell’istruttoria e la data di stipula notarile passa molto tempo.

La banca è tenuta a consegnare ai mutuatari la cosiddetta informativa pre-contrattuale, sono informazioni molto dettagliate sul debito che la famiglia sta per contrarre e comprendono:

La stipula del contratto

Il contratto di mutuo è un atto pubblico, stipulato davanti al notaio scelto dal mutuatario.

Concordato l’appuntamento con il notaio e il venditore (in caso di mutuo acquisto casa), ha luogo la stipula del contratto, ovvero la lettura e la sottoscrizione del contratto di mutuo davanti al notaio. Alla stipula del contratto di mutuo devono partecipare tutte le persone coinvolte nel finanziamento: mutuatari, garanti e datori d’ipoteca (i datori d’ipoteca sono i proprietari dell’immobile offerto a garanzia per l’iscrizione dell’ipoteca della banca).

Oltre al contratto, devono essere firmati anche gli allegati: il piano di ammortamento, il “Capitolato patti e condizioni generali del contratto di mutuo” e eventuali altri.
Contestualmente al contratto di mutuo la banca chiede al mutuatario che vengano sottoscritte eventuali polizze.

Come avviene l’erogazione del mutuo

L’erogazione del mutuo avviene con assegni circolari o bonifico a favore dei mutuatari o dei venditori del bene immobile. Non è possibile erogare il finanziamento a persone diverse da questi due soggetti. Unica eccezione è quando viene estinto il mutuo del venditore: in questo caso il mutuo viene erogato direttamente alla Banca del venditore

Quando viene erogato il mutuo

Nelle compravendite, l’erogazione del mutuo è determinante per il pagamento del saldo prezzo della casa. E’ quindi molto importante conoscere le modalità di erogazione del mutuo e metterne a conoscenza il venditore del’immobile.

L’erogazione del mutuo casa può avvenire :

  • alla sottoscrizione del contratto (erogazione contestuale)
  • in un momento successivo al contratto (erogazione differita)
    Questo accade quando la banca richiede che l’erogazione avvenga solo dopo che è stata iscritta l’ipoteca a suo favore. Le formalità per l’iscrizione ipotecaria vengono effettuate dal notaio. Alcune banche oltre all’iscrizione ipotecaria richiedono anche il consolidamento dell’ipoteca, ovvero erogano solo dopo 10 gg dall’avvenuta iscrizione ipotecaria.

Il piano di ammortamento del mutuo

Con la stipula del contratto di mutuo nasce l’obbligo del mutuatario al rimborso del finanziamento, secondo specifiche modalità di rimorso previste nel contratto.

Il rimborso del capitale di un mutuo è riportato nel piano di ammortamento, un documento che deve essere allegato al contratto.

Dopo un periodo iniziale in cui si pagano solo interessi (pre-ammortamento), inizia il periodo di rimborso del capitale, ovvero l’ammortamento del mutuo.

Il rimborso di un mutuo avviene con rate mensili, trimestrali o semestrali comprensive di capitale e interessi.

a) Piano di ammortamento mutui a tasso fisso

Il piano rispecchia fedelmente quello che sarà l’ammontare delle rate.

b) Piano di ammortamento mutui a tasso variabile

Le rate differiranno sicuramente dall’importo riportato nel documento. L’unico fattore certo è la componente rimborso capitale, poiché la componente interesse può variare in maniera sensibile.

Nei primi anni, tipicamente la rata di mutuo comprende una quota molto alta di interessi e una quota molto bassa di rimborso capitale. Man mano che si rimborsa il capitale, diminuisce il debito con la banca. Negli ultimi anni la situazione si inverte.

Il rischio tasso d’interesse nei mutui a tasso variabile

Gli interessi di un mutuo vengono calcolati sul debito residuo (ovvero la differenza tra l’importo originario del mutuo e i rimborsi di capitale fatti man mano con le rate).

Il rischio di aumento dei tassi di interesse:

  • aumenta con la durata del mutuo (Considerate che a tassi vigenti, un mutuo a 30 anni dopo 10 anni ha ancora un debito del 90%!)
  • è molto elevato all’inizio, quando è elevato il debito nei confronti della banca.

Al contrario, un mutuo negli ultimi anni di ammortamento paga pochi interessi e eventuali aumenti di tasso hanno effetti molto contenuti sulla rata.

In altre parole, è possibile affermare che:

  • la banca guadagna molto nei primi anni e molto poco negli ultimi;
  • nei panni di un mutuatario, l’estinzione anticipata del mutuo è molto conveniente nel primo periodo e/o quando è alto il debito residuo;
  • l’estinzione di un mutuo nell’ultimo periodo al contrario è conveniente per la banca che può riallocare il denaro per nuovi finanziamenti ricavando subito maggiori interessi.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in valutazioni estimative e finanziamenti ipotecari per privati ed imprese, ha lavorato in Banche e Intermediari del Credito. E' amministratore di società immobiliari e Ceo di CasaNoi. Per contatti: giuseppe@casanoi.it

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2 Comments su "Il contratto di mutuo casa"

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Buonasera redazione CasaNoi, mi chiamo Michele e sono in procinto di iniziare il percorso di acquisto della prima casa direttamente da un privato e chiedendo un mutuo alla banca. Ho una domanda a cui non riesco a trovare risposta leggendo i vostri articoli. La domanda è la seguente: come mi devo comportare con la richiesta del mutuo? Cerco di spiegarmi meglio. Nella mia testa la mia intenzione sarebbe quella di fare la proposta scritta al proprietario dell’immobile inserendo come condizione vincolante, per la riuscita dell’acquisto, l’erogazione del mutuo da parte della banca. Nel momento in cui la mia proposta venga… Read more »
Gentile Michele, alla base di tutto ci deve essere un accordo sostanziale e un clima di fiducia con il venditore su prezzo, tempi per la stipula/rilascio dell’immobile; disponibilità del venditore a non commercializzare l’immobile per un certo periodo in attesa della sicurezza del mutuo. Ciò premesso, chiedi al venditore le carte della casa (ultima provenienza, visura e pianta catastale, titoli edilizi (licenza/concessione, DIA, condoni, etc) agibilità (ovvero accertarsi che non è stata rilasciata), certificazioni impianti (se esistenti), Attestato Prestazione Energetica (se redatto). Porta (o portate insieme) le carte al notaio di tua fiducia. Fatte le indagini notarili, concordate insieme tu… Read more »
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