Vuoi apparire su CasaNoi con la tua azienda?

Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

di 671 commenti

Folon, scultura

Compravendita immobiliare: quali documenti?

Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile [Intervista integrale].

La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.

CasaNoi
Il proprietario e l’acquirente sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: è la proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di agibilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure se  insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.

In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.
 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio Federico anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.

Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.

Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

CasaNoi
Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro.
Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.

Nel momento in cui si fa la proposta: “Mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.

Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.

Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CasaNoi
La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO
Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.

Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.

Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CasaNoi
Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.

Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

CasaNoi
Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto.

Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto.
Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria.

Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CasaNoi
Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.

La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.

Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.

Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CasaNoi
E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO

Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.

Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.

C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

Articolo scritto da:

admin

Leggi tutti gli articoli
CasaNoi è il sito verticale sulla casa, con tante guide, informazioni e notizie utili, consultato ogni giorno da chi la vuole arredare, ristrutturare (interni ed esterni), dotare di nuovi impianti, acquistare, affittare. Le rubriche del blog: Ristrutturazione, Arredamento e Fai da te, Ecologia e domotica, Architettura, Terrazzi e giardini, Attualità e legislazione, Mercato immobiliare, Compravendita e Affitto e molto altro.

Ti potrebbero interessare

671 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde”
Inserisci un nuovo commento

  1. Buona sera, stasera io acquirente per via telefonica ho raggiunto un accordo con con il venditore del costo dell’appartamento da acquistare. Panico.. ora che devo fare ? Dovrei andare dal venditore a fare due chiacchere di persona, cosa devo dirle ?, cosa devo chiederle come documenti ? Il compromesso devo farlo dopo che il venditore mi dia tutta la documentazione o devo darle una caparra come proposta anche se abbiamo gia’ deciso ?
    Vorrei partire con le idee chiare ed ordinate., spero’ in un vs aiuto.. il resto per ora lo rimando dopo questa prima fase.
    Grazie

    1. Gentile lettore, la cosa migliore è che tu richieda al proprietario la documentazione della casa e la porti dal notaio. Il notaio penserà poi a preparare compromesso o direttamente l’atto di compravendita a seconda delle vostre pattuizzioni. E’ comunque opportuno sottoscrivere una breve scrittura privata (puoi chiedere al notaio) per bloccare la casa e il prezzo, lasciando un assegno al proprietario di importo non eccessivo, 5.000 euro ad esempio. Auguri per la nuova casa dl blog di CasaNoi.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  2. Buonasera, sarei interessata ad acquistare con il mio compagno un immobile con terreno di cui è proprietario un tutelato. La prassi prevede la formulazione di un’offerta da presentare all’ Amm.re di sostegno che la sottoporrà a sua volta al Giudice tutelare? L’immobile è stato costruito prima del ’67, qual’è la documentazione che dobbiamo richiedere per acquistare in sicurezza? Grazie.

    1. Salve signora Viola,
      indirizzi l’offerta di acquisto all’amministratore di sostegno di XXX, proprietario dell’immobile.
      Se volete la garanzia che l’immobile corrisponda agli originari progetti dovete chiedere l’accesso agli atti originari (progetto e licenza). Sul punto le consiglio, tuttavia, di rivolgersi al suo notaio per valutare assieme la cosa.
      Sottolineo, come più volte fatto in queste pagine, che il notaio andrebbe coinvolto fin da ora, magari anche al fine di farsi coadiuvare nella redazione della proposta o nella valutazione dello schema proposto dall’eventuale agenzia immobiliare.
      Un cordiale saluto
      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  3. Buongiorno avrei bisogno di porre un quesito relativo alla vendita di un immobile. Tale immobile è in comproprietà al 50% con mia sorella. L’acquirente è mia nipote (figlia di mia sorella); per l’acquisto ha richiesto un mutuo che le è stato concesso. In sede di rogito non mi sarà corrisposta tutta la cifra pattuita; ma un congruo acconto iniziale ed un saldo che sarà regolato nel giro di qualche mese. Come posso cautelarmi nel caso in cui non dovesse procedere al saldo? SI possono indicare sull’atto di compravendita le condizioni di pagamento che prevedano un saldo che vada oltre l’effettivo passaggio di proprietà? tale passaggio può ritenersi nullo qualora non venga rispettata la parte economica dell’accordo?
    Grazie Alessandra Aureli

    1. Gentile Alessandra, premetto che è il notaio che stipulerà l’atto il professionista a cui dovrai rivolgere queste domande. Intanto ti posso dire che è possibile effettuare il rogito e saldare il prezzo anche in un momento successivo. L’atto di compravendita dovrà riportare tutte le condizioni di pagamento. A garanzia del pagamento ci sono diversi strumenti, in particolare l’ipoteca legale. Parlane con il notaio.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  4. Salve vorrei sapere se un fondo commerciale di mia proprietà,con differenza mutuo residuo 17000,posso devolverlo in beneficenza a una Onlus? e se si’ come fare e cosa dovrei pagare grazie.

    1. Gentile lettore,
      donazione significa “trasferimento della proprietà a titolo gratuito”. Nel tuo caso c’è un debito garantito da ipoteca che segue l’immobile. Chi riceve il bene automaticamente si accolla il debito. Pertanto la cessione non si può configurare come una donazione. In altre parole, chi riceve il bene è come se lo pagasse ad un prezzo pari al debito residuo del mutuo (170.000 euro). Detto questo, per verificare quanto chiedi, ti consiglio di approfondire preliminarmente presso le ONLUS a cui intendi trasferire l’immobile. Magari la rendita di questo immobile copre abbondantemente la rata del mutuo .
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  5. salve, a breve acquisterò un appartamento di 140mq, e dovrò affrontare le spese notarili. posso sapere quanto dovrò pagare ? e se posso chiedere al notaio di posticipare di un mese il suo pagamento ?

    1. Gentile Maria,
      l’acquisto di un’abitazione comporta una serie di costi, a titolo di imposte e tasse (che il notaio, quale sostituto d’imposta delle parti, corrisponde direttamente allo Stato per loro conto) ed a titolo di onorari, rimborso spese, IVA sugli onorari.
      Le imposte e le tasse dipendono da tanti fattori (richiesta di agevolazioni, natura della parte acquirente, natura del bene oggetto dell’acquisto, valore e natura dell’atto); dagli stessi fattori dipende anche l’onorario.
      E’ pertanto impossibile quantificare il costo di un atto notarile senza avere tutte le informazione dello stipulando atto. Potrà rivolgersi al suo notaio di fiducia, cui fornire gli elementi minimi per poterle fare un preventivo.
      Quanto alla possibilità di richiedere il posticipo del pagamento… che cosa risponderle ? E’ certamente possibile. E’ anche improbabile, quantomeno per la parte relativa alle imposte e tasse: in tale caso, infatti, il notaio non sta semplicemente accettando di ricevere il suo compenso con trenta giorni di ritardo, ma sta accettando di anticipare di tasca sua le imposte e tasse. E’ ovvio, peraltro, che la risposta ad una simile domanda la potrà dare esclusivamente il professionista di cui si avvarrà.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  6. Salve.Devo vendere un immobile, facendo un preliminare di vendita con un acconto di 10.000/su 150.000 pattuiti. La chiusura dell’atto di venìdita e’ per fine SETTEMBRE, con il saldo di 140.000euro. L’aquirente in questo asso di tempo vuole procedere da subito con la ristrutturazione dell’immobile, quali sono i rischi di questa tipologia di contratto?Grazie

    1. Gentile lettore,
      l’argomento è complesso sia in termini di responsabilità che di rischi economico-patrimoniali. Sicuramente il compromesso andrà trascritto a tutela dell’acquirente che sosterrà le spese di ristrutturazione su una proprietà altrui. Lei dovrà essere sollevato da qualsiasi responsabilità legata alla ristrutturazione, sia in termini di infortuni sul lavoro che di regolarità urbanistica. Le consiglio di affrontare la questione insieme all’acquirente e con il notaio che stuipulerà l’atto, al fine di trovare un punto di incontro che garantisca entrambe le parti. A mio giudizio, la somma di 10.000 euro è comunque troppo esigua per pretendere l’assunzione di rischi da parte sua.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  7. Buongiorno,
    sto cercando informazioni riguardo l’acquisto di quote di una casa lasciata in eredità.

    Cerco di spiegarmi …

    – Tre anni fà mia madre è deceduta, ha lasciato a me e due miei fratelli una casa in parti uguali 33.33% ciascuno.

    – I due miei fratelli hanno deciso di vendere la casa, io sto pensando di tenerla e quindi acquistare le loro quote.

    – Stiamo effettuano la divisone del terreno con un vicino, il quale è interessato anche lui all’acquisto.

    Vorrei sapere quali sono le spese che dovrò affrontare dal notaio se sono io che acquisto la casa, invece quali sarebbero le spese che dovrebbe avere il vicino se finalmente e lui che l’acquista.

    Il valore della casa e di circa 110mila€.

    Vorrei aggiungere che vivo all’estero (europa), sono sposato … non ho altri beni in italia, ma dove vivo sono proprietario.

    Sperando di essere stato chiaro, (mi scuso ma sto perdendo il mio italiano) vi ringrazio.

    Cordiali saluti.

    Michele M.

    1. Gentile lettore,
      trovi all’interno del nostro blog il calcolaimposte su cui puoi calcolare le imposte per l’acquisto di un’abitazione nei due casi: prima casa (imposta agevolata) o seconda casa (imposta piena). Il calcolo va fatto a partire dalla rendita catastale e non dal prezzo. Il terreno, se non è di pertinenza dell’abitazione, potrebbe essere soggetto a tassazione specifica.
      Un cordale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  8. Buongiorno

    Sono in procinto di stipulare un rogito dopo aver fatto e registrato un regolare contratto di compravendita.

    Vengo a conoscenza che il venditore dell’immobile ha perso una causa e quindi si aspetta da un momento all’altro che il creditore faccia applicare un’ipoteca sul suo immobile.

    Il venditore mi chiede se posso anticipare la data del rogito proprio per non incorrere nella impossibilita’ di poter vendere piu’ l’immobile.

    Leggo in questo sito che la revoca del contratto e’ possibile ma e’ esclusa qualora l’immobile e’ destinato come prima casa per se o per parenti fino al terzo grado e che lo stesso sia stato acquistato ad un prezzo giusto. Come si fa a valutare un prezzo giusto di un immobile quando sappiamo tutti che chi vuol vendere abbatte notevolmente il prezzo pur di vendere, specialmente in questo momento di crisi?

    Infine, posso imbattermi in qualche grana legale futura con il creditore del debito del venditore o posso stare tranquillo che tutto e’ regolare ?

    Cosa posso chiedere al venditore per garantirmi da noie legali future?
    Ho il titolo per farmi restituire la caparra ?
    Grazie
    Cordiali Saluti
    Andrea

    1. Caro Andrea,

      La sua situazione è delicata, ma le informazioni che mi fornisce non mi consentono di darle una risposta univoca. Non è dato sapere se chi le vende è un imprenditore o un privato. Non è dato sapere se la domanda giudiziale che aprì il processo è stata trascritta o meno. Non si capisce in quale fase lei sia (parla di avere registrato una compravendita, ma immagino si riferisca ad un preliminare). Purtroppo questo blog non puó essere un valido aiuto per il caso concreto, occorre valutare i fatti oggettivi, i documenti ed i registri per poterle rispondere. Nel suo caso quasi più che negli altri il consiglio è quello di correre dal suo notaio di fiducia!
      Cordiali saluti
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  9. Buongiorno,
    sono o meglio sarei stato interessato all’acquisto di un appartamento la cui vendita è gestita da un’ immobiliare, essendo stato il primo ad interessami mi sono accaparrato il diritto di prelazione su altre persone eventuamente interessate. Tanto che il titolare dell’ agenzia immobiliare mi ha consigliato di effettuare una proposta al venditore consigliandomi anche quanto ribassare il costo dell’appartamento. Sono trascorse tre settimane, e saltuariamente chiedevo informazioni all’agenzia circa la risposta del venditore…. ora dopo appunto tre settimane mi dice che lo stsso venditore ha baypassato l’agenzia immobiliare mettendosi d’accordo con un altro acquirente che gli ha proposto una ciffra più altra di quella che era stato messo in vendita, tagliandomi quindi fuori.
    Non so se sia possibile questo, e se magari l’agente immobiliare mi abbia fatto un trabocchetto? Devo credergli?Ho molti sospetti, ma soprattutto vorrei sapere; visto che sarei molto ibteressato all’acquisto, se legalmente, deontologiamente, sia possibile una cosa del genere!
    Grazie mille per la risposta, sono molto dispiaciuto !!!!!!

    1. Gentile lettore,
      da quanto scrivi la tua proposta di acquisto è stata consegnata al proprietario, il quale però non l’ha accettata. Eventualmente può chiedere direttamente al proprietario per verificare che ciò sia avvenuto.
      Cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  10. Ho comprato un appartamentino come abitazione ma devo trasformarlo in una pescheria, il proprietario non mi ha dato la concessione edilizia come devo fare per averla?

  11. Salve, sono in procinto di acquistare una nuova abitazione completa con tutte le certificazioni degli impianti ma senza l’abitabilità in quanto non è finita l’urbanizzazione della strada. L’agenzia dove acquisto dice che il costruttore ha una fideiussione con il comune che terminerà i lavori al posto suo nel caso non lo facesse e quindi l’abitabilità arrivera.
    In che problemi posso incappare esiste un sistema per tutelarmi e comunque un’abitazione in queste condizioni è vendibile? Grazie
    Aggiungo che la palazzina è già parzialmente abitata!

    1. Gentile lettore, la questione è piuttosto complessa proprio perchè l’abitabilità è collegata alla chiusura delle opere di urbanizzazione. In primo luogo le consiglio di rogitare solo in presenza di: a) tutte le certificazioni degli impianti dell’appartamento e del condominio b) autorizzazione allo scarico delle acque nere (o “autorizzazione imocco in fogna”) c) autorizzazione dei vigili del fuoco per l’autorimessa d) verifica che l’appartamento è stato realizzato in conformità al progetto approvato e successive varianti, anche per le parti condominiali. Sottolineo che l’autorizzazione scarico acque nere è uno dei requisiti inderogabili per poter abitare un appartamento. In secondo luogo bisogna valutare i rischi di un eventuale inadempimento del costruttore a completare le opere di urbanizzazione, compresa la malaugurata ipotesi che il costruttore fallisca o liquidi la società. Ne parli con il notaio che stipulerà l’atto. E’ possibile acquisire specifiche garanzie dal costruttore e/o vincolare una parte del prezzo.
      Cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  12. Salve io sono proprietario di un appartamento e adesso devo venderlo solo che il geometra si è accorto che un pezzettino di terrazza è costruito sul terreno di mio cugino. adesso io sono vincolato perché mio cugino non mi firma la concessione di quel pezzettino di terrazza per ripicca. Come faccio a risolvere questo problema grazie??

    1. Gentile lettore, come ben sa lei non può vendere ciò che non le appartiene. Le uniche soluzioni sono: 1) trovare un accordo per far intervenire suo cugino nell’atto di vendita; 2) escludere dalla compravendita la porzione di terrazza in questione., sempre che sia tecnicamente e funzionalmente possibile. Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  13. Buona sera! Dopo la morte di mio marito con quale ero sposata in divisione dei beni , come eredi ,siamo rimasti io ed il suo figlio non convivente. Mi sono prevalsa del diritto di abitazione, ma adesso vorrei che la casa si vende per trovare per me uno spazio più piccolo. Scopro dalla planimetria catastale,che l’appartamento ricevuto dal mio marito in donazione dal padre, sarebbe quello che sta di fronte al nostro. Ci sono altre variazioni reali, riguardo alla numerazione dei appartamenti nel palazzo, che m’indirizzano che abito nel appartamento con numero giusto e da oltre 20 anni abitato da famiglia nostra. Mi può per favore consigliare come possiamo vendere la casa? Come mi devo muovere?

    1. Gentile lettrice, le consiglio di approfondire la questione con un tecnico di fiducia sua e/o del notaio con il quale suo marito acquistò la casa. A volte vengono “scambiate” planimetrie all’interno di un palazzo ed è facilmente risolvibile il problema. Se effettivamente lei ha vissuto da più di 20 anni in una proprietà altrui, e viceversa, la questione deve essere al più presto affrontata con i diritti interessati, con l’assistenza di professionisti qualificati. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  14. Salve, sto vendendo il mio appartamento tramite agenzia. Ho già firmato la “promessa di vendita” ed incassato la caparra di 5mila euro. Oggi però ho la possibilità di vendere ad un altro acquirente ad un prezzo maggiore (non tramite agenzia), posso annullare la promessa di vendita? A quale prezzo? Grazie in anticipo

    1. Gentile lettore, in termini generali la proposta di acquisto ha legalmente la stessa “forza” di un contratto preliminare. Le consiglio di informarsi presso un legale sugli effetti di una sua volontà di risolvere il contratto (oltre alla restituzione del doppio della caparra potrebbe essere richiesto il risarcimento del danno). Inoltre anche l’agenzia immobiliare verrebbe danneggiata dal suo comportamento e sicuramente le chiederà il pagamento delle provvigioni maturate. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  15. Salve devo acquistare un appartamento unico con due porzioni di uiu, quindi due subalterni. Tutto regolarmente fatto, in planimetria risultano i due subalterni uno evidenziato l’ altro tratteggiato. Appartamento con condono edilizio perché abusivo prima del 67. Un sub intestato a mia madre l’ altro sub dopo successione intestato a mia madre, me mio fratello e mia sorella. Posso acquistare come prima casa ? Naturalmente sto prendendo mutuo.

    1. Gentile lettore, l’agevolazione prima casa è prevista solo per una abitazione. Lei si trova nella situazione di un unico appartamento sotto l’aspetto funzionale ma identificato con due unità immobiliari distinte (il che equivale a dire che sono due abitazioni distinte). La Guida dell’Agenzia delle Entrate (vedi pag 12) (link http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf) precisa che è consentita l’applicazione dell’imposta agevolata anche per l’acquisto di due appartamenti contigui che vengono accorpati. Le consiglio di informarsi dal notaio e da un tecnico competente se è possibile effettuare una “fusione” dei due subalterni”. Grazie per aver scritto a casanoi.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  16. Dovrei acquistare un magazzino e il relativo calcolo di tasse varie l’ho già fatto con la vs rivista manca però quanto spetta al notaio per il suo rogito. E’ possibilke sapere quanto percepisce un notaio che esegue un rogito del valore di 24000 euro??

  17. Buonasera, mi scusi per il disturbo, ma vorrei un’informazione. Stiamo acquistando un appartamento che è di proprietà di due signori uno per 3/4 e l’altro per 1/4. L’agenzia ha fatto due proposte distinte, e sostiene che io debba fare 2 atti dal notaio. Prezzo dell’immobile 105.000; il notaio dell’agenzia ha fatto un preventivo di 6500 euro, non sono della materia ma mi sembra un po’ tanto ed ho chiesto il dettaglio spese. Possibile che per l’acquisto di prima casa con mutuo all’80% debbano essere fatti 2 atti, uno per il mutuo e l’altro per la casa? Verrà poi messa un’ipoteca a 210.000, sono preoccupata.
    Le sarò grata se riuscirà a farmi capire qualcosa.
    Cordiali Saluti
    Manuela

    1. Gentile lettrice, le ricordo che il notaio viene scelto dall’acquirente e lei non ha nessun obbligo di stipulare con il notaio dell’agenzia. Le consiglio di parlare direttamente con il notaio e chiedere tutte le informazioni di cui ha bisogno (non entro nel merito delle tariffe). Gli atti saranno due e verranno stipulati lo stesso giorno uno di seguito all’altro. Con l’atto di compravendita lei acquista l’immobile dai due attuali proprietari. Con l’atto di mutuo lei e la banca regolate tutti gli accordi relativi al finanziamento necessario all’acquisto.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  18. Salve sto per vendere un rustico ,mi è’ stata fatta una proposta tramite l’agenzia immobiliare,cioè sulla vendita di65.000,00 euro mi darebbero un assegno di2.000,00 euro che terrà l’agenzia in attesa che entro il15/05 la banca dia il consenso al mutuo ,dopodiché si stipulerà entro il30/07, se volesse consigliarmi su come comportarmi ,grazie.

    1. Gentile lettrice,
      è opportuno inserire nella proposta di acquisto il termine del 15 maggio, termine entro il quale la parte acquirente può “uscire” dal contratto senza penali se la banca non concede il finanziamento.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  19. Sono in fase vendita (fine aprile 2015) di un appartamento ricevuto in successione nel 2005 da una zia. Anch’essa nel 1980 lo ricevette in successione da due coniugi che l’adoravano come una figlia. Ora, il notaio, mi chiede il certificato di morte della precedente successione (per intenderci quella dei coniugi e in particolare della moglie deceduta nel 1977), al modico costo di € 500. Rientra, secondo voi, nei documenti da presentare? Ringrazio per una vs. gentile risposta

  20. Dovrei vendere un rustico con annesso terreno tramite agenzia, purtroppo, dopo aver firmato la proposta d’acquisto, sono emersi problemi , a me non noti, sulle servitù di scarico acque nere e non, da parte dei vicini e sulla non conformità di alcune linee di confine, come mi devo comportare ? Devo acconsentire a togliere le servitù che il compratore non vuole e regolarizzare i confini, anche se io non sono in disaccordo con il vicino ? Le spese eventuali a chi spettano ?

    1. Gentile lettrice,
      il tuo quesito è molto complesso ed ha bisogno dell’intervento di un legale o notaio. Chi acquista deve avere certezza dello stato di fatto e di diritto in cui si trova un immobile.
      Un cordiale saluto.
      Giuseppe Palombelli, CEO di CasaNoi

  21. Salve. Nel 2011 un geometra richiedendo al catasto la planimetria della casa accanto gli spuntava quella a sinistra e cioè casa mia indagando si è capito che i sub delle case erano stati trascritti sbagliati nei rispettivi atti notarili errore fatto anche nell’atto che prima di me fu dei miei genitori.. Ho fatto rettificare solo l’ultimo atto cioè il mio tranne il precedente il notaio mi informa che facendo rettificare solo l’ultimo atto notarile qualora avessi voluto vendere la casa avrei dovuto aspettare 20anni perché Questa era la copertura del periodo quindi dato che l’atto è stato stipulato nel 2003 per vendere casa devo aspettare 2023 tutto questo per evitare di rettificare anche l’altro è quindi risparmiare soldi.. Ho pagato 700euro per la rettifica. Mi chiedo ma è possibile che per vendere casa devo aspettare tanti anni solo perché ho fatto rettificare solo un contratto e non entrambi?

    1. Gentile Lorenzo,
      dal momento che lei volle “risparmiare”, adesso ne paga le conseguenze. In materia di trasferimenti immobiliari spesso e volentieri il risparmio si traduce in problemi successivi. Ora, detto questo, non mi è possibile darle una risposta chiara, poichè non esistono risposte nette in questi frangenti. Mi occorrerebbe vedere per bene i vari atti per comprendere se era necessario procedere alla rettifica di tutta la fila. Le dico, peraltro, che in genere è così. Purtroppo può capitare che un subalterno sia stato indicato in modo erroneo, e spesso, come nel suo caso, è possibile che l’errore sia anteriore agli atti notarili, risalendo all’accatastamento originario del fabbricato (mi è capitato più volte di riscontrare che nell’accatastare, soprattutto negli anni 50-60-70, venivano erroneamente associate planimetrie e subalterni).
      Certo che il “risparmio” nella rettifica è stato un errore. Anche perchè rettificando i due atti con un unico atto di rettifica avrebbe limitato al minimo le imposte fisse, dovendo invece, ora, ripagarle per intero. Perchè non ha seguito il consiglio del notaio ?
      Saluti
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  22. salve, sono Antonino Simonte. ho fatto richiesta per un mutuo ipotecario erogato dall’inps,
    mi è stato detto che le spese notarili (imposte statali + parcella), rispetto a i normali mutui bancari, sono molto più elevate, è vero tutto ciò? non sono tassate come un normale atto di compravendita?
    grazie per l’eventuale risposta

    1. Gentile sig. Simonte,
      Personalmente non mi risulta.
      Ma lei scelga il suo notaio di fiducia e si faccia dettagliare le spese. I notai seri non hanno problemi a farlo.
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  23. Buonasera, avrei un quesito:
    Sono in trattativa per l’acquisto di una casa e visionando i documenti ho notato che la casa e’ stata acquistata con mutuo nel 1991 e riporta un rogito intestato ai due coniugi in comunione dei beni, poi nel 2003 il marito dona la sua quota alla moglie, entrando poi in separazione dei beni….Potrei avere dei problemi dagli eredi (hanno due figli), visto che non sono passati 20 anni dalla donazione e che devo fare per tutelarmi?
    Grazie

    1. Gentile sig. Luigi,
      Il suo acquisto è sicuramente soggetto al rischio che gli eredi del marito (i figli, in particolare), se non riceveranno quanto loro spettante in sede di eredità, potranno inseguire il bene e pertanto giungere fino a lei.
      La questione è particolarmente complessa e merit ache lei si rivolga ad un notaio per discuterne fisicamente e senza limiti di tempo e spazio.
      Le consiglio di verificare, con il suo notaio di fiducia, la fattibilità in questo caso della cosiddetta “risoluzione per mutuo consenso”. Si tratta di un atto che verrebbe stipulato tra il “marito” e la “moglie” del suo caso, avente ad oggetto l’annullamento della donazione.
      In pratica, così facendo, lei comprerebbe da entrambi I coniugi, come se la donazione non ci fosse mai stata.
      Cordiali saluti
      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  24. Dovrei acquistare un immobile categoria A/2 e relativa pertinenza C/6 come mia prima casa, l’immobile però rientra tra quelli di interesse storico vincolato. Quale imposta di registro mi applicherà il notaio ? Posso sfruttare il beneficio prima casa al 2% come per il resto degli immobili o meno ?

  25. Salve. Sto per acquistare un immobile accatastato f2 collabbente e presenta delle difformità, manca un vano al primo piano è un stanza al piano terra, si può fare il rogito?

  26. salve, chiedevo chiarimenti in merito alle agevolazioni prima casa.
    nell’anno 2000 o comprato casa a Salerno con agevolazioni prima casa
    con relativo mutuo, dopo 5 anni lo venduta, ma nel 2010 mi e stata donata una casa dai genitori usufruendo di nuovo delle agevolazioni con relativa residenza per 5 anni.
    oggi a seguito del lavoro mi trasferisco a Milano posso ricomprare approfittando di nuovo delle agevolazioni prima casa. grazie e cordiali saluti.

  27. nel caso di acquisto di un immobile con leasing, cosa succede se l’immobile non è in regola con le autorizzazioni (abusi edilizi in essere alla stipula del contratto di acquisto). il contratto può essere invalidato? tecnicamente la banca ha qualche responsabilità? l’immobile che fine fà.

    1. Gentile Massimo, non è per nulla facile rispondere alla sua domanda. In linea di massima l’abuso non primario, perchè il primario rende incommerciabile il bene, non da luogo a sanzioni civilistiche del contratto (annullamento, nullità) ma a responsabilità del venditore nei confronti dell’acquirente. Laddove invece l’abuso sia primario il contratto è in violazione di legge, in quanto sicuramente non potrà indicare un provvedimento autorizzativo e la mancata indicazione determina nullità radicale.
      Tuttavia troppo poche sono le informazioni per poterle dare una risposta. Se ha dei dubbi del genere deve portare tutta la documentazione da un notaio e fargliela valutare con la dovuta calma e completezza.
      La saluto cordialmente

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

    1. Salve signor Renzo.
      Da nessuna parte è scritto. L’IMU è una imposta sua propria e l’acquirente non ha alcun rapporto con l’eventuale mancato pagamento da parte del venditore. Salvo che, ma questo è evidente, il debito fiscale si trasduca in un’azione di equitalia, ed in particolare in una ipoteca esattoriale. In tale caso non si può che pagare per ottenere la liberazione dall’ipoteca.

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  29. Sono un Italiano residente e sposato in germania, volendo aquistare la casa dei miei genitori in Italia, mi è stato chiesto un codice fiscale di mia moglie che è tedesca. Il mio problema: ho spedito il documento ricevuto dalla Bundeszentralamt con il numero d`identificazione che qua in germania possiede chiunque paghi le tasse, il codice fiscale (Steuernummer in tedesco) qua in germania è unico per le coppie che vivono nella stessa casa. Il documento che io ho spedito non basta al giudice per fare il passaggio di proprietà, ma come mai in Italia non viene riconosciuto il numero d`identificazione “fiscale” tedesco che è proprio quel numero personale riconosciuto in tutta la germania in questi casi? Cordiali saluti e tante grazie.

    1. Gentile lettore,
      chiunque compia un acquisto immobiliare in Italia è tenuto ad avere un codice fiscale italiano. Perchè la proprietà di un bene immobile comporta, tra le tante altre cose, la nascita di un rapporto di tipo fiscale tra lo straniero acquirente e lo Stato Italiano. Basti pensare ad IMU e reddito IRPEF prodotto dall’immobile in questione.
      Pertanto è evidente la necessità di avere un numero di codice fiscale italiano, perchè quello tedesco sarebbe del tutto inutile.
      Per chiedere il codice fiscale per sua moglie dovreste rivolgersi all’agenzia delle entrate, muniti di documenti di identità.
      Non capisco minimamente il riferimento al fatto che “al giudice non basta… per fare il passaggio di proprietà”. A cosa si riferisce ? In Italia non è il giudice a curare il passaggio di proprietà, ma il notaio (grazie a Dio, altrimenti i tempi sarebbero biblici). Sarà il notaio…

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  30. Buonasera
    Mi sono affidata ad una agenzia immobiliare per vendere casa
    Ho portato l’atto di vendita per chiedere se potevo vendere o avevo vincoli di 5 anni dato che era prima casa
    L’agenzia ha dato l’ok
    Ho venduto ma il giorno del rogito mi hanno comunicato che c’era un vincolo di edilizia agevolata cosa che sull’atto dicono essere stata omessa quindi fino allo scadere dei 5 anni (22 aprile) non posso fare rogito di casa
    Dopo 2 mesi e mezzo che è stato rimandato il rogito (che sarebbe dovuto avvenire il 16 dicembre 2014) mi chiedono di fare un certificato al comune di prezzo massimo di cessione
    Vado all’ufficio per richiederlo ma non posso protocollarlo prima della scadenza dei 5 anni e dato che ci vogliono 30 gg per avere il documento mi ritrovo a dover spostare di nuovo la data del rogito fissata per il 23 aprile .
    Sull’atto è allegata una lettera di prezzo massimo di cessione
    L’agenzia sulla base di questo non avrebbe dovuto capire che c’era un vincolo?
    O magari non avrebbe dovuto richiedere documentazione in più?

    1. Gentile signora,
      purtroppo lei lamenta un danno per la superficialità dell’agenzia, ma una tiratina d’orecchi spetta anche a lei. Scommetto che nel SUO atto di acquisto c’è scritto grande e grosso che in caso di rivendita esistono dei prezzi massimi di cessione e che esistono dei vincoli temporali per la rivendita stessa. Per carità, l’agenzia è stata senz’altro troppo sbrigativa, non c’è che dire e lungi da me difenderla. Tuttavia, anche al fine di “togliere potere” a una gran massa di non meglio precisati “esperti” di questo e di quello, dovremmo un pò tutti scrollarci di dosso una certa pigrizia e provare a leggere le cose che ci interessano in autonomia, il più delle volte arriveremo da soli alle risposte. Se si legge nel proprio atto di acquisto che per X anni non si può vendere… basta contare. Al massimo, prima di mettere la casa in vendita, mi rivolgo ad un professionista e chiedo parere. L’agenzia è sicuramente inqualificabile: loro sono professionisti del settore. Gli agenti con cui collaboro io se leggono qualcosa che non capiscono o della quale non sono sicuri mi chiamano e mi chiedono aiuto. Questo sarebbe stato il minimo da parte dell’agenzia.
      Purtroppo se mi chiede quali spazi possa avere per chiedere eventuali danni all’agenzia le rispondo: molto pochi.
      Non mi resta che, nuovamente, invitare tutti i concittadini che si apprestano ad una operazione immobiliare, a rivolgersi all’unico professionista competente a 360° in materia. Il notaio. E se il notaio non ci riceve, cambiamo notaio.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

    2. Gentile lettrice,
      il notaio dell’acquirente ha effettuato correttamente le verifiche e ha evidenziato la presenza di un “vincolo quinquennale a non vendere”. Da quanto scrivi questo vincolo non era scritto nell’atto in maniera esplicita ma comunque veniva riportato un allegato contrattuale che faceva comunque riferimento ad un vincolo. Non sono chiaramente in grado di dirti come mai l’agenzia immobiliare non lo ha rilevato. Circa la necessità di avere una lettere da parte del Comune sul prezzo di cessione, ti consiglio di chiedere direttamente al notaio se è indispensabile o se viceversa sia possibile utilizzare quanto riportato nell’allegato del tuo rogito di acquisto.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  31. Sono rimasta vedova recentemente, devo vendere il mio appartamento cointestato con mio marito, i miei due figli rinunciano all’eredità per cui per la successione sarò l’unica erede, ho però ancora in essere il mutuo dell’appartamento, ho trovato l’acquirente, come faccio per vendere l’appartamento senza ipoteca, a me servono i soldi dell’acquirente per estinguere il mutuo e l’ipoteca stessa? Cosa devo fare? Grazie delle informazioni

    1. Gentile Patrizia,
      il suo caso non presenta alcun problema, ed è anzi un grande classico. Semplicemente lei chiederà alla sua Banca di farle i cosiddetti “conteggi estintivi”, e cioè di indicarle l’ammontare esatto, al centesimo di euro, necessario per estinguere il mutuo alla data fissata per la vendita. Il suo acquirente pagherà il prezzo in parte a suo nome, ed in parte direttamente a nome della sua banca, per l’importo esattamente necessario ad estinguere il mutuo. La banca cancellerà l’ipoteca senza ulteriori costi.
      Preliminarmente le ricordo tuttavia che prima di vendere dovrà: 1) presentare la dichiarazione di successione e pagare le relative imposte; 2) curare, per mezzo del notaio che farà la vendita, la cosiddetta “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”, per un costo medio di 400-450 euro (di cui 294 euro sono imposte), verificare con il notaio che farà la vendita se questi ritiene necessario altro (tipicamente il cosiddetto “atto di notorietà”).
      Ultimo consiglio: faccia attenzione! Se lei ha dei nipoti in linea retta, figli dei suoi figli che rinunzieranno all’eredità, devono rinunziare anche questi! E se questi nipoti sono per caso minori d’età, i problemi si moltiplicano: non potrebbero, infatti, in quel caso, rinunziare autonomamente per mezzo dei genitori, ma sarebbe necessario chiedere l’autorizzazione del Giudice Tutelare alla rinunzia all’eredità, e non è affatto detto che il Giudice la dia!
      Se i suoi figli hanno figli ancora minori d’età io le consiglio caldissimamente di rivolgersi ad un notaio, esporre la questione a voce e discutere con lui le molteplici variabili e possibilità del caso.
      Un cordiale saluto

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

    2. Gentile lettrice,
      quando si vende un immobile con ipoteca, se il venditore non può chiudere il mutuo prima, è prassi che il mutuo venga estinto con parte del prezzo incassato al momento del rogito. E’ il notaio che coordina l’operazione di chiusura del mutuo. Normalmente l’acquirente consegna in sede di rogito un assegno circolare intestato alla banca pari a debito. L’importo esatto del debito viene quantificato dalla banca con un conteggio di anticipata estinzione calcolato
      esattamente alla data di stipula. L’assegno viene immediatamente versato alla banca che rilascia quietanza o ricevuta di versamento. E’ bene quindi stipulare di prima mattina quando gli sportelli bancari sono aperti e magari stipulare direttamente in banca per versare in tempo reale l’assegno. Ti fornisco con l’occasione informazioni circa la cancellazione dell’ipoteca: per i privati, con l’estinzione del mutuo, la cancellazione dell’ipoteca viene effettuata dalla banca senza costi a carico del venditore.
      Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  32. salve io dovrei cedere una casa che ha più di 20 anni il futuro venditore mi ha chiesto la classe energetica che e senza riscaldamento .copia del certificato di abilità, copia di permesso di costruzione attendo risposta cordiali saluti

    1. Gentile Gabriele,
      invito lei e tutti gli altri lettori a cercare di essere il più chiari possibile nell’esporre le problematiche sulle quali chiedete un parere, altrimenti ci sarà difficile esservi d’aiuto. Nel suo caso, se ben, capisco, lei deve vendere una abitazione.
      Che l’immobile abbia più di venti anni è elemento del tutto irrilevante: i documenti richiesti lo sarebbero stati anche di fronte ad un immobile di nuova costruzione. Quanto all’attestato di certificazione energetica è un suo preciso dovere, in quanto proprietario-venditore, farlo predisporre da un tecnico abilitato (geometra, architetto…), così da poterne consegnare un originale all’acquirente in sede di stipula. Quanto all’abitabilità ed al permesso di costruzione, se non ne è in possesso, può rivolgersi agli uffici preposti del suo Comune e chiederne copia. Anche questa operazione può essere, ed è consigliabile che sia, fatta da un tecnico: questi saprà cosa cercare.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  33. Salve,ho una domanda…nel maggio del 2012 ho acquistato un fabbricato con terreno,di cui ovviamente possiedo l’atto notarile. Adesso il venditore si è messo in contatto con me perchè ne vuole una copia per propri scopi che a me non riguardano. Ha diritto ad averla oppure no? Grazie.

    1. Gentile signora Pepa,
      una delle funzioni tipiche del notariato di tipo latino è quella della conservazione degli atti e dell’attribuzione della pubblica fede agli stessi. Gli atti, quando sono fatti “dal notaio” (per meglio dire: nella forma dell’atto pubblico) sono atti che non appartengono più solo alle parti, come tutte le scritture private, ma anche al pubblico. Diventano “atti dello Stato” in qualche maniera. Non a caso si tratta di atti che determinano poi una serie di annotazioni in diversi e molteplici pubblici registri, la cui caratteristica fondamentale è proprio quella di “non dover nascondere niente”.
      Esiste tuttavia anche il diritto alla privacy. Che soluzione pertanto ?
      Molto semplicemente: il suo venditore non ha alcun diritto di chiedere a lei la copia dell’atto. A parte la considerazione che il venditore dovrebbe avere la sua copia dell’atto medesimo, visto che ne è stato parte, lei può tranquillamente rifiutarsi di fargliela.
      Il venditore si potrà infatti SEMPRE rivolgere al notaio che stipulò l’atto e chiedere il rilascio di una copia autentica. Il notaio non potrà rifiutarsi ed anzi, finchè è in esercizio egli è l’unico soggetto legittimato al rilascio di copie autentiche di quel contratto. Una volta che sarà andato in pensione, sarà morto o trasferito in altro distretto, la copia potrà essere richiesta all’Archivio Notarile, dove vengono conservati TUTTI gli originali degli atti dei notai cessati per CENTO ANNI, per poi essere trasferiti all’Archivio Nazionale.
      Ciò detto, dal momento che il venditore fu parte di quel contratto, non vedo quale danno potrebbe derivare a lei dal fargliene una fotocopia. Certo nessuno la obbliga. Si tratterebbe di una cortesia, in questo caso indolore, almeno mi sembrerebbe.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  34. Salve buonasera…possiedo 2/4 di una villetta a schiera siccome da anni non ho potuto più viverci perché l’atmosfera in casa era pessima e quindi sono dovuta venire via…volevo sapere se potevo chiedere un risarcimento per tutti questi anni che non ci sono più potuta stare o devo per forza cedere o vendere la mia parte con il loro consenso…spero di essermi spiegata bene Cordiali Saluti

    1. Gentile lettrice, hai il 50% dei diritti su questa villetta. Nessuno ti può obbligare a vendere agli altri comproprietari (immagino si tratti di familiari). Come spesso accade in questi casi, la questione è delicata e ci sono tanti risvolti relazionali, oltre che economici. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  35. Salve sto per acquistare una casa per 80 mila euro.praticamente il proprietario non vuole pagare l agibilità che sono 2200 euro ma dice che devo pagarla io che sono l acquirente. Poi la casa ha una stanza abusiva costruita nel 2009 e il comune ha rilasciato una carta che dice che non è da demolire e può rimanere lì dov è. Volevo chiedere se anche non sta in regola quella stanza avrò problemi in seguito? Ed il perito mi darà il mutuo per una casa con una stanza abusiva che non risulta sul catasto? Spero in una risposta chiara grazie mille

    1. Gentile lettrice, il tuo caso è complesso ed è opportuno che interpellati professionisti di tua fiducia. In linea generale, ogni acquisto deve essere tutelato proprio per non incorrere in problemi in caso di successiva vendita o di iregolarità edilizie e catastali . Nel tuo caso è consigliabile avere l’abitabità. Glli oneri delle pratiche edilizie sono a carico del venditore, savo diverse pattuizioni. Ti saluto cordialmente.
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  36. Salve,
    stò acquistando casa nel centro storico di sutri. L’immobile risulta intestato a due fratelli che l’hanno avuto per successione dal padre (come si evince dalla visura). Essendo un palazzo degli anni ’20,però non ritrovano l’atto di acquisto richiesto dal notaio per verificare la regolamentazione urbanistica. L’agenzia,mi dice che essendo ante ’67 non ce n’e bisogno. Non hanno neanche documenti di certificato di morte e situazione coniugale. Ho sentito due notai e tutti e due mi richiedono o l’atto di acquisto o un documento che attesti la regolarità urbanistica. Ho letto gli articoli ma ancora non ho un idea precisa L’agenzia dice che non serve. Come comportarmi? grazie carlo

    1. Gentile Carlo,
      è il notaio di tua fiducia il professionista competente per tutti gli aspetti inerenti l’atto di compravendita. In caso di smarrimento di un atto, è possibile richiederlo all’archivio notarile. Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  37. Salve, nei prossimi mesi acquisterò, con mia moglie, un appartamento nel Comune di Roma, ognuno per il 50%. Allo stato attuale, per me sarebbe la seconda casa, mentre per mia moglie la prima.
    La prima parte del quesito è relativa alla possibilità, per me, di contrarre un mutuo prima casa, tenuto conto che l’abitazione acquistata più di 5 anni fa è sita in un comune differente rispetto a Roma. In caso di risposta negativa, è possibile far stipulare il mutuo interamente a mia moglie, quindi come prima casa, con il sottoscritto garante dello stesso e detrarre gli oneri essendo lei a mio carico?
    In attesa di una Vostra risposta, invio distinti saluti.
    Andrea

    1. Gentile Andrea,
      il rapporto con la banca per il mutuo coinvolgerà sia te che tua moglie in quanto entrambi vi intesterete l’abitazione. Se entrambi sarete mutuatari, per te sarà un mutuo 2° casa, pagherai imposta sostituitiva del 2% sul 50% del mutuo e la deducibilità degli interessi passivi si riduce della metà. Se invece unica mutuataria sarà tua moglie, e tu intervieni come garante, il mutuo sarà prima casa al 100%. Significa che l’imposta sostitutiva è dello 0,25% dell’intero importo del mutuo e tua moglie puo’ dedurre interamente gli interessi, nei limiti di legge. Poichè da quanto scrivi tua moglie non ha reddito, è molto probabile che la Banca richieda sia a te che a tua moglie di intervenire come mutuatari.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  39. Buongiorno.
    Se acquisto una casa che non è libero al rogito, che clausola devo leggere che mi tuteli? Un termine fissato in giorni con poi successiva mora da corrispondermi?
    Qual’è la dicitura esatta?
    Grazie

    1. Gentile lettore, non esiste una regola valida per tutti. Parlane con il notaio. E’ possibile inserire in atto termine, penali. Puoi anche essere garantito vincolando il pagamento del saldo prezzo al rilascio dell’immobile. Altre volte si preferisce lascia una somma a deposito presso notaio o altro professionista, condizionata alla consegna delle chiavi e all’immossione in possesso.
      Ti saluto cordialmente
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  40. salve,possiedo la mia casa donatami da mio padre con atto di donazione dopo il matrimonio con mia moglie allora in comunione di beni. oggi mia moglie ha acquistato un immobile in separazione di beni,lei risulta propietaria della mia casa,e’ la sua risulta seconda casa.GRAZIE E TANTI SALUTI

  41. voglio acquistare casa le carte sono tutte a posto tranne l agibilità devo chiedere il mutuo ma non mi viene accettato perché la casa non ha l agibilità io gia ci vivi e una casa che vale 80 mila euro io li pagherei solo 65 mila euro pero ne io ne la proprietaria abbiamo intenzione di mrifare l impianto perché ci vorebbe una spesa abbastanza importante circa 8mila euro come posso fare in modo che mi accettino il mutuo senza rifare l impianto grazie aspetto con ansia la vostra risposta

    1. Gentile lettore, un immobile è vendibile anche senza abitabilità. La casistica di immobili privi di abitabilità, che solitamente viene richiesta alla fine dei lavori di una nuova costruzione, è molto varia. Per abitazioni site nei centri storici e costruzioni meno recenti è molto probabile che non sia mai stata richiesta. Le caratteristiche peculiari dell’abitabilità sono: allacciamento rete fognaria, salubrità degli ambienti, conformità urbanistica rispetto alla licenza rilasciata. Per le nuove costruzioni o le nuove richieste di abitabilità, il rilascio è legato anche alla certificazione di idoneità degli impianti. Un professionista abilitato potrebbe redigere una relazione per certificare la regolarità urbanistica e mettere così la Banca nelle condizioni di erogare il mutuo.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  42. Salve sto acquistando un locale cantina, compromesso effettuato con vincolo di sgombero postumo alla compravendita, quale garanzia posso richiedere al venditore che tale liberazione del locale avvenga nei tempi sottoscritti dalle parti

    1. Gentile Alessandro,
      puoi inserire una garanzia nell’atto di compravendita (penale) o far lasciare dal venditore un assegno a garanzia.
      Puoi anche lasciare un tuo assegno a saldo prezzo in deposito subordinato alla consegna delle chiavi.
      Ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. Buongiorno,
    volevo chiedere cortesemente se un privato può pubblicizzare on line da solo, la vendita del suo appartamento, ad esempio tramite un semplice blog o un minisito (anche non indicando la cifra), oppure deve necessariamente farlo attraverso portali specializzati o annunci a pagamento ? grazie

    1. Gentile lettore,
      puoi pubblicizzare il tuo immobile come vuoi, anche con un tuo sito. Ricordati che ogni sito deve avere le regole della privacy/tutela dati personali e che ogni annuncio deve dichiarare l’IPE indice di prestazione energetica.
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  44. Gent.mo Notaio, buongiorno chiedo gentilmente un consiglio in merito a quanto segue:
    Sono in fase di acquisto di un immobile (tramite agenzia), è stata versata una caparra confirmatoria in 2 tranche (la prima incassando l’assegno allegato alla proposta, la seconda in occasione del compromesso, ossia una scrittura privata).
    Nella scrittura privata, è stata definita la data entro la quale effettuare l’atto notarile e il fatto che “il possesso giuridico dei beni immobili in oggetto decorrerà a favore dell’acquirente a partire dalla data del rogito notarile”.
    Ora si presenta il seguente problema:
    Il venditore dice di necessitare di maggior tempo per lasciare libero l’immobile e che vorrebbe procedere all’atto notarile, incassare il denaro, e continuare a vivere nell’immobile per il tempo da lui ritenuto necessario (…per completare i lavori sulla sua futura residenza….).
    Tali tempestiche non coincidono ovviamente con le mie, differiscono dagli accordi verbali e scritti nel compromesso pattuiti in fase di contrattazione;
    stante quanto sopra chiedo gentilmente:
    1) Qualora non si “riesca” ad effettuare l’atto notarile entro la data scritta nel compromesso, sarebbe possibile ottenere la risoluzione del contratto senza oneri e aggravi per l’acquirente (potenziale acquirente a questo punto)?
    2) Nel caso si stipulasse l’atto nei termini previsti invece, Come è possibile tutelarsi e procedere (anche operativamente!!) dal fatto che il proprietario non intende andare via di casa….es: è possibile pagare all’atto solo una parte ed il resto quando il venditore lascia l’immobile…. come e chi lo certificherebbe questo? e se continuasse a rimanere comunque…..(è vero che non incasserebbe la parte restante….ma intanto io non potrei usufruire del bene acquistato…..).

    Ringrazio per l’attenzione
    Pierdomenico

    1. Gentile lettore,
      chi meglio del tuo notaio può assistrti nella compravendita. Ricorda che il notaio viene scelto dall’acquirente e non può essere scelto dall’agenzia né tantomeno dal venditore
      Un cordiale saluto,
      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  45. salve , scrivo per chiedere delucidazioni in merito ad una vendita che vorrei fare , si tratta di una particella della mia abitazione e che ho intenzione di cederla a mia sorella , il problema e che questa mia particella e soggetta da ipoteca da parte di equitalia per una garanzia di € 11.500,00 , mia sorella vorrebbe cmq acquistarla e risolvere lei con equitalia , il problema e che io con equitalia ho altri 33.000 € di debiti che per ora non sono gravati da ipoteca su questa particella che ho , però mi e stato detto
    che dopo aver fatto tutto il necessario per cedere la mia parte a mia sorella , equitalia entro 2 anni e 1 mese ha il potere di far annullare la vendita trascritta regolarmente dal notaio , oppure di chiederli a lei (cosiddetto periodo sospetto) . MI può aiutare a capire meglio ? Grazie infinite .

    1. Gentile sig. Antonio
      la sua è senz’altro una situazione delicata. Innanzitutto andrebbe chiarita la fattibilità dell’operazione sotto il profilo sostanziale: lei parla di “una particella” della mia abitazione. Tale descrizione è sicuramente imprecisa: cosa intende ? Una stanza ? Un unità immobiliare autonoma, come una cantina, un garage o simili pertinenze ? Una porzione di giardino ?
      Chiarito questo aspetto, si può valutare quello della fattibilità in concreto, stanti i pesi che gravano l’immobile.
      Il cosiddetto “periodo sospetto” non ha niente a che vedere direttamente con equitalia, ma attiene al periodo di “revocabilità” degli atti compiuti dal debitore o dal fallito, ai fini della possibilità di esperire la cosiddetta azione revocatoria.
      Non stia a sentire i pareri di non meglio precisati esperti, perchè spesso e volentieri le informazioni sono imprecise, completamente sbagliate o addirittura del tutto false.
      Nel suo caso il rischio è rappresentato dal fatto che l’ipoteca di equitalia grava il bene che lei intende cedere a sua sorella.
      Questa circostanza implica che anche se la proprietà del bene passa dal debitore (lei) ad altro soggetto (sua sorella), il creditore (equitalia) conserva la garanzia (ipoteca) e può sempre usarla per recuperare i suoi denari dal debitore che non paga.
      Dunque si tratta di verificare se sia possibile o meno riuscire a trovare un accordo con equitalia al fine di poter liberare il bene che intende vendere a sua sorella dall’ipoteca, evidentemente a fronte del pagamento di una somma ritenuta congrua da parte di equitalia stessa.
      Io proverei con tutte le forze a concordare un pagamento direttamente in favore di equitalia a fronte del consenso alla cancellazione dell’ipoteca dal bene in oggetto. Ottenuto questo sua sorella può stare tranquilla, avrà ben comprato. E, salvo il caso che lei venga dichiarato fallito nei due anni successivi, non avrà più alcun problema da parte di equitalia, per debiti che non le competono.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  46. mia mamma e proprietaria di una quota di una casa al momento non riesce a firmare,e quattro mesi fa il comune rinovando la carta d’identita gli ha scritto sul documento insufficienza di firmare dovremo vendere come fare?

  47. Salve, sto cercando di vendere la mia casa per comprarne un’altra di nuova costruzione. I documenti che mi deve rilasciare il costruttore sono gli stessi indicati nell’articolo, compresi il DIA, lo SCIA, il CIL, ? Ci sono altri documenti che devo richiedere? Il costruttore mi deve rilasciare un’associazione sulla casa? Se si, di quanti anni?
    Grazie per l’attenzione e per la risposta che vorrà darmi.

    1. Gentile Laura,
      quando si acquista da costruttore una nuova abitazione ci sono maggiori tutele per gli acquirenti. L’impresa di costruzioni dovrà fornire una documentazione molto più completa rispetto ad una compravendita di un immobile “usato”.
      Ecco una lista con i principali documenti
      – concessione edilizia e eventuali varianti approvate
      – fine lavori
      – certificato di abitabilità o copia della richiesta di abitabilità protocollata e completa
      – certificazione di tutti gli impianti (anche condominiali)
      – nulla osta VVFF (autorimesse)
      – assicurazione postuma decennale
      – APE
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  48. Salve come ogni genitore sto aiutando mia figlia ad acquistare casa dandole i soldi per gli anticipi.ho pagato con assegno bancario tratto sul mio conto l’anticipo all’atto del preliminare (dove non risulto parte acquirente).all’atto del rogito volevo richiedere alla banca un assegno circolare non trasferibile per pagare la rimanenza contanti (20percento) rispetto al valore di compravendita(80percento mutuo).il notaio interpellato he detto che se l’assegno circolare è tratto sul mio conto devo comparire nell’atto: ma l’assegno circolare non è come denaro contante ed interessa solo il beneficiario non il traente.Aiutatemi a districarmi tra tutte queste regole vi ringrazio

    1. Gentile Roberto,
      a mio giudizio è bene che lei intervenga nell’atto per confermare che parte della provvista relativa ai pagamenti è stata da lei fornita in qualità di genitore. Questo consente anche di adempiere fiscalmente alle imposte sulle donazioni (art 1 comma 4 bis, del D Legislativo n. 346 / 1990).
      Cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  49. Ho acquistato nel 2012 un appartamento con garage. Ora l’amministratore dice che si debbono mettere a norma antincendio i locali dei garage secondo il dpr del 2011 con un costo elevato per gli inquilini
    A chi aspetta la spesa ? A me o al venditore? Nulla è scritto nell’atto di vendita circa la conformità antincendio
    Grazie

    1. Gentile Massimo,
      tutti i fabbricati sono soggetti ad adeguamenti tecnologici e normativi nel tempo.
      Nel tuo caso, non essendo specificato nulla nell’atto di compravendita, ritengo che la spesa sia a tuo carico, a meno che non sia stata approvata dal condominio precedentemente al tuo acquisto.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  50. Buongiorno,
    Avrei bisogno di alcune informazioni serie e professionali.
    Devo acquistare la mia prima casa.Ho iniziato a vederne qualcuna e sono in fase di valutazione.Non si tratta di case di nuova costruzione ma comunque apparentemente in buone e in alcuni casi ottime condizioni.
    La prima domanda che Le vorrei porre è:potrebbe gentilmente fornirmi una lista dei documenti che dovrei farmi fornire dal venditore prima di firmare qualsiasi compromesso o atto notarile(dimenticavo di scrivere che acquisterei con un mutuo regionale).
    Il venditore è obbligato a fornirmi anche il certificato di abitabilità?In ultimo,proprio per il fatto che mi sto orientando comunque su case non nuove,mi consiglia di vederle insieme ad una persona di fiducia con cognizioni tecniche per aiutarmi nella scelta oppure nella lista di documenti che spero Lei possa fornirmi dovrei già capire a grandi linee come orientarmi?
    Spero di essermi fatto capire e che possa ricevere una Sua risposta appena possibile in modo da non incorrere in eventuali sorprese in un secondo momento..
    La ringrazio anticipatamente, Francesco

    1. Gentile Francesco,
      sarò pratico e diretto, perché molte informazioni di dettaglio le trovi nel post stesso dove hai inserito la tua domanda e nelle altre risposte date ai lettori che ti hanno preceduto.
      nel nostro blog trovi anche: I documenti necessari per vendere casa e Verificare la conformità urbanistica prima della compravendita

      Innanzi tutto è sempre opportuno verificare l’immobile con un tecnico di fiducia per verificare le condizioni di staticità, conservazione, adeguatezza degli impianti, ecc.
      Inoltre lo stesso tecnico può controllare la regolarità urbanistica e catastale e la completezza della documentazione fornita dal proprietario venditore.
      Ecco una lista competa di documenti necessari per un acquisto consapevole:
      – atto di proprietà
      – visura catastale aggiornata (meglio storica)
      – attuale planimetria catastale (il catasto fornisce file originale)
      – regolamento di condominio e certificazione spese condominiali
      – APE, attestato prestazione energetica
      – autorizzazioni edilizie (licenze, condoni, DIA, etc). Alcune autorizzazione potrebbero essere in fase di richiesta
      – autorizzazioni allo smaltimento delle acque (autorizzazione scarico acque/imbocco in fogna)
      – eventuale certificazione impianti (elettrico, idrico e termo-idraulico, gas, condizionamento, etc.)
      – informazioni/documentazione circa gli allacciamenti acquedotto, rete gas e rete energia elettrica
      – eventuale abitabilità, se rilasciata.
      L’abitabilità non è un documento indispensabile: spesso non esiste o non può essere rilasciata per motivi che esulano dalla volontà del proprietario. L’assenza di abitabilità non significa che l’immobile non si possa abitare, vendere o che abbia particolari problemi. Per gli immobili di nuova costruzione, l’abitabilità o almeno la richiesta del certificato devono essere sempre forniti.
      Il venditore deve inoltre informare l’acquirente sulla presenza o meno della certificazione degli impianti.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

Lascia un commento