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Plusvalenza nella cessione di un immobile

di fondatore CasaNoi.it 189 commenti in

Cos’è la plusvalenza sulla vendita di un immobile

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili per i privati: si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari dei privati viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Tra i costi rientrano: spese notarili, imposte pagate per l’acquisto (registro, iva), spese di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria o similiari.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

Riferimenti legislativi

La normativa di riferimento per la tassazione della plusvalenza è il Tuir, art 67, comma 1, lettera b.

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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189 commenti su “Plusvalenza nella cessione di un immobile”
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  1. Buonasera,
    io e il mio compagno stiamo cercando di vendere la nostra casa e siamo comproprietari al 50% ciascuno.
    Abbiamo un dubbio: io ho rilevato la mia parte dalla sua ex-fidanzata da circa 3 anni e l’ho comprata come seconda casa. Per lui invece è la sua prima casa e ci abita da oltre 15 anni. Abito nella nostra casa da quando l’ho comprata, ma senza trasferirci la residenza. Ora abbiamo necessità di vendere per ricomprare una prima casa per entrambi. Il nostro dubbio è: devo pagare la plusvalenza generata dalla mia quota?

    Grazie per la risposta.

  2. Buongiorno,

    Mio padre e venuto recentemente a mancare ed ha lasciato in successione a me e mia mamma un’immobile comprato tre anni fa. Questo immobile era al 50% di mio padre ed al 50% di mia madre; la mia domanda è: qualora realizzassimo una plusvalenza nell’arco dei 5anni la tassazione riguarderebbe solo il 50%di mia madre? Aggiungo un’ultima cosa: nonostante mio padre avesse la residenza in una città diversa da quella in cui si trova l’immobile …in realtà ha sempre utilizzato questa casa come abitazione principale. Questa cambia qualcosa ai fini della tassazione? Potrebbe essere considerato un caso di esenzione?

    Grazie, cordiali saluti.

    1. Gentile Fabio
      la plusvalenza riguarda solo la quota di tua madre acquistata (non quella che le è pervenuta in seguito per successione).
      Senza la residenza, tua madre dovrebbe dimostrare all’Agenzia delle Entrate che si trattava effettivamente di dimora abituale della famiglio. Consiglio di approfondire magari chiedendo un appuntamento all’Agenzia stessa.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  3. Buongiorno, la regola del non pagamento della plusvalenza se la vendita viene effettuata dopo i 5 anni, si applica anche per enti commerciali? Anche nel caso in cui proprietaria sia una società immobiliare?

    Grazie

  4. Buongiorno,
    ho acquistato un locale magazzino C2 lo scorso anno, che ho trasformato a scopo speculativo in locale C6 autorimessa realizzando e riaccatastando 6 box che ho intenzione di vendere (solo alcuni). Volevo chiedere come calcolare la plusvalenza di ogni singolo box dato che l’immobile di origine è unico ed è stato acquistato ad un prezzo più alto del singolo box. grazie mille

    1. Gentile Federico,
      a mio parere la plusvalenza generata va tassata computando la quota del singolo box rispetto al totale, secondo un parametro oggettivo (ad esempio mq o mc se le altezze son diverse).
      Bisogna – in altre parole – calcolare la quota del prezzo di acquisto della porzione venduta + i relativi costi di trasformazione.
      A titolo di esempio: se il magazzino era di 120 mq e sono stati realizzati 6 box delle stesse caratteristiche di 20mq ciascuno, il calcolo va effettuato su un sesto del prezzo pagato per l’acquisto del magazzino + un sesto dei costi totali. Potrebbe essere utile una relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato. Comunque la determinazione dell’imposta va discussa e sottoposta al notaio (o commercialista) prima di ciascun atto di vendita dei box se si sceglie la tassazione separata (20% sulla plusvalenza), con pagamento da regolare al rogito.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  5. Buongiorno mia madre ha ricevuto tramite sentenza di divorzio consensuale ,senza transazioni in denaro (non donazione),da parte di mio padre la casa di familia dove lei stessa risiedeva da 30 anni(lui risiede all estero da 10 ) .se dovesse rivenderla i cinque anni decorrono dalla data della sentenza e relativo rogito? Oppure nn sussistono le condizioni perche derivante da sentenza non onerosa? Oppure si contano i 30 dimostrabili di residenza antecedenti alla sentenza?grazie fin d ora per la cortese risposta

    1. Gentile lettore,
      per il calcolo dei 5 anni, fa fede la data del trasferimento della proprietà a sua madre, ovvero la data di omologa della sentenza di divorzio.
      Accertatevi che il trasferimento sia stato trascritto.
      Ai fini fiscali:
      – sua madre non deve comunque pagare imposta sulla plusvalenza perché ha sempre utilizzato la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale)
      – a mio parere sua madre non incorre nella decadenza dalle agevolazioni prima casa (normalmente prevista in caso di rivendita prima dei 5 anni), poiché il trasferimento tra coniugi a seguito di sentenza è esentato da ogni imposta.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  6. Buongiorno
    Vorrei sapere se vendendo una seconda casa la plusvalenza ( diff. tra prezzo acquisto e prezzo di vendita inserito nell’atto notarile) e’ soggetta alla tassazione separata del 20% .
    Grazie della Vostra cortesia e porgo distinti saluti.

    1. Gentile lettore,
      per una seconda casa, la plusvalenza è dovuta se il rogito di vendita avviene prima dei 5 anni dal rogito di acquisto.
      Si può scegliere tra tassazione ordinaria o imposta sostitutiva.
      La base imponibile è la differenza di prezzo, a cui detrarre spese e costi.
      Trovi maggiori dettagli nel post.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  7. Buongiorno, gli oneri di agenzia immobiliare fatturati sia per l’acquisto che per la vendita sono validi ai fini del calcolo della plusvalenza?Per fare un esempio se compro un immobile come seconda casa a 50.000 euro e pago 5000 euro di spese di agenzia immobiliare e lo rivendo a 60.000 euro pagando altri 5000 euro di agenzia immobiliare quanto é la mia plusvalenza?

  8. Salve i genitori della mia ragazza ci vendono la loro seconda casa.. l’abitazione in questione è di proprietà loro per 2/3 e 1/3 del nipote
    2 anni fa hanno acquistato il terzo dal nipote
    Quindi è soggetto a una pleavalenza?

  9. Salve, vendo un appartamento donatomi da mio padre (terreno affidato a ditta costruzioni con immobile dato in pagamento), e per il quale sono trascorsi giá 5 anni dalla sua costruzione (e donazione, fatta da mio padre alla consegna dell’immobile dalla ditta a lui e me -cosa presente per cosa futura-). Non ho mai avuto residenza in quell’appartamento ed è stato occupato da persone, con regolare contratto di affitto (canone concordato 3+2). È previsto il pagamento di plusvalenza? Grazie.

  10. Buongiorno, ho comprato casa nel 2016, l’ho ristrutturata e ci ho sempre abitato fino ad oggi. Ho deciso di vendere per acquistare una nuova casa. Dovrò pagare la plusvalenza? Grazie

    1. Gentile Federica,
      non devi pagare plusvalenza se hai utilizzato l’abitazione come residenza per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, come scritto nel post:
      nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  11. Salve ho acquistato un appartamento in asta con l obbiettivo di rivenderlo subito..
    Dopo averlo ristrutturato vorrei anche arredarlo con arredo nuovo per venderlo gia bello e pronto!!
    Ora vi chiedo sé la fattura dell’arredamento può essere presentata come spesa sostenuta nel calcolo della plusvalenza
    GRAZIE mille per la disponibilità

    1. Gentile Vitantonio,
      le spese per acquisto mobili e di ordinaria manutenzione non rientrano tra i costi inerenti la casa acquistata per il calcolo della plusvalenza.
      Puoi inserire:
      – imposte pagate, costi notaio e costi di mediazione (per l’acquisto).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli
      PS: chiaramente anche costi ristrutturazione/manutenzione straordinaria

  12. salve, ho rivenduto una casa ed ho realizzato un guadagno dopo due anni di 15000 eruro, devo pertanto pagare la plusvalenza, in questi due anni ho fatto redigere i certificati di conformità impianti (con un costo), il certificato ci classificazione energetica, sosterrò il costo di agenzia (da venditore), questi costi possono essere decurtati dal guadagno realizzato? grazie

    1. Gentile Giacomo,
      dalla plusvalenza di 15.000 euro puoi detrarre anche gli altri costi (oltre al prezzo pagato) della casa che venderai:
      – spese notarili e di mediazione pagate per l’acquisto
      – costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria (no manutenzione ordinaria)
      Non potrai detrarre i costi di agenzia come venditore.
      Le spese di certificazioni APE etc non sono a mia avviso da conteggiare se non legate a lavori di ristrutturazione
      Se scegli il regime di imposta sostitutiva (sicuramente più conveniente), porta tutta la documentazione al notaio che redige l’atto di vendita. Potrà così assisterti nel migliore dei modi e provvederà alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la tua plusvalenza.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  13. Buongiorno, ho acquistato un appartamento come prima casa a dicembre 2016. Avrei necessità di rivenderla: per non pagare la tassa sulla plusvalenza, l’appartamento dovrebbe risultare come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Se sull’appartamento acquistato ho effettuato lavori di manutenzione straordinaria, vale sempre la data di acquisto o di fine lavori?
    Grazie

    1. Gentile Gianluca, bisogna prendere in considerazione il periodo dalla data del rogito di acquisto e la data del rogito di vendita, e verificare quindi da un certificato storico di residenza il requisito della “maggior parte del periodo”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  14. Salve , avrei una domanda per essere più chiara su una cosa.
    Ho comprato un immobile nel 2015 luglio a euro 40.000
    Lo vendo adesso nel 2018 a 56 mila euro .
    Vorrei sapere cosa devo pagare di plusvalenza in tutto allo stato essendo che lo vendo prima dei 5 anni
    Grazie mille

    1. Devi pagare l’imposta sulla plusvalenza, come riportato nell’articolo. Per la determinazione devi chiedere al notaio o altro professionista.
      A titolo esemplificativo con i dati da te scritti, senza considerare altri costi oltre al prezzo pagato:
      Reddito tassabile: differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (nel tuo caso se non inserisci costi la plusvalenza è di 56-40mila euro= 16 mila euro).
      Imposta da pagare. Ipotizzando la plusvalenza di 16 mila euro, se applichi l’imposta sostitutiva del 20% (più comoda come adempimenti e più economica nella maggior parte dei casi) l’imposta da pagare al rogito di vendita è di 16 mila x 20% = 3.200 euro.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  15. Ho acquistato casa sette anni fa con le agevolazioni prima casa. Poiché appartenente alle forze di polizia esonerato, per legge, a portarvi la residenza. In questi sette anni non vi ho mai dimorato, abitato ed altro poiché, sempre per sevizio ho risieduto in un comune diverso di quello in cui si trova l’immobile.
    In caso di vendita, vado incontro ad una plusvalenza e di conseguenza a dover pagare le tasse? Grazie

  16. A luglio 2018 sono 5 anni dall’acquisto della mia casa dove dopo i lavori di restauro vivo con la mia famiglia. Ora devo vendere a causa separazione, e vorrei se trovo acquirente non aspettare la data del rogito a luglio, oltre all’obbligo di acquistare, mi aspettano anche i costi di plusvalenza? Altra domanda, nei lavori rientra anche il cambio di destinazione, quindi oneri al comune, rientrano nelle spese dimostrabili per plusvalenza?

    1. Gentile Emanuela, la plusvalenza non la paghi se hai utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita. Tra le spese rientrano quello per il cambio destinazione d’uso. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  17. Buonasera,
    Se facessi una operazione di compravendita immobiliare con un guadagno sarei soggetto a tassazione capital gain , potrei recuperare delle perdite che ho in pancia dallo scorso anno a seguito di operazioni finanziarie .

    1. Gentile Saverio, per le plusvalenze immobiliari solitamente si applica l’imposta sostitutiva ma puoi tassarle in sede di dichiarazione dei redditi. Non sono esperto per le minus/plus valenze finanziarie. Chiedi alla banca/commercialista se puoi inserire le tue minusvalenze finanziarie in dichiarazione così da ottenere la compensazione.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli Ceo Casanoi

  18. Buongiorno,
    di seguito pongo una domanda su un quesito immobiliare.
    In aprile 2016 ho acquistato da impresa costruttrice un abitazione usufruendo dei benefici prima casa. Tale abitazione l’ho acquistata al grezzo avanzato accatastata in F3,usufruendo in parte di un mutuo stato avanzamento lavori..Ho provveduto a ultimare i lavori interni beneficiando dell’iva agevolata al 4%. Ottenuta l’agibilità ho provveduto prima della scadenza dei 18 mesi a spostare la residenza nel comune dell’immobile.
    Ora a causa di motivi personali ho deciso di mettere in vendita l’abitazione nonostante non siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto. Volevo avere dei chiarimenti  sulle spese a cui andrò incontro.
    Dovrò (se non riacquisto nel successivo anno un’altra abitazione da adibire come prima casa) pagare la differenza di iva pagata 4% (anziché !0%) per l’acquisto,quindi il 6 %?
    Incorrerò in una sanzione anche per l’agevolazione avuta per i lavori di ultimazione o non rientrano al momento della rivendita?
    La plusvalenza che otterrò nella rivendita  sarà sanzionata o posso dimostrare che non ho ottenuto un guadagno visto che l’abitazione l’ho acquistata allo stato di grezzo avanzato ed andrò a rivenderla completamente finita,quindi è comprensibile che il prezzo non può essere lo stesso.Grazie
    Cordiale saluti

    1. Gentile Filippo, gli aspetti sono due
      1) DECADENZA AGEVOLAZIONI acquisto prima casa. Rientrano a mio parere anche l’iva agevolata (verifica meglio te stesso). Trovi tutte le informazioni sulla nostra guida sull’argomento.
      2) PLUSVALENZA. Nel determinarla, puoi inserire tutte le spese sostenute che hanno aumentano il valore dell’immobile, e quindi tutte le fatture dei lavori eseguiti per portarla da grezzo a casa finita. Sono escluse intermediazioni, manutenzioni ordinarie o mobili propriamente detti. Chiedi assistenza al notaio portando documentazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Buonasera. Lo scorso mese di giugno ho acquistato un appartamento con due box, uno doppio e uno singolo, da destinare ad abitazione principale ed attualmente in ristrutturazione. Sto per vendere il solo box singolo ad un vicino. Volevo sapere se la vendita è soggetta a plusvalenza ed in caso affermativo come faccio a determinarne il prezzo d’acquisto visto che è stato fatto un unico contratto di compravendita a corpo (per l’appartamento e i due box). Grazie mille.
    Paolo

    1. Gentile Paolo, e’ buona norma quando si acquistano più unità immobiliari specificare i singoli prezzi, in particolare quando si acquistano più pertinenze dello stesso tipo. Ciò premesso, per il prezzo da attribuire al bene, ti potrà assistere il notaio che redigerà il contratto di compravendita. La vendita è soggetta a plusvalenza. Se tu hai trasferito velocemente la residenza e adibito l’immobile ad abitazione principale, per uno dei due box sei esentato. Ma immagino che tu non l’abbia ancora fatto perché la casa è in ristrutturazione. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Sono comproprietaria di un edificio avuto in eredità nel 2010 assieme ad altri 3 fratelli.
    Il valore catastale è di euro 156.000 ma il suo vero valore commerciale è di 90.000.
    Cosa succede se si vende ad un prezzo inferiore a quello catastale? Bisogna pagare il plusvalore?
    Grazie per la risposta. Anna

    1. gentile Anna, potete vendere ad un prezzo inferiore; le imposte che pagherà l’acquirente verranno calcolate sul valore catastale. Diversamente si è soggetti ad accertamento fiscale. Come venditori la cosa non vi deve interessare. Non siete soggetti a plusvalenza. Parlatene con il notaio che redigerà l’atto. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. Grazie,
      desidererei sapere se anche per un terreno agricolo diventato edificabile e quindi con un valore molto superiore vale la stessa cosa. Data la sua posizione disagiata e la non edificabilità prima di 20/30 anni, come afferma anche il sindaco, è invendibile al prezzo stabilito dall’ufficio tecnico. Cosa possiamo fare? E’ stato comprato nel 1981 da me e mio marito, per soli 1.500.000 lire, è un terreno montano e prima non pagavamo neanche l’ICI. La vecchia amministrazione comunale ha alzato i prezzi per incassare l’Ici ora Imu. Non troviamo soluzione alla vendita.
      Grazie per la risposta
      Anna

      1. Come giustamente scrivi, l’appetibilità di un immobile dipende anche dalle imposte sulla proprietà, che non tuo caso sono esagerate rispetto all’effettivo utilizzo. Tra i potenziali acquirenti, ci potrebbero essere gli agricoltori che godono di esenzione IMU per i terreni delle proprie aziende agrarie. In generale, ti suggerisco di rivolgerti a un professionista della materia sul posto. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Ciao. quasi 5 anni fa abbiamo comprato una casa ferie qui in Italia- no stiamo bene con i vicini- la volgiamo vendere. Tra 5 anni si vende solo se paghi la plusvalenza. Gli 5 anni contano gia dal momento se faro il pre contratto o dal momento se la casa e venduta? Grazie.

    1. Gentile Mini i 5 anni si contano dalla data del rogito di acquisto alla data del rogito di vendita. Se vendi prima dei 5 anni sei soggetta non solo a plusvalenza ma anche a decadenza dalle agevolazioni acquisto prima casa, a meno che non riacquisti entro 12 mesi un’abitazione principale. Trovi informazioni in altri post del blog. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  22. Salve. Cortesemente: 2 anni fa ho acquistato un piccolo immobile con prezzo di acquisto (in atto Notatile) di 11.000 euro + 2400 di agenzia immobiliare + 2500 di Notaio. Mesi fa ho venduto tale immobile (dopo alcuni lavori fatti) a 25.000 euro. Posso sapere su quale cifra dovrei calcolare la plusvalenza? E inoltre, se trovo la fattura dei lavori fatti, posso aggiungere anche quella? Ringrazio tanto e saluto vivamente. Max

    1. Gentile Max, tra i costi puoi far rientrare tutti quelli citati, a cui puoi aggiungere le imposte pagate per l’acquisto. Il notaio che curerà il rogito ti potrà aiutare nel determinare la base imponibile su cui calcolare l’imposta. Suggerisco il pagamento dell’imposta sostitutiva del 20% per evitare laboriosi conteggi in sede di dichiarazione redditi. Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Salve ho ereditato da mio padre 7 anni addietro un abitazione più un locale commerciale, ora a distanza di oltre 7 anni Abbiamo deciso con altri inquilini di buttare giù il palazzo e far costruire da un’impresa un nuovo palazzo di circa 5 piani o più, l’impresa mi garantisce un 50 metri quadrati in più di appartamento oltre a quelli che avevo più un locale sotterraneo (circa 100 mq) nel corrispettivo del locale commerciale che ho, Volevo sapere se vi erano degli aggiornamenti catastali e se Quindi ci sono delle plusvalenze da pagare. Nell’attesa cordialmente saluto.

  24. Sto acquistando un appartamento come seconda casa per un importo di € 130.000,00 (valore catastale circa € 60.000,00). La casa dovrà essere ristrutturata e la previsione di spesa è circa 50.000,00 che porterò in detrazione al 50% in dieci anni usufruendo dei benefici fiscali.
    Volevo sapere se l’anno prossimo dovessi rivendere la casa, esempio a € 190.000,00, se dovrò pagare una plusvalenza e se potrò mantenere il beneficio del recupero della detrazione fiscale per i restanti anni anche dopo la vendita dell’appartamento e l’eventale pagamento della plusvalenza.
    Grazie della risposta,
    Giorgio

    1. Gentile Giorgio, plusvalenza e detrazione sono due discorsi distinti. Nel calcolo della plusvalenza vengono computate anche le spese di ristrutturazione. Nel caso concreto che prospetti, la plusvalenza sarà di 10.000 euro a fronte di un corrispettivo di vendita di 190.000 , il costo sostenuto è di 180.000 di prezzo pagato + spese ristrutturazione sostenute (130+50 mila). Scegliendo la tassazione separata al 20% equivale a 2 mila euro di imposta. La detrazione fiscale può rimanere appannaggio del venditore se espressamente indicato nel rogito. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buongiorno,ho acquisito proprieta’ immobiliare uso industriale a seguito scioglimento societa’ snc proprietaria(socio superstite a seguito morte del primo socio al 50%ognuno atto fatto 2 anni fa)si prospetta la vendita di detto immobile, si chiede cortesemente il regime di tassazione piu’ conveniente.
    Cordiali saluti

  26. Buongiorno. Uno dei requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali prima casa è quello di spostare la residenza presso l’immobile acquistato . Per quanto tempo minimo bisogna tenere la residenza presso quell’immobile? Se dovessi spostarla (senza vendere) perdo le agevolazioni ?

    1. Gentile Marco, per essere più precisi per le agevolazioni all’acquisto prima casa è sufficiente la residenza nel comune dove ricade l’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito. Fatto questo, non ci sono altri obblighi. E’ possibile trasferire la residenza senza problemi. Se vendi prima dei 5 anni sei soggetto a decadenza dalle agevolazioni prima casa e plusvalenza. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Ah quindi se si compra casa con agevolaz. fiscali prima casa , non devo portare obbligatoriamente la residenza in quell’immobile, ma posso averla in qualsiasi altra casa nello stesso comune ? Ho capito bene ?

  27. Gentilissimo, buon giorno sono Massimo e le espongo il mio quesito : nel 1984 avevo 13 anni ed I miei genitori hanno comprato un suolo edificabile e lo hanno intestato direttamente a me. Oggi ho deciso di venderlo. È sempre edificabile. Dovrò pagare una plusvalenza?

    1. Gentile Massimo,
      la mia opinione è che il tuo caso non rientra tra quelli previsti per la plusvalenza poiché:
      – sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto;
      – trattasi di vendita di terreno già edificabil eal momento dell’acquisto, su cui non hai eseguito lottizzazioni o opere per renderlo edificabile (ti riporto la norma specifica ….”a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici ..“).
      Comunque è bene sempre affidarsi al notaio o altro professionista che può meglio valutare la posizione con l’ausilio dei documenti.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Salve, ho acquistato un immobile con tassazione normale NON prima casa e prenderò la residenza dopo circa 14 mesi dal rogito. Pertanto dovrò mantenerla per almeno 7,5 mesi per evitare la plusvalenza in caso di vendita anticipata.
    Purtroppo potrò mantenerla per 4/5 mesi e poi trasferirmi in altro immobile acquistato con tassazione prima casa.
    Vorrei chiedere:
    Se per i rimanenti 3/4 mesi minimi necessari e tutti i mesi in più fino alla eventuale vendita prende la residenza mio nipote ( figlio di mio fratello) si evita di pagare la plusvalenza?
    Se si evita che contratto si deve fare?

    Grazie anticipate.

    1. Gentile Paolo, nella vendita prima dei 5 anni, la plusvalenza si evita solo per un utilizzo diretto come abitazione principale da parte del proprietario per la maggior parte del tempo intercorrente tra acquisto e vendita. Quanto scrivi non ha fondamento sia per i calcoli della tempistica, sia per l’ipotesi di locazione a parente. L’unica strada è raggiungere questa soglia trasferendo la residenza il prima possibile e spostando l’atto di vendita il più in là possibile. Oppure far passare più di 5 anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Bianca, la tua domanda ha poco senso. La definizione di prima casa varia a seconda delle agevolazioni richieste e del contesto. Sostanzialmente 3 casi.
      ACQUISTO PRIMA CASA – imposte ridotte per acquisto abitazione – Si richiedono in sede di rogito in presenza di determinati requisiti. se hai pagato imposte piene al momento del rogito non puoi in un successivo momento chiedere di pagare imposte ridotte.
      IMU PRIMA CASA DI PROPRIETA’ – esenzione IMU. Riguarda l’abitazione principale, ovvero la casa di proprietà dve si ha la residenza e dove dimora la famiglia. Potrebbe anche essere un’abitazione non acquistata o donata con le agevolazioni fiscali, o una casa pervenuta per successione
      INTERESSI MUTUO PRIMA CASA – si possono detrarre interessi per il mutuo acquisto casa a condizione che la casa sia adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dal rogito.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. Salve , ha ragione , non ho specificato . Essendo il discorso basato su plusavalenza / agevolazioni fiscali ho dato per scontato . La ringrazio per il Suo contributo . Buon lavoro

    1. Tecnicamente è corretto. Oltre la residenza è necessario l’altro requisito previsto per l’abitazione principale: l’effettiva dimora con la famiglia. Per intenderci due coniugi hanno una sola abitazione principale trattandosi di un unica famiglia, anche se formalmente le residenze sono diverse. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. buongiorno, ho acquistato la mia attuale casa con agevolazione prima casa 3 anni fa, ora vorrei dividerla per venderne una porzione a mia suocera come sua prima casa, è possibile? e io dovrei pagare della plusvalenza?

    1. Gentile Giuliano, bisogna approfondire perchè vendi una parte e i calcoli vanno fatti bene. Inoltre la plusvalenza non è dovuta se la casa è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorrente tra acquisto e vendita (mi sembra il caso tuo). C’è però un altro aspetto. Se vendi una parte della casa (identificata da un frazionamento in una nuova unità immobiliare) poiché non sono passati più di 5 anni dovrai versare in proporzione le imposte piene. Leggi la nostra Guida sulla Decadenza agevolazioni prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. Per un immobile acquistato in Germania e venduto in Germania da un cittadino residente in Italia, dove si paga la plusvalenza?
    Considerando che la plusvalenza in Germania si paga se l´immobile e´alienato prima di 10 anni e in Italia prima di 5 anni, qualora l´immobile venga alienato (dal cittadino residente in Italia) dopo 8 anni, e´dovuta la plusvalenza?

    Grazie Patrizia

    1. Gentile Patrizia, non sono in grado di dare una risposta certa. Come cittadina residente in Italia le imposte le paghi in Italia; non dovresti pagare plusvalenza. Ma è opportuno approfondire. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. Ho acquistato ad aprile 2017 con mio fratello ognuno con una quota del 50% una abitazione a milano pagando le tasse come seconda casa.
    La mia prima casa dove ora ho la residenza si trova a milano e sono passati più di 5 anni dal suo acquisto.
    Mi chiedevo:
    1) se spostassi a breve la residenza in questa casa e tra un anno la rivendessi, non sarei oggetto di tassazione relativamente alla plusvalenza?
    2) Cosa accadrebbe alla plusvalenza per la parte quota di mio fratello? in tal caso infatti lui continuerebbe a esser residenza nella sua prima casa.
    3) Se cambiassi quindi residenza cosa perderei d beneficio sulla mia prima casa? immagino gli interessi di mutuo o altro?

    La ringrazio

    1. Rispondo per punti.
      1) non pagherai plusvalenza purchè la maggior parte del periodo tra acquisto (aprile 2017) e vendita (futura, entro i 5 anni) tu abbia utilizzato la casa come abitazione principale (residenza e dimora abituale).
      2) se vendete nei 5 anni, tuo fratello sicuramente sarà soggetto a plusvalenza.
      3) trasferendo la residenza, non avrai più diritto a detrazione interessi mutuo ed esenzione IMU sulla “vecchia casa”.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. Buongiorno, sono Roberta, ho acquistato terreno con immobile in costruzione fino al primo solaio nel 2006, con agevolazioni prima casa, in quanto abitavo già nello stesso comune dell’immobile acquistato, residenza mantenuta fino al 2011. L’immobile è stato completato fino al grezzo con copertura negli anni successivi, accatastato come f3 nel 2013.
    Se oggi volessi vendere l’immobile sono soggetta a tassazione?
    Grazie mille

    1. Gentile Roberta, a mio avviso la plusvalenza si applica sugli immobili costruiti; i 5 anni decorrono dalla data di fine lavori. Nel tuo caso l’immobile risulta ancora “in costruzione” e non dovrebbe essere soggetto a tassazione. L’argomento è complesso: chiedi altri pareri. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. B.seraho comprato un’appartamentino 28 anni fa e avevo la residenza X circa 25 anni….(anche se abitavo daun’altra Parte)ora voglio rivenderla.c’é da pagare la plusvalenza?sia che sia prima casa o seconda casa è uguale?grazie

  35. Buongiorno. Ho bisogno di voi, devo vendere a mia sorella una casa che a fronte di una sentenza del giudice, per effetto della separazione dei miei genitori, ha stabilito che i nostri genitori dovevano trasferirci gli immobili. Cosi nel 2015 abbiamo fatto l’atto di trasferimento degli immobili da loro a noi figlie. Sarebbe una sorta di donazione.. come devo comportarmi con le tasse? grazie mille..saluti consuelo

    1. Gentile Consuelo, per verificare se devi pagare imposte sulla plusvalenza devi chiedere assistenza al notaio che redigerà il rogito di compravendita, facendo visionare l’atto di provenienza, ovvero il rogito o la sentenza che ha trasferito la proprietà dai tuoi genitori a te. Il notaio potrà anche verificare se incorri nella “decadenza dalle agevolazioni prima casa”. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Buonasera, le riporto di seguito il quesito che volevo porle: “tizio” ha ottenuto una concessione edilizia nell’anno 1978 relativa all’edificazione di un fabbricato, i cui lavori sono stati chiusi negli anni 80.

    Successivamente in data 12 agosto 2011 il Comune ha rilasciato un permesso di costruire per l’ampliamento del fabbricato originario con chiusura lavori 27/08/2011

    In data 5 novembre 2012 è stata presentata al Comune DIA finalizzata all’ulteriore ampliamento del fabbricato e la suddivisione in tre distinte unità immobiliari.
    Si precisa quanto segue:
    1) l’abitazione da vendere non è stata oggetto dell’intervento di ampliamento ma solo di frazionamento;
    2) è stata destinata ad abitazione principale da parte della figlia del cedente (futura acquirente del bene) a far data dal 14 Maggio 2015 sino alla data odierna;
    3) l’abitazione da vendere è regolarmente censita in catasto come unità immobiliare autonoma (particella 65/5) rispetto all’originaria unica abitazione a fara data dal 17.07.2014;
    4) i lavori di cui alla predetta D.I.A. non sono stati chiusi con formale comunicazione inoltrata al Comune in quanto in data 11 luglio 2014 è stata presentata una SCIA IN VARIANTE ALLA CITATA DIA;
    5) gli interventi di cui alla citata SCIA IN VARIANTE alla DIA non riguardano tuttavia l’abitazione da vendere.

    Alla luce di quanto innanzi detto si chiede se sia corretto ritenere che la vendita della suddetta abitazione non produca plusvalenza in quanto l’abitazione in parola è stata ininterrottamente destinata ad abitazione principale dalla figlia del cedente dalla data del 14 Maggio 2015 sino alla data odierna.
    Rimanendo in attesa di un suo riscontro le auguro buona giornata

    1. Gentile Valentina, l’abitazione oggetto di vendita è stata finita di costruire negli anni 80 e non è stata interessata all’ampliamento. Pertanto non è soggetta a plusvalenza essendo trascorsi più di 5 anni dalla costruzione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    2. Buongiorno. Nel mese di agosto /2016 ho acquistato da mio fratello un’immobile in compra/vendita.
      Sono stabilmente residente con tanto di iscrizione anagrafica nel predetto immobile dal mese di ottobre/2016.
      Mi interessava sapere, poichè avrei intenzione di vendere, se la vendita avvenisse in questo momento sarei soggetto a plusvalenza?

      1. Gentile Goffredo, nel tuo caso la plusvalenza non è dovuta perché hai utilizzato la casa come “abitazione principale” per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Aggiungo che trattandosi di vendita prima dei 5 anni, se hai usufruito delle agevolazioni all’acquisto (controlla l’atto), sei soggetto a decadenza dalle agevolazioni, a meno che tu non riacquisti entro 12 mesi dalla vendita un’abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

        1. Buongiorno, leggevo il post ed avrei un quesito. La decadenza delle agevolazioni prima casa se l’immobile è stato acquistato da privato (quindi non soggetto ad IVA) a cosa corrisponde?

  37. Salve, donando a mio figlio un immobile, la data della plusvalenza dei 5 anni parte lo stesso dalla data di costruzione dell immobile o questa data si riferisce a donazione non familiare??
    Grazie

  38. Salve,le spiego in breve la mia situazione :luglio 2013 acquisto una casa al prezzo 240 mila euro ,quest anno l ho venduta a 280 ,per quattro anni ho avuto la residenza io e la mia famglia nell immobile che vendo,poiche nn sn passati 5 anni dovrò pagare la plusvalenza?ho venduto per questioni di spazio quindi di quei 280 li dovro utilizzare per l acquisto di un altro immobile di metratura superiore,il mio commercialisti dice che sn soggetto a plusvalenza, di circa 20 mila euro.grazie aspetto notizie

      1. salve,
        le chiedo conferma alla sua risposta, se non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile, ma avendo vissuto per quattro anni con residenza nello stesso, non si è soggetti a pagare la plusvalenza? grazie

        1. Le confermo che non si applica la plusvalenza se la casa è stata adibita ad “abitazione principale” per la maggior parte del tempo intercorrente tra acquisto e vendita. L’abitazione principale è l’abitazione non solo dove si ha la residenza ma l’abitazione dove dimora il nucleo familiare. Per capirci: due coniugi con due residenze distinte hanno una sola abitazione principale, perché la famiglia è una e la relativa dimora è unica. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  39. salve, ho comprato un appartamento come seconda casa nel settembre 2016 a 90.000 euro ed ora sono in procinto di rivenderlo a 125000 euro, le domande sono; devo dichiarare nel atto di vendita 125000 euro? posso dedurre le spese notarili e di iva pagate (circa 6000 euro)? posso dichiarare per abbassare la plusvalenza l’arredamento (circa 8000 euro)? posso dichiarare le spese di commissioni pagate all’agenzia immobiliare(circa 10.000 euro)?
    grazie per la risposta
    Antonio

    1. Gentile Antonio, è necessario dichiarare il prezzo reale di vendita e dovranno essere tracciati tutti i pagamenti. Si rischia il penale. Puoi inserire solo le spese sostenute che aumentano il valore dell’immobile (spese incrementative del valore dell’immobile). L’onere della prova è a carico del contribuente. Non puoi ricomprendere intermediazioni, manutenzioni ordinarie o mobili propriamente detti. Il notaio può darti la giusta assistenza (ti consiglio imposta sostitutiva). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Gentile staff,
    nel caso di vendita di un immobile acquistato – meno di 5 anni fa – ad euro 120.000 (trattasi di immobile non destinato ad abitazione principale, pur se rappresenta l’unico immobile di mia proprietà) vorrei sapere in che modo si calcola la plusvalenza. Ovvero, la plusvalenza si calcola solo se il valore di vendita è inferiore al valore di acquisto? Grazie

  42. Buongiorno,
    Sono Enzo, circa un anno fa ho acquistato una casa da ristrutturare con l’agevolazione acquisto prima casa, la casa in questione è stata ristrutturata, ma i lavori non sono del tutto completati quindi ancora non ci abito, ora ho avuto una proposta d’acquisto e stavo pensando di venderla. Calcolando l’acquisto e le spese di ristrutturazione fatturate, ho una plusvalenza di circa quarantamila euro (anche se non è proprio reale considerando che molti lavori sono stati eseguiti da me), a cosa vado incontro?
    Vi ringrazio anticipatamente
    Cordiali saluti Enzo.

    1. Gentile Enzo, da quanto scrivi non è la tua abitazione principale. Poichè vendi prima dei 5 anni dall’acquisto, sei soggetto a tassazione della plusvalenza. Ti consiglio di optare per l’imposta sostitutiva con l’aliquota secca del 20% da pagare contestualmente alla vendita. Su una plusvalenza di 40.000 euro, l’imposta è di 8.000 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Gentile Casa Noi, sono residente all’estero in un paese dell’ Unione Europea, nel 2011 ho comprato una casa utilizzata come residenza principale, se dovessi tornare in Italia come residente e dopo un anno vendo la casa all’estero, sarei soggetto a pagare le tasse sulla plusvalenza in Italia? Se si, in quale percentuale? Gli anni che la casa e’ stata adibita a residenza principale hanno un conteggio nel calcolo dell’imponibile? Cordiali saluti

  44. Ho venduto ai figli con usufrutto a cifra inferiore da tre anni dove risiedo da 16 anni vorrei venderla mi spiega la plusvalenza grazie aspetto risposta

  45. Buongiorno
    ho acquistato come seconda casa nel 2011 un appartamento in corso di costruzione, vale a dire con i soli muri perimetrali ed infissi esterni, senza tramezzi interni, ne pavimenti, ne impianti.
    Ho presentato una SCIA ed ho completato tutti i lavori di rifinitura all’appartamento dichiarandone l’ultimazione dei lavori e l’agibilità il 30/12/2016.
    Se la vendo i 5 anni per la plusvalenza decorrono dalla data di acquisto o dell’ultimazione dei lavori?
    Ed eventualmente, relativamente alla tassazione conviene optare per quella ordinaria o separata del 20%; tenuto conto che ho un reddito inferiore ai 30.000 €.
    Grazie per la risposta

    1. Gentile Fabrizio, fa fede la data di ultimazione dei lavori. Conviene sicuramente l’imposta sostitutiva del 20%. Le aliquote IRPEF vanno dal 23% fino a 15.000 euro, 27% fino a 28.000; 38% fino a 55.000. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  46. Salve,
    alla morte di mio padre nel 2010 ho ereditato con mia sorella e mia madre una piccola società che era proprietaria di alcuni appartamenti. L’anno scorso abbiamo deciso di sciogliere la società e ognuno di noi ha intestato una parte degli appartamenti (secondo le quote ereditate).
    Quest’anno ho deciso di vendere uno degli appartamenti ricevuti. Volevo chiedere se sulla cifra che riceverò da tale vendita dovrò pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare.
    Grazie dell’eventuale risposta.

    1. Gentile Mauro, ti espongo il mio parere ma confrontati tu stesso con il notaio che ha curato la divisione o con il notaio che curerà la compravendita. Gli immobili pervenuti per successione non vengono tassati. Nel caso di divisione, sono soggetti a tassazione della plusvalenza solo i conguagli in denaro, fermo restando l’eccezione dell’abitazione principale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  47. Buon giorno ho comperato una seconda casa qualche mese fa con le imposte normali previste per seconda casa e come privato e non in forma giuridica società ecc. Se la rivendo sono esposto alla legge sulla speculazione immobiliare e alla plusvalenza

    1. Gentile Lorenzo, per il PRIVATO come te che vende entro 5 anni dall’acquisto la plusvalenza è soggetta a tassazione. Questa regola vale a prescindere dal fatto che l’immobile sia stato acquistato con i benefici fiscali prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Tiziana la tua domanda è poco chiara. Provo a rispondere. 1) i beni pervenuti per successione in caso di rivendita non sono soggetti a plusvalenza 2) Se hai richiesto le agevolazioni fiscali prima casa in sede di successione hai pagato imposte in maniera fissa (200+200 euro) invece di pagare il 3% sul valore catastale (imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%)). Poiché rivendi prima dei 5 anni sei soggetta a “decadenza” (vedi il nostro post). Se non riacquisti un’abitazione principale entro i successivi 12 mesi pagherai la differenza d’imposta + interessi e sanzioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Ho acquistato nel maggio del 2012 la nuda proprieta’ della casa di cui avevo l’usufrutto ed in cui avevo gia’ la residenza. Ho cambiato residenza a luglio 2015, se vendo ad un prezzo maggiore devo pager la plusvalenza considerato che ho auto la residenza in quella casa per piu’ di 3 anni?
    Grazie

    1. Gentile Mery, ricordo che la plusvalenza è applicabile ai privati solo per le operazioni speculative di vendita entro 5 anni dall’acquisto. Tu non la devi pagare perché comunque hai utilizzato l’abitazione come “abitazione principale” per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita anche se vendi entro i 5 anni. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

      1. buongiorno, mi collego alla risposta data alla Signora Mary : ho acquistato casa nel 2013 usufruendo dell’agevolazione fiscale come prima casa ( pagando quindi l’Iva al 4% invece che al 10% se non ricordo male) ma l’ho venduta prima dei 5 anni, ovvero nel 2016. poiché era la mia abitazione principale (ed unica) , sarò esente dal pagamento della plusvalenza? quindi pagherò solo la differenza dell’Iva che non ho pagato nel 2013? aggiungo che non è mia intenzione acquistare entro i 12 mesi…. Grazie, Eleonora

        1. Gentile Eleonora, ti confermo che sei esentata dalla plusvalenza. Come correttamente scrivi, vendendo prima dei 5 anni senza riacquistare nei successivi 12 mesi sei soggetta a “decadenza dai benefici fiscali”: oltre alla differenza dell’iva, dovrai pagare gli interessi e la sanzione del 30%. Puoi evitare la sanzione con apposita istanza all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla vendita (te lo consiglio). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  50. Salve, una domanda ..ho una casa da molti anni ..circa 6/7 anni fa ho fatto una ristrutturazione ma non ho dato il fine lavori, ma successivamente c’è stato un frazionamento /accatastamento ed ho affittato, da allora decorrono i 5 anni per l’esenzione della tassazione sulla plusvalenza? Non so se sono stato chiaro..attendo un riscontro ..grazie

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