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Le pertinenze di unità immobiliare

di Geometra 147 commenti in

Cosa sono le pertinenze della casa?

La pertinenza di un’unità immobiliare residenziale o non residenziale è definita dall’art. 817 del Codice Civile:

Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa.

Le pertinenze comuni sono:

  • cantina
  • garage e posti auto coperti e/o scoperti
  • piccoli magazzini
  • soffitta

Come viene definita la pertinenza ai fini fiscali?

Ai fini fiscali, l’art.13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011 stabilisce che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7(tettoie), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate

Facciamo due esempi di abitazione principale con due pertinenze:
Esempio 1

Appartamento + 1 soffitta (C/2) + 1 box (C/6):

  • per l’appartamento e le 2 pertinenze si pagano le imposte come abitazione prima casa

Esempio 2

Appartamento + 2 box:

  • per l’appartamento e il primo box si pagano le imposte come prima casa
  • per il secondo box si pagano imposte come seconda casa
 Questa regola vale anche per applicare le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (imposta di registro o IVA).
Articolo scritto da:

Stefano Gagliardi

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Lo Studio Tecnico Gagliardi opera prevalentemente a Roma e nel Lazio. Si rivolge a privati, imprese ed enti per aiutarli a trovare le soluzioni più efficaci a risolvere problemi in materia di beni immobili e compravendita

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147 commenti su “Le pertinenze di unità immobiliare
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  1. comprato una casa popolare nel atto si legge che vende anche l aria di appartenenza nella casa si trova un piccolo spazio di terreno adiacente alla casa ,I A CI P di contro vuole vederlo

    1. IACP non può vendere un bene che non è di sua proprietà. Verifichi bene nell’atto di acquisto, se i suoi diritti siano limitati al diritto di superficie dell’appartamento (ovvero alla costruzione), mentre il terreno magari è rimasto di proprietà IACP. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  2. salve ,vi scrivo perche vorrei comprare un deposito C2 di 300 mq
    posso comprarlo di pertinenza a due case a me intestate distante 50 mtr
    e la dimensione del deposito C2c puo influenzare negativamente alla pertinenza??

    grazie Francesco

    1. La superficie del magazzino e la distanza dall’abitazione non mi sembrano compatibili. Ne parli con il notaio se intende acquistare con agevolazioni fiscali. Saluti Giuseppe Palombelli

  3. vorrei acquistare un vano ora adibito ad ufficio e vorrei farlo diventare pertinenza della mia prima casa. questo vano lo vorrei usare come cantina e stanza per i miei hobby
    di falegnameria per uso proprio no vendita e tenerci gli attrezzi.
    in che categoria dovrei catastarlo per essere in regola .
    cordiali saluti
    Enzo

    1. Gentile Enzo, una unità immobiliare è pertinenza di abitazione se ha destinazione d’uso (regolarmente autorizzata) ed é accatastata a magazzino (A/2) o autorimessa (C/6) o soffitta (C/3). Nel suo caso lei acquista un ufficio (e pagherà tasse come acquisto ufficio) a meno che non faccia il cambio di destinazione d’uso (se il comune consente di farlo) prima del rogito. Il venditore dovrà essere d’accordo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  4. Ai fini dell’applicazione iva ridotta al 10% per l’utenza di energia elettrica si può definire pertinenza il vano androne e scala di una palazzina privata (senza condominio costituito) la cui utenza è intestata ad un proprietario?

  5. Buongiorno a tutti, sono da considerarsi contigui (e quindi pertinenze) il c/6 e il c/2 situati al piano terra di una palazzina di 6 piani, posto che l’appartamento di mia proprietà si trovi al quarto piano del medesimo palazzo? e se si, secondo l’articolo 818 cc (la pertinenza segue il destino della cosa principale) si può omettere la menzione specifica del c/6 e del c/2 nell’atto di vendita del bene principale? grazie mille

  6. Buonasera, ho un immobile su due piani, per complessivi, al catasto, 11 vani classificati tutti come A2. Il punto è che i locali (7) del piano terra, di fatto sono cantine, magazzini e depositi. Posso portarli tutti in C2, come sarebbe giusto che sia, ma non andandomi a creare una seconda unità ai fini IMU?
    Grazie

    1. Gentile Ferdinando, ti consiglio di valutare vantaggi e svantaggi con un tecnico competente. Valutare sia il costo della pratica che l’abbassamento (eventuale) della rendita catastale. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  7. Salve , sto valutando di acquistare un immobile . L’ appartamento in questione risulta intesato al sig. Rossi , il posto auto al figlio del sig. Rossi , quindi dovrei acquistare questi 2 beni con 2 atti notarili separati giusto ? E dopo quel posto auto risulterebbe comunque di pertinenza dell’appartamento (prima casa) oppure dovrò pagare anche IMU in quanto non di pertinenza?? grazie ..spero di essere stata chiara!!

    1. Può essere pertinenza anche il posto auto acquistato da un diverso proprietario. L’importante che esista un collegamento di pertinenzialità (vicinanza ..). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi

  8. Buongiorno, sono proprietario di un’abitazione acquistata come prima casa e in cui trasferirò la residenza appena termina il lockdown legato al coronavirus. L’acquisto ha riguardato un edificio principale accatastato come A3 e due edifici molto vicini al principale accatastati come C2 e C6. Vorrei approfittare del sisma bonus per ristrutturare il C6. Secondo il decreto appena varato il sisma bonus al 110% è valido per “gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale”.
    La domanda sostanzialmente è: “le pertinenze rientrano nella definizione di “abitazione principale”?
    Grazie

    1. Buongiorno. Per l’Agenzia delle entrate, ai fini delle detrazioni fiscali, si intende la singola abitazione comprensiva delle pertinenze. Suppongo che C2 e C6 siano pertinenze, per cui, a mio avviso, si può far rientrare nel bonus anche la ristrutturazione di una sola di esse.

  9. Buonasera, possiedo nello stesso stabile un appartamento e al piano terreno un negozio. a 50 metri vendono dei posti auto coperti, siti al piano terreno di un palazzo.vorrei sapere se posso aquistarli entrambi e rendere pertinente uno per il mio appartamento e uno per il mio negozio.
    grazie

    1. Gentile Alberto, la pertinenza è sostanzialmente un dato di fatto. Confrontati con il notaio; il vincolo pertinenziale non credo vada esplicitato nell’atto di compravendita. Ai fini fiscali (agevolazioni all’acquisto e/o esenzione IMU per la pertinenza dell’abitazione) la pertinenza è un semplicemente fatto dichiarativo in sede di pagamento delle imposte. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buongiorno
    per cortesia un’informazione. Per una proprietà classificata C/2 ed acquistata con rogito notarile nel quale non è classificata come pertinenza alla proprietà principale, può essere fatta una variazione al catasto e renderla pertinenziale?
    Grazie mille

    1. Gentile Maura, l’attribuzione di “pertinenza” non viene data dal catasto. Non capisco perché lei si pone questo dubbio. Ai fini delle imposte comunali, è possibile avere esenzione se la pertinenza è al servizio dell’abitazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Buongiorno,
    ho di recente acquistato un appartamento apparentemente senza cantina. Nella planimetria originaria risulta una cantina come pertinenza, così come negli atti notarili delle varie compravendite dello stesso immobile è riportata la frase “la vendita comprende tutte le accessioni e pertinenze”. Di fatto una cantina risultava libera ma di recente un condomino (che già ne utilizza una non accatastata) l’ha occupata inserendo una serratura.
    E’ verosimile che quella cantina potesse essere in realtà di pertinenza del mio appartamento? E come posso avvalermi eventualmente del diritto di possederla?

    1. Gentile Cristina, lei scrive di aver acquistato – a differenza dei precedenti proprietari – l’appartamento senza cantina. Se nel suo rogito di acquisto non è citata la cantina, lei non ha nessun diritto. La cantina era prima “legata” all’appartamento ed insieme erano individuate come unica unità immobiliare e rappresentate in un’unica planimetria catastale. Sicuramente è stata fatta una pratica di “scorporo” della cantina dall’appartamento prima che lei acquistasse; la cantina è così divenuta una nuova unità immobiliare. Attraverso un tecnico o un notaio, con una semplice visura storica si può rilevare se la cantina è rimasta di proprietà di chi le ha venduto la casa o se è stata venduta a terze persone. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  12. Buongiorno ho acquistato 2 locali dei quali uno lo posso collegare al mio appartamento l’altro come collegamento è un corridoio in comune ma nel’ atto di propietà rimane un unico appartamento ? grazie

    1. Gentile Carlo, E’ difficile risponderle senza vedere le carte e senza effettuare un sopralluogo. Immagino che lei non abbia ancora formalizzato l’acquisto; in questo caso il notaio potrà darle tutte le risposte di cui necessita. Se invece ha già acquistato, si dovrà rivolgere ad un tecnico per verificare una eventuale fusione (se ho capito bene …). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. Salve, sono comproprietario di una prima casa insieme a mia moglie (in separazione dei beni). In caso di acquisto box o magazzino devo per forzare cointestarlo per sfruttare i vantaggi della pertinenza?

  14. Buongiorno, ho acquistato circa un mese fa un magazzino (c2) come pertinenza prima casa (con tutte le agevolazioni del caso) ora un conoscente mi ha chiesto se ero intenzionato ad affittarglelo, visto che a me servirà tra qualche mese ero propenso ad accordarglielo ma non potrei incorrere in una qualsiasi penale da parte dell’agenzia delle entrate in riguardo alle agevolazioni ricevute? visto che l’acquisto risale a solo un mese fa’ grazie.

    1. Gentile Vincenzo, lei può tranquillamente locare l’immobile per il quale ha usufruito delle agevolazioni fiscali all’acquisto. Le due cose non sono in contrasto. Dovrà però pagare IMU e imposte sui redditi da locazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  15. Buonasera,
    vorrei acquistare un garage come pertinenza all’abitazione principale, non si trova nello stesso stabile è dista circa 500 metri, posso usufruire delle agevolazioni?

    1. Non esiste una norma specifica in merito alla distanza. Importante è il requisito della funzionalità (pertinenza al servizio dell’abitazione. Ne parli con il notaio. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  16. Salve
    a seguito separazione legale con separazione beni, sono divenuto proprietario di box mentre per la condizione residenziale ho un contratto di locazione. Nel box custodisco la mia moto ed effetti personali; il box non è disclocato in posizione adiacente alla mia residenza, anche se è relativamente distante. Posso indicare il box come pertinenza della mia residenza?
    Cordialmente

    Angelo nastasi

    1. Gentile Angelo, immagino che tu sia interessato all’esenzione IMU prevista per l’abitazione di proprietà e relative pertinenze (una per categoria). Tu non sei proprietario di abitazione principale. Ritengo che non sia possibile l’esenzione IMU per il solo garage. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  17. Buongiorno, sono proprietario di un immobile A2 che dispone di un box doppio, con due aperture, ma comunicante, non diviso all’interno. I due box C6 hanno 2 numeri catastali diversi e nel rogito solo uno risulta di pertinenza dell’immobile. Ora devo affittare l’immobile e i box. Chiedo se posso scegliere la la formula della cedolare secca per i tre immobili (un A2 e due C6), e se posso quindi fare un unico contratto di affitto e un unica registrazione, o se devo farne uno per l’abitazione con box e un altro per il secondo box. Grazie.

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