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Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde

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Folon, scultura

Intervista integrale – Il dottor Giovanni Alcaro, notaio in Roma, risponde alle domande di CasaNoi sulla vendita e sull’acquisto di un immobile.
La documentazione necessaria, le certificazioni, la proposta d’acquisto, il compromesso, le registrazioni, i costi, i mutui.
CasaNoi è il sito per chi vuole gestire in prima persona il processo di compravendita o affitto della casa, senza intermediari. Diciamo che il proprietario e l’acquirente, che sono appunto due privati, sono intorno a un tavolo e vogliono firmare l’accordo che hanno raggiunto tra di loro: una sorta di proposta di acquisto. Normalmente l’acquirente lascia un assegno di un importo modesto, in attesa delle verifiche notarili.
Ci può dare alcuni consigli su questo? Ovvero quali sono i contenuti salienti della proposta di acquisto?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Posso dire che, fermo restando che se si riesce a evitare l’intervento del mediatore v’è un considerevole risparmio, fermo rimanendo che il mediatore come vantaggio porta quello di mettere a conoscenza delle parti l’esistenza di un compratore o di un venditore, a volte con semplicissime operazioni dai costi limitati, a volte grazie a un parco clienti, il punto è che le parti quando devono passare all’acquisto dell’immobile devono effettuare delle valutazioni di tipo giuridico. In queste valutazioni il mediatore, che ci sia o meno, non deve entrare e quindi torniamo all’ipotesi da lei fatta di avere le parti intorno a un tavolo.

Parliamo di un immobile, quindi io compratore avrò bisogno di tutti i documenti necessari a provare che chi vende è effettivamente il proprietario, che l’immobile in oggetto è libero da pesi, da ipoteche, da gravami di natura reale, da pignoramenti e da tutto quello che ne può compromettere il valore o può incidere sulla proprietà e, infine, che l’immobile è regolare sotto il profilo edilizio.

Quindi, riassumendo: documentazione di provenienza (atto di acquisto, denuncia di successione, assegnazione da società) e non solo l’atto di acquisto più recente, ad esempio la successione di mio padre che è mancato due anni fa, ma anche l’atto con cui mio padre, venticinque anni fa, ha comprato l’immobile.

Guarda la video guida del notaio

L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega quali sono le documentazioni necessarie alla compravendita di un immobile.

Accanto a questo atto di provenienza, io compratore dovrò ricevere la documentazione edilizia e cioè la copia della licenza di costruzione, la copia del certificato di abitabilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del ’67 supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; tutte le varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e adesso le DIA (denunce di inizio attività) o, ancor più, la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CIL (comunicazione di inizio lavori). Tutta una serie di nomi di provvedimenti edilizi che permettono all’acquirente di sapere che la conformazione dell’immobile venduto è debitamente autorizzata, magari con uno o più atti.

Se l’immobile, cosa molto frequente (stiamo parlando di un fabbricato) ha avuto in passato delle parti realizzate abusivamente o sia interamente abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi che può essere o la concessione in sanatoria, se stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento.

Ovviamente nella situazione edilizia rientra anche la situazione dei vincoli.
Un fabbricato urbano, specie a Roma o in altre città di grande pregio artistico, può essere soggetto a vincoli (il più noto è il vincolo cosiddetto delle Belle Arti) per il quale occorre che il notaio incaricato dei controlli effettui le indagini, ma praticamente il venditore se ha ricevuto una notifica da parte del Ministero dei Beni Culturali lui (o i suoi danti causa) è tenuto ad esibire questa notifica che ha una notevole rilevanza nelle trattative, tenendo conto che per i beni di maggiore importanza lo Stato ha il diritto di essere preferito all’acquirente: diritto di prelazione.

Laddove si parli di un terreno oppure laddove insieme a dei fabbricati si vendano delle considerevoli quantità di terreni che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, ricordo la necessità dei certificati di destinazione urbanistica, da rilasciarsi dal comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati. Fatto molto importante perché informa l’acquirente della utilizzabilità del terreno e quindi lo orienta nel decidere il prezzo.

Altra documentazione necessaria è quella di tipo energetico. Una direttiva europea degli ultimi anni impone che in ogni trasferimento di immobile sia contenuta l’informazione da fornire all’acquirente sul grado di efficienza energetica dell’immobile, quanto meno per le abitazioni, uffici e cose di maggiore importanza.
Il venditore deve sentire, prima di mettersi in gioco con l’offerta di vendita, un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che prepari la certificazione energetica che dica che l’appartamento è molto ben isolato, perde poca energia e quindi consuma meno elettricità ed è preferibile nell’acquisto ad appartamenti vecchi. L’appartamento dove noi siamo, ad esempio, a me piace molto ma è degli anni Quaranta e quindi perde calore non solo dagli infissi ed è catalogato nella classe peggiore (G).

Un altro punto importante, nato dall’iniziativa del Governo negli anni 2007/2008, è la certificazione degli impianti tecnologici.
In questa stanza noi abbiamo un termosifone, c’è un impianto che ci dà la luce, vi potrebbe essere un impianto antincendio, vi possono essere degli impianti di allarme; ci sono gli impianti idrosanitari.
In linea teorica il venditore dovrebbe fornire all’acquirente delle attestazioni che tutti questi impianti sono stati realizzati, nel momento del loro impianto, in conformità alla normativa di sicurezza esistente allora. Questa complessa formulazione dell’esigenza che il venditore ha di fornire questi documenti all’acquirente, è normalmente assolta nelle vendite del nuovo, perché il costruttore che vende il nuovo ha con sé tutte le certificazioni degli impiantisti ed è tenuto a consegnarle. Se non le consegna ha delle sanzioni pecuniarie.

Ma il privato che vende un appartamento di cui è in possesso da quindici, venti, venticinque anni, normalmente non ha queste certificazioni. Al massimo può aver rifatto l’impianto elettrico e allora avrà avuto la certificazione dell’impianto.
Da ultimo, poi faremo un riassunto, occorre fare un’indagine sulla libertà dell’immobile. Questo è un compito che spetta al notaio.

Quindi, riassumendo, io venditore mi presenterò alla trattativa con i documenti che attestino la mia proprietà; possibilmente che attestino la mia proprietà per un periodo superiore ai vent’anni. Quindi tutti gli atti di provenienza del ventennio. Io venditore avrò la licenza edilizia, il certificato di abitabilità; quantomeno se non in copia almeno averne gli estremi. Avrò tutte le documentazioni relative oltre che alle varie varianti, alle DIA presentate, a tutti i condoni edilizi che abbiano potuto interessare il mio appartamento, ufficio, immobile. Anche l’appartamento del portiere condominiale, se questo è ricompreso nella vendita.

In terzo luogo, io venditore mi procurerò il documento che è presupposto a quello che abbiamo detto prima e cioè la documentazione catastale che è data, innanzitutto, dalla piantina catastale che si reperisce presso il catasto; dalla visura catastale che attesta come è composto e come è valutato ai fini fiscali il bene immobile ed inoltre indica in via sommaria chi ne è l’intestatario.
La necessità di avere un attestato catastale conforme alla realtà è oggi fondamentale. Il venditore in sede di alienazione dovrà dichiarare che lo stato dei fatti corrisponde alla piantina catastale. Questo presuppone che se vi sono difformità tra lo stato di fatto e la piantina catastale queste difformità devono essere giustificate da appositi provvedimenti edilizi: licenze in variante, condoni edilizi, ecc.ecc. Abbiamo detto atti di provenienza, abbiamo detto documenti edilizi e documenti del catasto. La certificazione energetica degli impianti.
Un sesto punto è dato dal fatto che nella grande maggioranza dei casi a vendere sono persone fisiche le quali possono o meno essere sposate, possono essere in comunione di beni o in separazione di beni.

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L’esperto di CasaNoi, il notaio Federico Alcaro, spiega le differenze tra regime di comunione e di separazione dei beni riguardo alla proprietà di una casa.

 

E’ opportuno che il venditore ma anche l’acquirente (ora spiegherò perché) si preparino con gli estratti degli atti del matrimonio (è un documento specifico, estratto e non certificato) a margine dei quali risultano le eventuali separazioni dei beni, fondi patrimoniali; cioè tutte quelle scelte che i coniugi possono fare.
Ovviamente se una persona non è sposata, avrà cura di portare un certificato di stato civile da cui risulta che è libero o che è libero a partire da…, perché a seconda della data in cui è tornato libero per il divorzio, gli effetti dell’acquisto sono vari perché l’immobile può cadere in comunione o meno.
Questa è la documentazione di base.
Poi vi possono essere dei minori, allora si avrà cura di organizzarsi con le autorizzazioni, similmente per gli incapaci o per coloro che sono muniti di un amministratore di sostegno.

 Se è una società a vendere o a comprare ci sarà bisogno sempre della visura storica in camera di commercio che mi attesti di chi è la società, chi è l’amministratore; dello statuto della società al fine di vedere quelli che sono i poteri.

Da ultimo ricordo che il notaio è stato trasformato dalla normativa antiriciclaggio in una sorta di commissario Maigret. Dico “commissario” perché a noi sono stati dati compiti di indagine e “Maigret” perchè ci vuole la sua intelligenza per riuscire a fare quello che lo stato pretende dai notai.

Comunque le interpretazioni della Guardia di Finanza sono che il notaio – in quanto professionista e similmente per le loro competenze i sindaci, i commercialisti, gli agenti immobiliari – deve indagare sull’atto che gli viene proposto al fine di appurare se vi sono ipotesi che possono nascondere atti di riciclaggio di denaro illecito o atti di terrorismo.

Con questo compito che è stato così affidato (ringrazio Iddio che andrò in pensione quanto prima, ma mio figlio anche è notaio e quindi se la dovrà vedere con questa cosa) il notaio dovrebbe dire: – Ok. Lei gentile signora compra una casa per cinquecentomila euro! – non solo vedere i mezzi di pagamento, ma indagare come è pervenuta questa somma alla signora e perché lo fa.
Ci sono tutta una serie di indizi di pericolosità tra cui uno molto bello: “L’approfondita conoscenza della normativa antiriciclaggio è di per sé un fatto sospetto” (questo, magari, perché qualcuno si è informato). In questa situazione – io ne parlo con allegria ma è drammatica – il notaio laddove ritenga che ci sia il sospetto di riciclaggio deve effettuare una segnalazione con un complicato modulo informatico alla Banca d’Italia, la quale poi effettua le sue indagini.
Tenete conto che se il notaio fa una segnalazione in base a sospetti che risultano infondati il segnalato può fare causa al notaio per avergli creato problemi. Quindi come la mettiamo…

L’acquirente dovrà essere cauto nella valutazione dell’immobile soprattutto se ritiene di dover prendere un mutuo. Deve sempre pensare a quanto la banca può dargli sul valore, che non è mai il 100%.
E’ opportuno che l’acquirente si faccia un ampio giro di banche cercando di parlare non con il primo impiegato, ma con il funzionario addetto ai mutui o il direttore, andando su internet e facendo la massima comparazione possibile.

Ultima informazione, ma rilevante, quando le parti si siedono e trovano un accordo è bene che si informino sui costi dell’operazione.
I trasferimenti hanno dei costi rappresentati dalle tasse che prende lo Stato, dai costi vivi che il notaio o il tribunale in caso di sentenza, sopporta per una serie di adempimenti presso il catasto e presso le conservatorie dei registri immobiliari e poi da quello che è l’onorario del notaio che è l’unica variabile.
Ricordo che dal 2006/2007 non esistono più le tariffe notarili, se non come riferimento in caso di contestazione. Quindi in linea teorica il notaio può fare il prezzo che gli pare opportuno. Sconsiglio di fidarsi dei colleghi che fanno tariffe stratagliate perché la nostra attività richiede delle strutture minime che hanno dei costi. Questo è quanto. Ovviamente tutto quello che è un costo, va di per sé, è fatturato fino all’ultimo centesimo.

CASANOI Al momento della proposta d’acquisto scritta l’acquirente deve rilasciare al venditore, in genere si usa così, un assegno per “fermare” la casa. Questo assegno il venditore lo può incassare subito?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Nella prassi ordinaria si è instaurato questo meccanismo per cui passo sotto il Lungotevere e vedo il cartello. Chiamo il titolare del cartello, mi incontra e senza avere tutta quella documentazione di cui abbiamo parlato, voglio fermare quell’operazione.
Ma un momento, sono io acquirente che propongo al venditore: – Guarda, ti faccio l’offerta di acquistare e a dimostrazione della mia serietà ti do una somma di denaro che fungerà da acconto del pagamento e nel caso che tu accettassi, diventerà caparra o parte della caparra – .
Normalmente l’offerta vincola solo l’acquirente: – Ti faccio l’offerta, che durerà quindici giorni, di comprare per cinquecentomila euro l’appartamento, a condizione ovviamente che sia libero e che sia tutto a posto, e ti do 2.000/3.000/5.000 euro.-

Il proponente, se il venditore non ne accetta i termini della sua proposta, deve riavere indietro il denaro. Questo è quello che posso dire… Nella prassi questo assegno viene mantenuto e non depositato, anche se però ricordo che un assegno bancario garantisce il pagamento, o meglio, è suscettibile di protesto, solo se viene incassato entro un certo lasso di tempo. Se lo incassi dopo tre mesi rimani sempre creditore ma non puoi agire tramite protesto.
Quindi si lascia agli accordi tra le parti. Non è obbligatorio prestare questo assegno, però nella prassi si fa così.
Il venditore non è vincolato. Il venditore firma una proposta contrattuale, che è la metà di un contratto: “mi propongo di acquistare”. Se il venditore decide di accettare la proposta risponde: “accetto la proposta”. Se il venditore fa una controproposta: “va bene, accetto a condizione che il prezzo sia superiore” allora è lui che propone ed è l’altro che deve accettare.
Nel momento in cui si fa la proposta: “mi impegno a comprare per cinquecentomila euro l’appartamento al terzo piano, ecc.ecc. Ti do in acconto della caparra 5.000 euro”. Quando il venditore dice “Accetto”, l’impegno tra le parti esiste.
In linea teorica non c’è bisogno di fare un contratto preliminare successivo. Quello che si può fare è una scrittura privata che riproduce l’accordo principale ed entra nel dettaglio.
Per esempio nella proposta c’è scritto: “Io compro a condizione che sia tutto a posto”, allora nel compromesso il venditore dichiarerà: “E’ tutto a posto perché ho la tale licenza, il tale condono, ecc.”
La prassi, dopo la proposta, vede quasi sempre il compromesso perché è in quel momento che le richieste dell’acquirente vengono soddisfatte dal venditore che fornisce la documentazione.
Se il venditore non è in grado di soddisfare le richieste dell’acquirente che nella proposta dice “Compro a condizione che l’immobile sia in piena proprietà, libero da ipoteche, a posto dal punto di vista edilizio”, vuol dire che l’offerta non è stata accettata e il venditore dovrà sopportarne le conseguenze.
Conseguenze che sono non solo la restituzione della somma, ma dato che il contratto è stato concluso e lui non è stato in grado di dimostrare che l’immobile aveva quelle caratteristiche per il quale ha dato l’accettazione, dovrà pagare anche i danni.


CASANOI La visura catastale, la planimetria catastale, ecc. sono documenti che devono essere aggiornati quando si arriva alla stipula?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO Teniamo conto che oggi queste banche dati del Catasto sono accessibili per via informatica. Quindi l’aggiornamento è dato dall’aggiornamento della banca dati.
Se noi stipuliamo oggi con sicurezza le banche dati Catasto sono aggiornate a ieri sera.
E se stipuliamo nel tardo pomeriggio sono aggiornate a oggi pomeriggio.
Tenga conto che la presentazione della documentazione comunque rispetta certi orari.
Ma diciamo che i notai riescono a essere aggiornati al giorno prima dell’atto.
E’ ovvio che il venditore prudente si preparerà, chiederà a un notaio di effettuare una relazione notarile da produrre all’acquirente, il quale poi se la farà riscontrare.
Questa è una prassi molto giusta perché spesso i venditori in perfetta buona fede non sono al corrente di problemi che nascono non tanto dalla malafede, ma dalla data di nascita, dalla necessità di fare atti di rettifica per errate indicazioni catastali.
Quindi è uno strumento opportuno, prima di proporsi per la vendita, effettuare un attento esame della documentazione.

CASANOI Notaio, prima, parlando di concessione edilizia, ha accennato a una linea di demarcazione dal 1967 in poi. Di cosa si tratta?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Il ’67 funziona in questo modo. Esiste la norma generale in materia edilizia che dice che non si può vendere un immobile se non se ne menzionano gli estremi della licenza o permesso o concessione edilizia; cioè del provvedimento in forza del quale il Comune ha autorizzato a costruire.
Le leggi al riguardo prevedono però che se il permesso di costruzione è anteriore al 1967 si possa fare a meno di citare l’immobile. Cioè l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione che è stato iniziato prima del 1967. Ciò non rende “sano” o meno l’immobile.
Se era abusivo, rimane abusivo. Vuol dire solo che se è un immobile post ’67 costruito abusivamente o si fa il condono edilizio o l’immobile non è vendibile. Se l’immobile è stato costruito abusivamente prima del ’67 l’immobile è vendibile ma è l’acquirente che si ritrova con un immobile abusivo e quindi, nel caso che esca fuori, dovrà sopportare tutte le conseguenze.

CASANOI Può succedere, è già successo, che la planimetria catastale sia stata smarrita dal Catasto. In questo caso quell’immobile si può vendere o no?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO No. La normativa catastale, in base a una legge mi pare del 2010, prevede che il venditore a pena di nullità dichiari che lo stato di fatto dell’immobile venduto, cioè la conformazione dell’immobile è conforme alla conformazione risultante dalla planimetria da ultimo depositata in Catasto. Questo richiede il necessario confronto tra la planimetria ultima depositata in Catasto e lo stato di fatto. Perché il venditore non può fare questa dichiarazione se non c’è una planimetria depositata in Catasto. Dico ultima perché le planimetrie vengono depositate a seconda delle variazioni. Ad esempio se l’immobile è nato nel 1970 e nel ’93 o ’92 ha avuto delle variazioni per cui è stato fatto un condono edilizio oppure è stata fatta negli anni successivi una modificazione, ad ogni variazione di consistenza consegue il deposito in catasto di un’ulteriore planimetria. Quindi quello che noi dobbiamo utilizzare come confronto è l’ultima planimetria depositata in Catasto. Se, come succede ahimé non infrequentemente, non esiste una planimetria depositata in Catasto perché è andata smarrita o non si trova, l’atto non si può firmare e il venditore deve (sottolineo “deve”) rivolgersi a un geometra per ripresentare una planimetria catastale. Oggi la ripresentazione avviene con il cosiddetto modello DOCFA con una sua versione migliorata e comporta che presentato il dischetto e inviata in via telematica la denuncia, un minuto dopo noi abbiamo tutto quanto consultabile, sia di catasto che di planimetria. Ogni tanto in Italia c’è qualche cosa che funziona: il Catasto sta cominciando a funzionare…

CASANOI Sappiamo che l’atto di compravendita si registra e si trascrive. Perché questo doppio passaggio?

NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Questa è un’informazione di cultura generale: lo Stato ha bisogno di soldi. Questa è la premessa.
Lo Stato fornisce una serie di servizi. I registri immobiliari sono i luoghi fisici dove vengono registrati i passaggi di proprietà che avvengono in base ad atti notarili o a sentenze ed è il luogo dove si stabilisce di chi è una certa cosa.
I registri immobiliari tecnicamente si chiamano Agenzie del territorio, ufficio della conservazione: le vecchie conservatorie dei registri immobiliari.
La proprietà di un bene si vede in base alla serie continua di atti notarili che dicono che quel bene da Tizio è passato a Caio, poi è morto Caio, c’è stata l’accettazione dell’eredità, poi gli eredi hanno venduto alla società che poi si è fusa… insomma, ci deve essere la possibilità di ricostruire almeno per vent’anni la proprietà in base a questi atti pubblici.
Questa conservatoria costa. A fianco alla conservatoria lo Stato ha il Catasto che è la collezione di tutte le piante dei fabbricati e anche le mappe dei terreni, di tutt’Italia.
Questo ha un costo notevole anche perché, come abbiamo detto prima, è costantemente aggiornata. Quindi i costi.
Non da ultimo, poi, lo Stato vuole guadagnarci quindi cosa colpisce? Colpisce le manifestazioni di ricchezza.
Il notaio svolge per conto dello Stato (gratis) il compito di esattore, rispondendo in prima persona delle tasse dovute. Quindi a volte i notai si attaccano al telefono col cliente: “Guarda mi sono sbagliato, devi versare altri settemila euro…!” Rispondere in prima persona significa che se non si è fatto dare i soldi che lo Stato vuole per quel tipo di contratto, il notaio deve tirarli fuori di tasca sua. E questo non è coperto dalle assicurazioni.
Quindi lo Stato prevede l’atto del notaio come il momento in cui andare a prendere quanto gli serve per i registri immobiliare o per il Catasto, oppure quanto voglio tassare per questo scambio di ricchezza. Il notaio, nel nostro sistema giuridico, è lo strumento più agile e funzionale per riscuotere i soldi. Siamo una piccola Equitalia, però siamo noi che poi dobbiamo dare i soldi ai privati… E’ un sistema che nel mondo varia come importi, ma quasi tutti gli stati vedono nel trasferimento di ricchezza immobiliare un momento in cui tassare.

CASANOI E oggi, qual è la fotografia di chi compra o vende casa?


NOTAIO GIOVANNI ALCARO  Oggi nel 2012 comprano quelli che riescono a farsi finanziare l’acquisto.
Il finanziamento è assicurato, nella mia esperienza, in gran parte dalla “banca casa”, la banca-famiglia. Si mettono insieme papà, mamma, si vendono normalmente dei beni di famiglia e con quei soldi si compra casa al ragazzo o alla figlia.
Più raramente si acquista con mezzi propri, la stragrande maggioranza ottiene questi mezzi dalla vendita di un altro immobile insieme a un finanziamento delle banche.
Le banche danno i finanziamenti a costi elevati con oneri a carico delle parti pazzeschi.
C’è questa prassi, sicuramente valida dal punto di vista delle banche, che è nata dopo la depressione del 2008/2009, per cui chiunque vada a prendere un mutuo, laddove sia l’unico percettore di reddito della famiglia, si deve gravare del peso di una polizza vita che assicuri la banca che in caso che venga meno il percettore del reddito vi sia un altro soggetto che restituisca il denaro alle banche.
Le banche, ma scopriamo l’acqua calda, danno i soldi non solo se ci sono dei beni in garanzia ma soprattutto se ci sono delle fonti di redditi, di flussi finanziari in grado di permettere alle banche di riprendersi i soldi.

Roma, giugno 2012.

 

Aggiornamento 20 gennaio 2014: con la Legge di Stabilità 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. Per approfondire l’argomento, leggi il post sul nuovo ruolo del notaio.

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665 commenti su “Tutto quello che serve per vendere e acquistare casa: il notaio risponde
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  1. Buongiorno. La mia domanda é la seguente.Sono proprietario insieme ai miei due figli (mia moglie é deceduta 4 anni fa) di un appartamento nel quale ho un mutuo per altri 23 anni. Ho necessità di venderlo per problemi economici. Dato che una figlia é minorenne devo parlare con il giudice tutelare. Visto che andrei a vivere insieme a mia figlia in un’altra città nell’appartemento della mia seconda moglie che non ha mutui nè altro, potrebbe il giudice vietarlo? Le condizioni di vita della minore sarebbero le stesse se non migliori visto che non ci sarà un mutuo da pagare. Inoltre la cifra dell’appartamento la stabilisce il giudice o io? Estinto il mutuo tutto ciò che rimane vorrei dividerlo in parti uguali ai miei 2 figli (una é sposata). Posso farlo o la cifra per la minore la decide il giudice? Un’ultima cosa: Cosa incide sulla decisione del giudice? Vi ringrazio in anticipo.

    1. Gentile Vincenzo,
      non posso entrare nel merito del tuo caso specifico. Come sai, il compito del Giudice Tutelare è quello di salvaguardare il minore nel caso di vendita dell’immobile. Verranno considerati sia gli aspetti patrimoniali, che quelli legati ai bisogni abitativi, di istruzione e di contesto familiare.
      Un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  2. Salve, mi chiamo Vincenzo e sono proprietario insieme ai miei fratelli di un terreno con una casa accatastata e sanata, costruita intorno al 1987. Però ad oggi il comune di Misilmeri non ha dato l’abitabilità e non si sanno i tempi. Ora abbiamo deciso di vendere, però il nuovo possibile acquirente ci chiede di mettere una clausola dove noi eventualmente pagheremmo gli oneri di concessione una volta che il comune si sia deciso. Noi in parte siamo d’accordo a pagare, ma per il periodo dal 1987 al 2014, giorno in cui venga firmato l’atto di vendita. Invece per i giorni e gli anni a seguire saranno a suo carico. E’ possibile questa soluzione? La ringrazio anticipatamente.

    1. Gentile Vincenzo,
      cosa intendi per “casa sanata”? . Probabilmente più che di abitabilità volevi dire che per l’immobile è stata presentata richiesta di concessione in sanatoria non ancora definita. La questione che prospetti è complessa e va sicuramente approfondita da professionisti di tua fiducia, carte alla mano. Non è il blog la sede giusta dove trovare risposte.
      Grazie per averci scritto, un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  3. Buonasera, sono in comproprietà della casa lasciata dai genitori insieme ai miei 2 fratelli. Ho cercato di acquistare la casa per una certa cifra, secondo criteri di valutazione rilasciati tramite perizia da un perito legale. I miei fratelli non intendono vendere la casa secondo questi valori e cercano di mettere la casa in vendita tramite agenzia. La domanda che le pongo è questa: possono mettere in vendita la casa o vendere, senza il mio benestare? possono far entrare persone dentro casa per vedere l’immobile anche se io non sono d’accordo? grazie per una vostra risposta.

    1. Caro Sebastiano,
      la sua domanda è purtroppo oramai molto frequente, a testimonianza che la ragionevolezza e la lucidità sono sempre meno presenti in questo nostro Paese dove, invece di ragionare e cercare la soluzione migliore, ci si affida a soggetti privi di competenze e consigliori capaci di fare spesso solo danno.
      Iniziamo chiarendo un concetto molto basilare: in linea di massima ciascun comproprietario è come se fosse proprietario esclusivo della sua porzione e di quella può far quel che vuole (nel senso di decidere di venderla, donarla, costituirci un usufrutto e via così), senza rendere conto agli altri comproprietari.
      Questo in linea di massima, poiché ci sono alcune significative eccezioni e casi particolari (uno, per esempio, è quello della comunione legale tra coniugi).
      In linea di massima, inoltre, ciascun comproprietario ha diritto ad usare l’intera cosa in modo tale che anche gli altri comproprietari possano del pari usarla (se io e Lei siamo comproprietari di una casa al mare, ciascuno di noi la può usare, ci dobbiamo solo mettere d’accordo per non pestarci i piedi e trovarci con famiglie e valigie davanti alla porta lo stesso giorno).
      Da queste premesse possiamo partire per dare una risposta al suo caso.
      Certamente i suoi fratelli possono far vedere la casa ad estranei. E’ nel loro diritto in quanto si tratta, sostanzialmente, di un uso della cosa comune compatibile con l’uso che spetta a Lei. Ben altro, però, è il discorso relativo alla vendita. Infatti qui i suoi fratelli devono stare molto attenti per non incorrere in responsabilità contrattuali: loro non hanno alcun diritto di promettere in vendita l’INTERA proprietà e correlativamente non hanno alcun diritto di conferire mandato a una agenzia perché questa procuri l’acquirente dell’INTERA proprietà.
      I suoi fratelli possono disporre al massimo dei loro due terzi, ma certamente non possono mai contrarre obbligazioni a suo nome e men che meno vendere anche il suo terzo di proprietà.
      Quindi al momento sono i suoi fratelli che rischiano di essersi messi in qualcosa cui non possono poi tenere fede (se, per esempio, accettano una proposta d’acquisto, si inguaiano: perché se lei decide di non voler vendere, loro hanno promesso qualcosa che non possono mantenere e sono tenuti a risarcire la loro controparte).
      Quindi, molto praticamente: sì, possono far vedere la casa; no, non possono vendere.
      Nel vostro caso la soluzione giuridica segue questa procedura: se non si forma l’accordo in base al quale lei acquisti dai suoi fratelli le loro quote, e se non si forma l’accordo sul vendere la casa a terzi, ciascuno di voi (quindi anche i suoi fratelli) avranno diritto di rivolgersi al giudice per chiedere la cosiddetta “divisione giudiziale”. Infatti nel nostro sistema ciascun comproprietario, salvo casi eccezionali, può sempre chiedere di sciogliere la comunione. La divisione giudiziale di un bene indivisibile come la casa, si opera mediante vendita del bene e suddivisione del ricavato (a quel punto sarà il giudice a far periziare l’immobile e a fissare il prezzo minimo di vendita).
      Quindi in conclusione: lei può rifiutarsi di vendere a terzi, ma potrebbe, in futuro e con i dovuti passaggi giuridici, venire costretto a farlo (in sede di divisione giudiziale, peraltro, lei stesso può offrirsi come acquirente delle quote dei fratelli).
      I suoi fratelli, senza il suo consenso, non possono certamente vendere a nessuno la intera proprietà, al massimo solamente i loro due terzi (cosa impensabile commercialmente parlando). Pertanto occorre sedersi attorno ad un tavolo e cercare di trovare una soluzione tra di voi, altrimenti rischiate solamente di perdere denaro e tempo. Soluzioni non ce ne sono: o uno di voi si compra dagli altri le quote, o rimanete in comunione, o vendete tutti insieme e d’accordo ad un terzo o finite dal giudice.
      L’ideale sarebbe convincere i suoi fratelli a recarsi, assieme a lei, dal notaio di fiducia e farsi spiegare quanto sopra con dovizia di particolari.
      In bocca al lupo.

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  4. Buon giorno.A distanza di 4 anni dall’acquisto di due posti auto ho richiesto in comune la dichiarazione di agibilità degli stessi (ossia il documento citato dal notaio nell’atto di compravendita).ho così scoperto che quell’altro purtroppo si riferiva af altri posti auto della stessa autorimessa mentre per i miei la richiesta di agibilità non era mai stata avanzata.il questo caso il notaio ha delle responsabilità? Lui afferma di aver dichiarato nell’atto notarile le informazioni date dal venditore, senza aver visionato effettivamente alcuna documentazione, non fornitagli dal venditore…ma prima di fare una dichiarazione sotto la sua responsabilità un notaio non sarebbe tenuto ad accertarsi della veridicità di ciò che riporta nell’atto notarile?

    1. Gentile Valeria,
      la risposta alla sua domanda si muove su diversi piani e dipende in gran parte da come si svolsero le cose al momento della stipula.
      Innanzi tutto chiariamo che l’abitabilità non è un requisito per procedere alla vendita, nè uno dei numerosi elementi sui quali il notaio ha diretta responsabilità, tenuto conto che si tratta di dati desumibili da registri ai quali il notaio non ha accesso (se non per rari Comuni d’Italia che hanno attivato particolari strutture ad hoc). Come per i dati relativi alle concessioni edilizie ed agli altri provvedimenti urbanistici, quindi, spesso il controllo del notaio è di tipo documentale: si verifica la presenza degli elementi richiesti dalla legge (per l’urbanistica) o dalla prassi (per l’abitabilità).
      Dunque in primo luogo la eventuale responsabilità, che deve comunque essere sempre collegata ad un danno da lei subito, altrimenti non c’è ragione neanche di porsi il problema, spetta al suo venditore: è questo infatti che ha dichiarato esistere un certificato di abitabilità relativo ai beni oggetto della vendita.
      Detto questo, vero è che almeno un controllo documentale il notaio lo fa e lo dovrebbe fare sempre. Ma spessissimo i certificati di abitabilità non riportano elementi specifici tali da poterli ricollegare alla singola unità immobiliare. Pensi che spesso i certificati riguardano “l’intero stabile di via …” il che fa evidentemente supporre che l’abitabilità cui sia per tutte le unità facenti parte dello stabile in questione. Difficile dunque che il certificato riportasse i dati dei suoi posti auto.
      E pertanto non mi sento di giudicare negativamente l’operato del collega.
      Su queste premesse cala poi la questione dei rapporti avuti con il collega. E qui si entra in un vasto mondo in cui la sensibilità ed il modo di fare la professione possono determinare comportamenti completamente diversi.
      Certo spesso mi capitano clienti che chiedono conto di comportamenti “frettolosi” di colleghi. Indagando, poi, scopro che il collega in questione era stato scelto perché praticava il “prezzo inferiore sul mercato”, o era “il notaio dell’agenzia”.
      E allora non so a chi dare la colpa della mancata informazione. Al notaio frettoloso o al cliente che ha scelto guardando solo al massimo risparmio ? Personalmente informo sempre i miei clienti in merito alla fonte di elementi dei miei contratti: in particolare sottolineando se trattasi di elementi che io ho potuto, nell’esercizio delle mie funzioni, verificare o meno o se si tratta di dichiarazioni di parte venditrice.
      Pertanto mi sembra di poter concludere che se dal certificato citato non fosse possibile desumere a quali posti auto il certificato stesso si riferiva, nulla si può imputare al notaio (se non, al massimo, una scarsa informazione a lei).
      Se al contrario l’errore era desumibile leggendo il certificato citato allora un rimbrotto al collega ci può stare. Ma quanto a responsabilità, si ricordi che: 1) lei deve avere subìto un danno; 2) primo responsabile dell’eventuale carenza di alcuni elementi promessi nel bene venduto (come l’abitabilità o come una caldaia piena di calcare o come una perdita nascosta in un muro) è la sua controparte contrattuale, il venditore.
      Cordiali saluti.

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  5. Buonasera sig. Notaio avrei un quesito dal porle.
    Sto acquistando un abitazione,il proprietario mi ha fatto pervenire un certificato energetico ACE datato 23 aprile 2013. Le chiedo è ancora valido per compravendita? oppure deve essere rifatto per la nuova normativa APE.
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Gentile Rodolfo,
      l’ACE (attestato certificazione energetica) così come l’attuale APE (attestato prestazione energetica) hanno validità 10 anni se hanno allegato il libretto di impianto ed i controlli periodici del generatore.
      Se non viene allegata la dimostrazione di manutenzione dell’impianto, l’attestato decade il 31/12
      dell’anno successivo all’emissione (nel suo caso, il 31/12/2014).
      Cordialità.
      P.S. In questo blog abbiamo scritto articoli specifici su ex-ACE/APE. Può trovarli a questi link:
      APE – Aggiornamenti ottobre 2014
      APE – Evitare le sanzioni
      A cosa serve l’APE?
      Geom. Stefano Gagliardi
      Via della Tenuta di Torrenova n. 142 scala C
      00133 Roma
      Tel/fax 06- 57301635

  6. salve vorrei sapere se sono obbligato a fare fotografare l’appartamento in cui vivo, appena messo in vendita dal proprietario. l’agente immobiliare mi dice che mi rifiutassi va per vie legali.

    1. Gentile Renato,
      non è semplice rispondere alla tua domanda. Esistono infatti diritti contrapposti: il tuo diritto alla privacy (che verrebbe ad essere violata con fotografie che ritraggono elementi “personali”, e il diritto legittimo del proprietario di vendere attraverso una promozione adeguata il suo immobile. In questi casi – a mio giudizio – deve prevalere il buon senso. Prava a pensare se non è possibile effettuare alcuni scatti all’interno dell’appartamento rimuovendo oggetti personali e concordare le visite in giorni e orari che non ti creino disturbo.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  7. mia moglie ebbe una casa tramite la nonna, defunta, che gliela intestò, ora a distanza di anni vorrebbe venderla ma non troviamo più l’atto di acquisto della stessa o donazione che dir si voglia, come fare??? grazie per l’eventuale risposta al dilemma…

    1. Gentile Fabrizio,
      la ricerca di un atto di provenienza può partire da un’indagine catastale.
      Forse avete già una visura catastale che riporta una rendita in base alla quale pagate annualmente le imposte comunali (TARI – TASI – IMU).
      Sulla visura catastale sono riportati normalmente gli estremi dell’atto di trasferimento della proprietà.
      Una copia dell’atto può quindi essere rintracciata – conoscendo gli estremi – in Catasto (Conservatoria) o dal notaio (se il notaio ha cessato l’attività, presso l’archivio notarile).
      Puoi dare incarico a professionista di effettuare questa ricerca (notaio, commercialista, geometra, etc).
      Se vuoi, con CasaNoi.it puoi ottenere il servizio di visura e planimetria catastale, così magari iniziate a verificare anche la conformità catastale.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  8. buon pomeriggio, mi sono separata consensualmente a giugno e mio marito mi ha lasciato la casa (siamo in comunione di beni e la casa è intestata a tutti e due) Per potere diventare proprietaria a pieno titolo della casa quali sono i documenti e i passi necessari?
    grazie per una gradita risposta
    antonella

    1. Gentile Antonella,
      il quesito che poni dovresti porlo all’avvocato che sta seguendo la separazione. In termini generali posso dirti quanto segue.
      L’attribuzione dell’abitazione coniugale ad uno dei due coniugi avviene “per via legale”, ovvero attraverso la sentenza di separazione omologata.
      Spero di esserti stato utile e ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  9. Buongiorno, vorrei risolvere alcuni dubbi riguardo le agevolazioni prima casa. Nel 2013 il mio compagno ha comprato una casa usufruendo delle agevolazioni prima casa con un mutuo. Un mese fa io ho fatto lo stesso, agevolazioni e mutuo intestato a me. Ora vorremmo vendere l’immobile del mio compagno e trasferirci entrambi nella mia abitazione. Se io vendessi al mio compagno il 50% della mia abitazione perderei le agevolazioni prima casa? E lui le riacquisterebbe nell’acquistare anche solo il 50% di un’abitazione che sarà per lui prima casa? Grazie mille,
    ELisa

    1. Gentile Elisa,
      quanto scrivi è corretto:
      – il tuo compagno se vende e poi riacquista il 50% della tua abitazione (entro 12 mesi) non decade dalle agevolazioni
      – tu decadi dal 50% delle agevolazioni di cui hai beneficiato.
      Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  10. Salve oggi dal notaio dovevamo stipulare l’atto della vendita del mio immobile, il notaio ritiene che ci sia un vincolo delle belle arti come faccio a sapere se il vincolo c’è davvero? è se c’è questo vincolo dovrò restituire la caparra all’acquirente?

    1. Gentile Bru,
      il notaio sta svolgendo correttamente il proprio lavoro e tutela il tuo acquisto effettuando tutte le verifiche. E’ a lui che dovresti rivolgere la domanda che hai posto al blog di CasaNoi.
      In termini generali: nel caso di vincolo delle belle arti, normalmente sussiste un diritto di prelazione da parte della Sovrintendenza. Si può ugualmente acquistare seguendo una determinata procedura che determina un allungamento dei tempi di stipula.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  11. Salve, volevo chiederle se è possibile vendere un fabbricato degli anni ’84-85 ereditato in successione dai miei nonni, di cui i miei genitori sono comproprietari: in sostanza quando fu acquistato il terreno, i miei genitori costruirono un garage, mentre i nonni la casa. Il fabbricato non ha la sanatoria edilizia (è costruito in Sicilia, CT) e oggi gli altri eredi chiedono di pagare la successione, per cui sono già in mora essendo trascorsi 7 anni dalla morte della nonna. Mio fratello sarebbe disposto ad acquistare il fabbricato, ma come si può regolarizzare il condono edilizio ed eventualmente vendere la casa?
    Grazie, Rosa

    1. Gentile Rosa,
      la situazione che descrivi è complessa perché si tratta di fabbricati abusivi realizzati in assenza di licenza edilizia e perché non sono sono state pagate le tasse di successione.
      Se tuo fratello è interessato ad acquistare, invitalo a chiedere UN appuntamento a un notaio per verificare insieme a lui, carte alla mano, se ci sono le condizioni per poter effettuare una compravendita.
      Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  12. Buongiorno,
    una agenzia immobiliare mi ha proposto un immobile di mio interesse ma credo che il proprietario abbia firmato una esclusiva di vendita con una altra agenzia.
    Se acquisto questo immobile dall’ agenzia senza esclusiva posso incorrere in qualche problema?
    Grazie
    Marco

    1. Gentile Marco,
      quando un’agenzia immobiliare ha l’esclusiva matura il diritto alle provvigioni per tutte le visite o trattative iniziate nel periodo di esclusiva. La provvigione normalmente matura a carico sia dell’acquirente che del venditore, salvo diverso accordo. Poiché sei a conoscenza dell’esistenza di un incarico in esclusiva, ti potresti trovare nella spiacevole situazione di pagare le provvigioni due volte.
      Ti saluto cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  13. Buonasera, purtroppo mi trovo in una brutta situazione. Per necessita economiche dovrei vendere la villetta ereditata dai miei genitori costruita nel 1955. Dal punto di vista catastale ho tutta la documentazione necessaria fatta nel 1978 dopo la morte di mio padre (casa, bagno, box). Un geometra però mi ha fatto notare che facendo una ricerca nel comune dove sita la villetta, su disegno originale della casa non risulta esserci il bagno e il box comprato prefabbricato nel 1977. Quindi per un’eventuale vendita tutto ció comporterebbe un grosso problema. Cosa posso fare per poterla vendere senza eventuali problemi legali o edilizi? Grazie.

    1. Gentile Sonia,
      il consiglio che diamo a te, come a tutti gli utenti di CasaNoi, è quello di non sottovalutare gli aspetti urbanistici e catastali dei propri immobili. E’ fondamentale mettere in una posizione di tranquillità e sicurezza chi acquista, specie in questo momento di mercato dove c’è molta offerta di immobili e alla minima incertezza l’acquirente “scappa”.
      Approfondisci la questione con il tuo tecnico di fiducia e verifica cosa occorre per regolarizzare la situazione (tempi, pratiche, costi).
      La situazione più delicata mi sembra di capire sia quella dell’autorimessa che non ha autorizzazione edilizia e probabilmente sarà difficile da condonare. Se decidi nel frattempo di mettere in vendita la villetta, informa correttamente i possibili acquirenti anche su questi aspetti urbanistici.
      Continua a seguirci

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  14. Buongiorno Notaio,
    vorrei fare una proposta di acquisto per un appartamento che, però, l’agenzia/proprietario, mi dice che stanno attendendo il rilascio della concessione in sanatoria, ovvero era un ex lavatoio trasformato in abitazione. E’ già accatastato come A2; l’architetto che sta seguendo la pratica dà il rilascio per certo e plausibilmente entro sei mesi.
    Vorrei aggiungere anche che questa abitazione ha una altezza media di 2,40 cm: l’architetto mi dice che per ottenere l’abitabilità c’è una deroga fino a 2,20, le risulta? Cosa succede invece se dovessi acquistare un appartamento che non otterrà mai l’abitabilità?
    L’agente mi dice che potrei fare una proposta nella quale definisco una cifra che sarà in deposito presso il notaio e che se entro il periodo “tot” non arriverà, la concessione ritorna a me.
    Vorrei sapere se questa procedura è fattibile, ma più che altro se si può fare un atto di vendita per una casa che non ha la sanatoria?
    Grazie mille, Filippo.

    1. Gentile sig. Filippo,

      se da un lato è certamente legittimo trasferire un immobile oggetto di abuso edilizio per il quale sia stata presentata la prescritta domanda di condono (a tale scopo in atto sarà necessario, a pena di nullità, dare conto di tutti gli estremi della domanda e dei relativi pagamenti), è altrettanto evidente che chi compra “si accolla” il rischio che qualcosa vada storto.
      Si possono prevedere precisi sistemi di compensazione nel caso il condono venga poi rifiutato o siano richieste ulteriori integrazioni da parte del Comune, ma l’acquirente compra qualcosa di non ancora “definito” al cento per cento (e “si fida” che la controparte, in caso si renda necessario, onorerà i suoi impegni).
      In questi casi è assolutamente opportuna una attenta analisi della situazione, auspicabilmente producendo la documentazione ad un tecnico qualificato (per l’esame della “concedibilità” del condono) e a un notaio (per l’esame degli aspetti giuridici della domanda di condono).
      Infatti laddove il condono sia negato non si tratterà solo di abitare un’abitazione per la quale non vi sarà mai il rilascio del certificato di abitabilità, ma di abitare un bene che è potenzialmente oggetto di un ordine di “rimessione in pristino” (ricostruzione dello stato anteriore all’abuso).
      Sulla possibilità delle deroghe alle altezze minime non mi pronunzio, non essendo io un tecnico del settore.
      La invito a contattare il suo notaio di fiducia per esporgli la questione, prima di sottoscrivere una qualsiasi proposta d’acquisto.
      E’ senz’altro possibile proporre l’acquisto a condizione del rilascio del condono, ma perché una tale proposta sia di sua tutela è necessario che sia vagliata (se non direttamente predisposta) dal suo notaio di fiducia.
      Cordiali saluti

      Federico Alcaro notaio
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  15. buongiorno , sono cointestatario insieme a mia moglie del nostro appartamento. dato che ci stiamo separando, vorrei sapere in termini economici quanto all’incirca può venirmi a costare diventare l’unico proprietario dal punto di vista dell’atto notarile. l’appartamento allo stato attuale ha un valore di 130mila euro. grazie anticipatamente della risposta.

    1. Gentile Francesco,
      ti invito a chiedere un appuntamento da un notaio di fiducia per avere un preventivo, carte della casa alla mano.
      Non è il blog la sede giusta per dare indicazioni sulle tariffe professionali.
      Grazie della partecipazione.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

    1. Gentile Paolo,
      si può acquistare un immobile all’asta, anche se non dotato di certificato di agibilità.
      Con l’atto di assegnazione da Tribunale, l’acquirente ha diritto a richiedere sanatorie urbanistiche.
      Se vuoi saperne di più su come acquistare una casa all’asta, puoi leggere sul nostro sito CasaNoi.it, nelle Guide Immobiliari, “Come acquistare casa all’asta”
      Ti saluto cordialmente. Continua a seguire il nostro blog

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  16. Buongiorno, avrei bisogno di un’informazione. Sto per acquistare un’abitazione e box auto stesso stabile, intestata a due fratelli,dall’atto dell’agenzia del territorio, alla voce DIRITTI E ONERI REALI si evince: Proprietà per 500/1000 entrambi intestatari. La mia domanda è le spese notarili ed imposte sono raddoppiate?. Spero di essere stato chiaro. Grazie

  17. Salve!
    Avrei necessità di seri e professionali consigli.
    Purtroppo mia madre é deceduta ad aprile. Io e mia sorella, che vive in Germania, abbiamo fatto un preliminare per la vendita di uno dei due garage dell’appartamento.
    L’acquirente si appoggerebbe al nostro Notaio, che ho ricercato tra le documentazioni dell’acquisto dell’immobile, che mia madre ha preso nel 2003.
    Ho saputo dall’agenzia immobiliare che è incaricata di vendere l’appartamento più un garage, che occorrono certi documenti importanti per andare al rogito!
    Non ricordo cosa? Ho solo in memoria la visione catastale?… Ma mi è stato detto dallo studio notarile fidato da mia mamma, che per quest’ultimo devo rivolgermi proprio al registro dei catasti e che a me occorrerebbe una firma autenticata dal notaio!
    Questo é quello che so, ma non mi sento sicura che questo iter sia esaudienti.
    Le chiedo gentilmente aiuto

    1. Gentile Simonetta,
      le questioni tecniche – documentali immobiliari non sono sempre di facile comprensione.
      Se non riesci a capire esattamente quali documenti servono e a chi richiederli, puoi contattata direttamente il notaio.
      Probabilmente serviranno verifiche tecniche da parte di un professionista abilitato.
      Colgo l’occasione per informarti che con CasaNoi puoi richiedere visura e planimetria catastale, certificazione energetica ed un sopralluogo per le verifiche, oltre e un check up della casa e dei documenti. Vai sul nostro sito casanoi.it, alla pagina dei servizi.
      Ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  18. Buongiorno avrei un quesito da porre al Notaio:
    In data 01 luglio ho ricevuto una proposta di vendita da un’agenzia immobiliare con scadenza 15 luglio.
    A tale proposta, ho risposto con una controproposta che gli acquirenti hanno rifiutato verbalmente.
    Visto il loro rifiuto, e prima che scadesse la proposta iniziale (ovvero prima del 15 luglio), ho accettato e firmato la loro proposta iniziale.
    Adesso gli acquirenti si tirano indietro perchè dicono che con la mia controproposta è decaduta anche la loro proposta iniziale. E’ veramente così?
    Grazie mille per un riscontro.
    Stefano Milk

  19. Buongiorno, a breve acquisterò con la mia compagna un appartamento; per lei sarà la prima abitazione mentre per me la seconda in quanto sono proprietario del 50% di un immobile sito nello stesso comune insieme a mio fratello. Per evitare il pagamento delle imposte come seconda casa come potrei fare? Vorrei evitare di vendere il restante 50% a mio fratello ma non trovo soluzioni alternative; potremmo, per esempio, intestare il nuovo appartamento alla mia compagna e redigere una scrittura privata per tutelarmi in caso le cose non andassero più bene tra noi?
    Grazie mille
    Luca

    1. Gentile Luca
      verifica se l’abitazione in comproprietà con tuo fratello sia stata acquistata con le agevolazioni fiscali (o magari l’hai ricevuta per successione?). Se l’hai acquistato, controlla l’atto di compravendita e verifica se hai richiesto le agevolazioni.
      Possedere il 50% non è di per sé causa di esclusione dalle agevolazioni.
      Per le altre domande, il consiglio è di chiedere un colloquio con il tuo notaio e valuta, se non puoi chiedere le agevolazioni, a quanto ammonterebbe la differenza di imposta.
      Le scritture privare non sono mai consigliabili! Abbiamo risposto tante volte a quesiti come il tuo. Scorri il nostro blog.
      Un cordiale saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  20. Buongiorno, la mia domanda è la seguente: sono in trattativa con un costruttore per acquisto casa con permuta del mio appartamento, volevo chiedere se posso fare tutto con lo stesso notaio, se questo comporta costi aggiuntivi, e se si, sono tutti a mio carico? Ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta.

    1. Gentile Christian,
      nella permuta il corrispettivo del trasferimento dei diritti di proprietà di un immobile non è il denaro, ma altri diritti di proprietà di un altro bene immobile ed eventuale conguaglio. L’atto notarile è unico. Chiedi al notaio le tariffe del caso e la ripartizione del costo.
      Ti saluto cordialmente. Continua a seguire il nostro blog

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  21. Buongiorno,
    la domanda che devo porle sembrerà strana ma è ciò che attualmente mi sta succedendo.
    Nel mese di giugno io e mio fratello abbiamo stipulato un compromesso di vendita di una nostra casa, che si risolverà con il contratto di vendita l’anno prossimo.
    Ai nuovi acquirenti abbiamo chiesto se interessava l’immobile ammobiliato oppure vuoto e loro hanno deciso per la seconda opzione. Questa indicazione però non l’abbiamo scritta sul compromesso, ritenendo non fosse importante.

    Da quella data abbiamo iniziato a togliere i mobili e fra questi anche il mobile del bagno, che includeva il lavandino, dato che era in esso incassato, e lo abbiamo donato.

    Purtroppo gli acquirenti ci stanno contestando questo fatto e pretendono che si rimetta al suo posto non solo un lavandino qualsiasi, bensì tutto il mobile completo.

    Vorrei sapere cosa dobbiamo fare: se ciò che abbiamo fatto è regolare oppure no e in tal caso come è possibile rimediare.
    Grazie per l’aiuto.
    Diana

    1. Gentile Diana,
      i sanitari (così come le porte, gli infissi, gli impianti) sono parte integrante dell’immobile. La richiesta degli acquirenti é quindi legittima.
      Per il mobiletto il discorso potrebbe essere diverso, a meno che non sia tecnicamente impossibile “separare” il sanitario dal mobile.
      Ti saluto cordialmente.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  22. Buongiorno, Sig. Notaio sono Vincenzo da Palermo, ho bisogno di un Suo consiglio, riguardo ad un’acquisto, premetto che sono proprietario di un’appartamento datomi in donazione da mio padre; ho la possibilità di acquistare un terreno, dove c’è una palazzina abusiva, da sanare in seguito se il comune darà la possibilità di cui piano terra definito piano superiore da definire,(già esistente da 4 anni cica) desideravo sapere facendo questo eventuale passo, a cosa andrei incontro essendo come Le dicevo prima di essere già proprietario. Grazie di Sua risposta.

    1. Gentile Vincenzo,
      la situazione che descrivi è molto complessa. Per legge sono vietati i trasferimenti di immobili abusivi. Ti consiglio di parlarne, carte alla mano, con il tuo professionista di fiducia.
      Continua a seguire il blog di CasaNoi

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  23. Su terreno di mia proprietà ricevuto in eredità mi sono accordato con un costruttore per realizzare una bifamiliare fino al cd “grezzo avanzato”. Il costruttore realizzerà l’edificio con un contratto di appalto e verrà saldato con uno dei due appartamenti, oltre ad una integrazione economica. Conto poi di mettere in vendita – condizioni di mercato permettendo – l’appartamento che sarà di mia proprietà. Volevo chiedere se la procedura è legittima o se invece non può configurarsi come attività imprenditoriale.

    1. Gentile Demetrio,
      il contratto che descrivi è pienamente legittimo. Come privato, se vendi prima dei 5 anni dalla costruzione, sei soggetto a imposta sulla plusvalenza. Ti consiglio vivamente – per gli aspetti fiscali e contrattuali – di rivolgerti a un professionista esperto.
      Grazie per avere scritto al nostro blog

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  24. tra qualche giorno andro’ dal notaio per acquistare un immbile nn locato. Ho già una persona che vorrebbe affitarlo. quanto tempo devepassare tra l atto e la decorrenza del contratto di locazione ? grazie

  25. Buongiorno.
    Il mio problema è questo: dieci anni fa io e mio marito abbiamo ricevuto in donazione dai miei suoceri la casa dove viviamo, che è la nostra prima casa.
    Mio marito ha avuto in donazione il 75% e io il 25% (hanno donato anche a me in quanto avevo contribuito alle spese per fare i lavori nella casa).
    Ora ci stiamo separando e io vorrei andare via e comprare un appartamento in un altro comune. Posso comprare la nuova casa come prima casa o avendo una percentuale di quella donata devo acquistare come seconda casa?
    Nel secondo caso, come potrei muovermi per poter acquistare una prima casa, visto che non ho interesse a tenere come prima casa quella donata e visto che mio marito non vuole tenersi la proprietà al 100% pagandomi la mia parte?

    1. Gentile Loredana,
      puoi richiedere le agevolazioni all’acquisto della prima casa poiché acquisterai in un altro comune.
      La comproprietà che hai con tuo marito oggi deriva da una donazione e pertanto non pregiudica la possibilità di richiedere le agevolazioni all’acquisto.
      Cordialmente

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  26. Sto per acquistare un appartamento e a breve avrò il compromesso.
    Il notaio mi ha fatto rimandare più volte, la prima perchè mancava la quietanza di pagamento della precedente compravendita, problema poi risolto,ora manca la quietanza della compravendita ancora precedente risalente al 74 ma con pagamento ultima rata di riscatto al comune il 31 luglio 94. Il notaio mi suggerisce di rimandare mentre io vorrei fare il compromesso con la clausola di avere tali documenti al rogito. Penso che al comune si troveranno le ricevute oppure dal precedente notaio che so essersi già attivato. Lei che ne pensa?

    1. Gentile Paola,
      le indicazioni del notaio a mio giudizio sono corrette. Hanno la finalità di tutelare il tuo acquisto da eventuali richieste di terze parti.
      Un caro saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  27. Buongiorno, la mia domanda è la seguente: appartamento acquistato nel 2003 e trovato l’accordo per venderlo ad un amico. Come mi devo muovere? Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Gentile Cristian,
      il suggerimento è quello di stipulare il preliminare di compravendita presso il notaio di fiducia dell’acquirente, così che tutte le pattuizioni vengano inserite correttamente.
      In quella occasione l’acquirente e il notaio potranno verificare la documentazione della casa (regolarità urbanistica e catastale).
      Se hai necessità particolari relative alla tutela la tua proprietà in corso di vendita, potrai richiedere l’assistenza di un legale di tua fiducia.
      Grazie per averci scritto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  28. Egregio Notaio, mi appresto a vendere una casa che è stata acquistata ed intestata a me e mia moglie nel 2005 al 50% ciascuno.
    Mia moglie è poi deceduta nel 2011, quindi ho ereditato il 66% della sua quota e visto che negli eredi erano presenti anche la mamma e la sorella di lei, io ho acquistato la loro parte per avere il totale del possesso dell’immobile solo nel 2012. Vendendo oggi, devo pagare le tasse sulla plusvalenza ?
    Grazie
    Simone

    1. Caro Simone,

      ai sensi dell’art. 67, lett. a) del D.P.R. n. 917/86 costituiscono plusvalenze imponibili quelle realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Sono esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
      Per prassi ministeriale, la cessione della piena proprietà di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione, è stato adibito ad abitazione principale dal parente non dà luogo a plusvalenza imponibile.
      Nel caso di specie quindi, essendo l’immobile adibito ad abitazione principale da lei e sua moglie per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la cessione, non sarà soggetto a plusvalenza.
      Un cordiale saluto e grazie per aver scritto al Blog di CasaNoi.it

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
      Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
      studiomontedoro.net

  29. Buon giorno, vorrei esporre la mia problematica:
    – ho effettuato tutti i passaggi per acquistare casa che poi dovrò anche ristrutturare;
    – ho fatto una proposta di acquisto che è stata accettata, lasciando una caparra (vincolata alla concessione del mutuo);
    – ho richiesto il mutuo alla banca che mi ha già comunicato che il mutuo è stato deliberato.
    Premetto che sono separato e che sto effettuando l’acquisto con la mia attuale compagna (mutuo ed acquisto al 50%).
    La banca non mi ha nemmeno chiesto il mio stato civile, ma adesso che il notaio sta per elaborare la relazione preliminare e mi ha chiesto un certificato di stato libero, mi è venuto un dubbio.
    In comune mi hanno detto che dovrei richiedere un estratto di matrimonio con la trascrizione della sentenza di separazione:
    – a quali controindicazioni andrò incontro?
    – qual è il vostro consiglio per far sì che io mi possa tutelare?
    – posso ancora, nel caso, intestare la casa alla mia compagna, essendo il mutuo cointestato?
    – nella relazione preliminare come si accennerà alla mia situazione di separato?
    – la banca ricevendo la relazione potrebbe creare problemi?
    grazie!

    1. Gentile Cristian,
      ci sono 2 tematiche di fondo che devi affrontare.
      1. Chiedi un incontro con il notaio e spiega carte alla mano i tuoi rapporti giuridici con tua moglie (o ex moglie). Cosa vuol dire che sei separato? La separazione è definitiva? I vostri rapporti economici (che chiaramente interessano anche eventuali figli) sono stati regolati con sentenza omologata di divorzio? Quale regime dei beni avete o avevate te e tua moglie? Comunione o separazione dei beni? Chiedi al notaio se per l’acquisto che ti stai accingendo a fare, tua moglie potrà vantare dei diritti o comunque aggredire il bene. Ricorda che il ruolo del notaio è proprio quello di tutelare le persone in momenti importanti come quello dell’acquisto di una casa.
      2. La banca ha effettuato un’istruttoria e ha deliberato il mutuo in base alle informazioni ricevute e avrà valutato il reddito in base al contesto familiare. Ma quali informazioni hai dato alla Banca? Io non conosco il tuo contesto: se hai figli, se paghi alimenti, etc. A mio parere, a meno che non hai omesso importanti informazioni alla banca, la cosa importante è chiarire con il notaio se puoi acquistare ora. Il notaio provvederà quindi a redigere la RNP (Relazione Notarile Preliminare) per dar corso alla stipula del contratto.
      Ti invio a leggere il nostro Glossario, alla voce Mutuo casa, dove trovi importanti informazioni anche per il tuo caso.
      Grazie per avere scritto a CasaNoi

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  30. Salve,
    sto per acquistare casa in particolare già ho fatto l’atto preliminare. Ora, visto che ho avuto un po’ di questioni con la proprietaria, per quando riguarda cosa deve lasciarmi in casa (tipo in bagno lavandino con annesso mobile oppure doccia oppure i caloriferi) vorrei gentilmente sapere per legge cosa deve rimanere in casa? Quando ho visto la casa mi disse che mi lasciava tutto ciò che vedevo, eccetto ovviamente i mobili. Grazie ed aspetto una gentile risposta!

    1. Gentile Elvira,
      in termini generali, la consistenza di un bene immobile al momento della proposta d’acquisto o compromesso deve essere la medesima al momento del rogito definitivo.
      Impianto elettrico, idrico e di riscaldamento, sanitari, rubinetteria, controsoffitti, elementi radianti/termosifoni, infissi interni ed esterni, etc. vengono considerati parte integrante dell’immobile.
      Mobilio e elementi illuminanti sono considerati invece beni mobili e non compresi nel prezzo, salvo accordi particolari (come mi sembra di capire dalla tua lettera il mobiletto del bagno).
      Se stanno sorgendo problemi con il venditore, chiedi, con i dovuti modi, di effettuare un nuovo sopralluogo subito prima dell’atto notarile per verificare che lo stato della casa e dei suoi impianti non sia stato modificato. Se trovi resistenza coinvolgi il tuo notaio che ti deve garantire nell’acquisto.
      Ti saluto cordialmente e grazie per seguirci.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  31. Egregio notaio mia mamma deve vendere un monolocale di 34 metri quadri sito nel centro storico di Cimitile provincia di Napoli nelle vicinanze delle basiliche paleocristiane. Mi potrebbe dire la documentazione necessaria che ci vuole da parte di mia mamma? e me lo può specificare in modo chiaro e semplificato? in attesa di una sua risposta la ringrazio anticipatamente e le porgo i miei più cordiali saluti.

    1. Gentile Gaetano,

      se vendi un immobile devi mettere a disposizione dell’acquirente (e del suo notaio) documenti e informazioni che attestano la proprietà, la presenza di vincoli o ipoteche, la regolarità urbanistica e lo stato reale della casa.
      Ecco una lista “generica” completa di documenti e informazioni; alcuni di essi potrebbero non esistere o vanno ricercati presso Uffici pubblici, specie nel tuo caso di appartamento situato in un centro storico:

      – atto di proprietà. Nel caso di successione, serve anche il precedente atto notarile che riporta la “storia” della casa;
      – visura e planimetria catastale;
      – APE: attestato di prestazione energetica, obbligatorio per tutte le vendite dal gennaio 2013. Serve a dare indicazioni all’acquirente sui consumi energetici dell’immobile;
      – autorizzazioni edilizie, ovvero i titoli urbanistici rilasciati dall’amministrazione comunale (licenza edilizia, DIA, SCIA, condoni, etc) ed eventuale agibilità;
      – regolamento di condominio e spese condominiali ordinarie e straordinarie;
      – eventuale contratto di mutuo, ipoteche, etc.

      Altri elementi importanti sono:
      – informazioni in merito al regolare allacciamento alla rete fognante, alla rete idrica, elettrica, etc.;
      – certificazioni impianti (se esistenti);
      – libretto caldaia con ultime manutenzioni;
      – informazioni sulla idoneità statica dell’edificio.

      Ti ricordo che prima di vendere un immobile, è opportuno verificare, con un tecnico abilitato, la conformità catastale e la conformità urbanistica.
      Ti segnalo che CasaNoi, se credi, può darti per via telematica visura e planimetria catastale e, dopo il sopraluogo di un nostro tecnico al monolocale, l’APE-attestato di prestazione energetica, nonchè il check-up dei documenti e della casa. Trovi servizi e costi alla pagina Servizi e tariffe nel nostro sito CasaNoi.it.

      Sempre nel sito, tua madre può inserire il suo annuncio di vendita (gratis e senza agenzie, quindi senza commissioni da pagare).

      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio un cordiale saluto. Continua a seguirci!

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. Perché per quanto riguarda una casa che ho venduto, non risultarono ipoteche durante la compravendita dal notaio e invece la banca ora dice che c’era un mutuo?
        Grazie

        1. Gentile Luca,
          quanto scrivi mi sembra improbabile: chiedi alla banca i dati dell’ipoteca e, in caso di dubbio, recati dal notaio che ha stipulato il rogito per avere tutte le spiegazioni.
          Cordialità

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  32. Egregio Notaio Alcaro,
    a gennaio 2013 è deceduto mio zio che ha lasciato in eredità 2 case e un terreno edificabile senza nessun testamento, non era sposato, non aveva figli ma una ventina di eredi tra fratelli, nipoti e pronipoti. Abbiamo incaricato un legale per espletare la pratica di successione e la vendita degli immobili. Abbiamo anche saputo che ci sono persone interessate all’acquisto. Purtroppo la faccenda non è semplice perché ci sono alcuni eredi non collaboranti. A distanza di un anno siamo riusciti a chiudere la pratica di successione coprendo le spese per degli eredi che non collaborano. A questo punto abbiamo sollecitato tramite il legale il consenso alla vendita anche per procura da parte degli eredi non collaboranti ma senza alcun esito. Sappiamo che in mancanza di accordo sarà necessario ricorrere al giudice. Dal punto di vista economico qual’è la soluzione più conveniente? Conviene aspettare per tentare di ottenere il consenso di tutti o è meglio considerare già da subito l’alternativa della divisione giudiziaria? Ci sono altre soluzioni?
    Grazie

    1. Gentile Angela,
      da quanto scrivi comprendo già che avete le corrette informazioni per prendere le decisioni del caso.
      E’ chiaro che è più economica la strada della partecipazione volontaria di tutti gli eredi. Purtroppo però spesso non è possibile e bisogna ricorre al giudice per arrivare allo scioglimento della comunione (divisione giudiziale – alienazione).
      Ritengo sia utile che un erede con particolari capacità “diplomatiche” faccia un tentativo diretto con i co-eredi restii a prendere decisioni, facendo capire i vantaggi nell’aderire alla vendita o, in alternativa, alla divisone consensuale.
      Solo parlando, il più delle volte, possono emergere quegli elementi o aspetti utili a trovare un accordo.
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  33. Buongiorno, avrei bisogno di un’informazione. Ho venduto un terreno e l’atto è stato fatto il 19 marzo di quest’anno; il nuovo proprietario vive lì dal 20 marzo, ma la banca a distanza di 40 giorni ancora non mi ha fatto avere i soldi perché a detta loro ci sono delle procedure burocratiche da rispettare.
    Il direttore della banca si nega al telefono, io ho dato una caparra per un’altra proprietà che rischio di perdere, i miei soldi non stanno maturando interessi e non so come venirne fuori.
    Volevo sapere se realmente le tempistiche sono così lunghe, se la legge prevede un tempo massimo per ricevere i soldi (a me non era mai successo con altre proprietà) e se sono nella condizione di fare qualche cosa a livello legale.
    Grazie! Giusy

    1. Gentile Giusy,
      immagino che tu ti riferisca all’erogazione di un mutuo bancario concesso all’acquirente del tuo terreno.
      E’ normale che ci siano tempi piuttosto lunghi per l’erogazione del mutuo, poiché la Banca eroga il finanziamento al “consolidamento dell’ipoteca”, ovvero 10 giorni dopo che il notaio ha iscritto ipoteca a favore della banca. Quindi, per prima cosa, verifica dal notaio quando è stata iscritta l’ipoteca e se il notaio lo ha certificato e comunicato correttamente alla banca. A volte il ritardo può partire dal notaio. Una volta che hai accertato questo, è dovere del direttore della banca dare seguito alla disposizione di pagamento a tuo favore.
      Chiaramente hai diritto di adire alle vie legali se non hai risposta, ma il suggerimento è di coinvolgere l’ufficio reclami della banca il quale per legge deve risponderti in tempi brevi.
      Grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  34. Buon giorno, ho letto l’articolo in vista della vendita dell’appartamento che ho di proprietà al 50% con il mio compagno nel quale abitiamo dal 2008. Pensavamo di venderlo senza agenzia, ma leggendo il suo articolo mi è preso il panico.
    Abbiamo richiesto l’ape, che stanno facendo, dobbiamo fare le certificazioni degli impianti elettrico ed idraulico. Le chiedo se fin qua stiamo procedendo correttamente.
    Leggevo della visura catastale e piantina catastale: noi unica cosa che abbiamo è la piantina che ci ha rilasciato l’agenzia quella volta che abbiamo acquistato, va bene quella o dobbiamo fare richiesta di questi documenti?
    In merito a questa, le chiedo anche: in origine dove c’è ora la cameretta, c’era la cucina e dove c’era la cantina ora c’è la cucina. E’ stato allungato il muro della cameretta per poterla chiudere con una porta.
    Nella cartina che ci hanno dato al tempo queste modifiche non ci sono e quando abbiamo chiesto se comportano dei problemi quello dell’agenzia ha detto che è tutto a posto: possiamo stare tranquilli nel vendere o ci tocca sostenere delle spese ora per sistemare?
    Altra cosa che le volevo chiedere è in merito al certificato di abitabilità: io non ricordo di averlo, dove lo si richiede?
    A questo punto mi conviene andare tramite agenzia o no? lei cosa mi suggerisce?
    scusi la “lungaggine” e le mille domande.
    grazie mille, buona giornata!

    1. Gentile Kety,
      da quanto scrivi l’appartamento presenta diverse difformità catastali e urbanistiche. Probabilmente la cantina non ha i requisiti di abitabilità richiesti per una cucina. E’ importante verificare in comune il progetto originariamente approvato e le successive autorizzazioni per eventuali ristrutturazioni.
      La situazione quindi è complessa e non è possibile dare una risposta precisa. Il consiglio è quello di richiedere la consulenza di un tecnico o libero professionista e di parlarne – in prima battuta – con il notaio che ha redatto l’atto di compravendita.
      I professionisti potranno assisterti nel quantificare i costi e i tempi di una regolarizzazione, che è indispensabile per alienare (vendere, donare, etc.) l’immobile in futuro.
      Ci potrebbero essere inoltre implicazioni di natura legale: quando hai acquistato l’abitazione, il notaio ha effettuato accertamenti e il venditore ha garantito la regolarità urbanistica dell’immobile? Se così non è stato, ci potrebbero essere le condizioni per chiamare in giudizio il venditore o addirittura richiedere l’annullamento del contratto.
      Spero di averti aiutato e ti ringrazio per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

      1. la ringrazio per la risposta e sinceramente mi demoralizza non poco.
        abbiamo chiamato un geometra (o architetto, non ricordo con precisione, mi scusi) e mercoledì porteremo le carte per vedere.
        il notaio al tempo non ha fatto controlli che io sappia visto che non ha detto nulla, l’unica persona che ha fatto un controllo venendo a vedere effettivamente l’appartamento (se così si può chiamare) è stato il perito della banca che ha confermato che era tutto a posto ma non so se era anche suo dovere controllare queste cose.
        nel preliminare di vendita l’agenzia ha spuntato su “immobile non conforme per vetustà” o una cosa simile e mi avevano detto che dovevano segnarlo perché è vecchio.
        se dovessimo annullare il contratto cosa accadrebbe? prendiamo multe noi? tutti i soldi che abbiamo versato tra mutuo, notaio e agenzia sarebbero persi….? se al tempo non hanno effettuato i lavori in modo regolare possiamo comunque chiamare in causa il venditore? l’agenzia che ci ha venduto l’immobile ha chiuso (la filiale intendo).
        e se comunque dovevano regolarizzare la cosa al tempo richiedendo eventualmente una dia o altro permesso, possiamo chiamare in causa il vecchio proprietario o non ci conviene?
        mi scusi se le faccio tante domande, ma la mia paura è che poi mi venga detto che era responsabilità nostra controllare bene le carte, che forse è vero, ma al tempo, più di chiedere all’agenzia più volte se era tutto a posto e affidarci a un notaio non pensavamo di dover fare altro….
        spero mi risponda
        la ringrazio ancora

        1. Gentile Kety,
          capisco il tuo stato d’animo, ma ti invito a non drammatizzare la situazione prima di avere fatto le verifiche con i professionisti.
          Il tecnico ti potrà dire cosa è necessario fare per regolarizzare la situazione urbanistico-catastale, e i relativi costi.
          Parti da queste informazioni, chiedi al tecnico la massima chiarezza, fatti rilasciare tutto per iscritto e poi decidi come procedere. E non scoraggiarti!
          Ti saluto cordialmente.

          Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  35. Ho ricevuto in donazione la casa di mia madre a ottobre 2011. A novembre 2012 ho trasferito la residenza presso quell’abitazione per gli sgravi prima casa. Ora, ad aprile 2014, posso riportare la residenza in un altro comune senza che l’agenzia delle entrate abbia altro da pretendere? La casa non la voglio nè affittare, nè vendere. Ci vive mia mamma.Grazie.

    1. Gentile Carmine,
      tra i requisiti necessari per poter usufruire delle agevolazioni prima casa in caso di donazione, vi è l’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’atto di donazione, quindi, avendo Lei trasferito la residenza 13 mesi dopo aver ricevuto l’immobile, ha rispettato la normativa vigente per usufruire delle agevolazioni di prima abitazione.
      In merito al trasferimento della residenza, per non incorrere in possibili sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, è necessario che sia trascorso un quinquennio dal trasferimento della residenza o, nel caso di trasferimento anticipato rispetto ai cinque anni, occorre, entro l’anno, il riacquisto di un nuovo immobile. L’Agenzia delle entrate specifica che, per riacquisto, è da intendersi necessariamente “atto a titolo oneroso”; a nostro avviso, secondo quanto esposto anche dalla Corte di Cassazione, si ritiene che, con il termine “acquisto” siano comunque da comprendere gli acquisti sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito.
      La ringrazio dell’attenzione e le invio un cordiale saluto.

      dott.ssa Maria Fiorillo
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136 Roma
      Tel.+390639734495. Tel.+390683394266/7/8/9
      http://www.studiomontedoro.net

  36. Salve sono una ragazza che sta cercando casa, sarei interessata a fare una proposta di acquisto ma l’agente immobiliare mi dice che per l’appartamento in questione c’è stata una donazione che risolta con una assicurazione (fideiussione); continua dicendomi: in pratica il proprietario dell’immobile, ha DONATO tutto l’immobile alla seconda moglie; questo in Italia è una donazione, per evitare problemi di eredità, successione e ect… , l’attuale proprietario può risolvere con una assicurazione che tuteli il nuovo proprietario, al fine di evitare eventuali eredi che vantano diritti sull’immobile. Ovviamente il compenso è pagato dalla proprietà attuale.
    Cosa significa???

    1. Gentile Paola,
      acquistare un immobile pervenuto per donazione può presentare rischi per eventuali azioni legali promosse da eredi legittimi. L’erede danneggiato può promuovere azioni legali (chiamate “riduzioni”) entro 10 anni dalla morte del donante. La materia è molto complessa.
      E’ necessario che prima di sottoscrivere una proposta di acquisto o un compromesso tu chieda assistenza a un notaio o a un legale di fiducia, che chiaramente dovrà visionare l’atto di donazione e le altre carte della casa.
      Informati se il donante è ancora in vita e quali sono gli eredi legittimi.
      Se è defunto, chiedi una copia della denuncia di successione. Non sono a conoscenza di polizze fideiussorie che garantiscano il rischio. Visto che te la propongono, chiedi comunque una copia del testo per farla visionare al tuo notaio.
      Tieni presente che se decidi di procedere con l’acquisto, difficilmente una banca eroga un mutuo fondiario garantito da ipoteca sull’immobile acquistato.
      Dovrai quindi far fronte con disponibilità personali o studiare con la banca un mutuo garantito da ipoteca su un altro immobile. Spero di esseri stato d’aiuto. Un cordiale saluto

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  37. Attenzione, a chi compra come prima casa, chiedete subito la residenza! Io ho comprato casa alla fine del 2009 ed ho aspettato 3 mesi perché ho fatto dei lavori. Poi ho chiesto gli allacci e l’ho dovuta arredare. Ebbene mi hanno fatto pagare l’ici più la mora all’incirca sui 400 euro. Premetto che io ero in affitto quando ho comprato casa( unica e sola), e non ne sapevo nulla di questo balzello. Passate parola perché questa è un ingiustizia!

    1. Gentile Aniello,
      ti ringraziamo della segnalazione che potrà essere utile a tutti gli utenti di CasaNoi.
      Effettivamente i comuni determinano le imposte sulla casa con riferimento alla data di acquisto e alla posizione del proprietario: richiesta di trasferimento residenza, utilizzo come dimora abituale, diritto a detrazioni etc.
      Nel tuo caso, mi sembra di capire che il comune – in base alla normativa dell’anno 2009 – non ha fatto altro che applicare le regole. Se può apparire un’ingiustizia da una parte, è anche vero che quando si acquista una proprietà spetta al proprietario informarsi sulle imposte da pagare ognuno in base alla propria posizione.
      Invitiamo tutti gli interessati a leggere il nostro post “Agevolazioni Prima Casa” che, dalla sua pubblicazione, raccoglie quotidianamente nuove domande e relative risposte da parte degli esperti di CasaNoi.it (siamo a più di 350 commenti!).
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  38. Oggetto: compravendite immobiliari.

    Buongiorno,
    mi riferisco alla novità introdotta dalla Legge di Stabilità
    riguardante il deposito presso il notaio rogante delle somme versate dall’acquirente al momento del rogito.
    Non essendo ancora decorso il termine per la emanazione del
    decreto di attuazione (120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge),chiedo se le compravendite da effettuar- si prima di detta emanazione,siano sottoposte,o meno,alla disciplina recentemente introdotta dalla legge di Stabilità.
    Ringrazio sin d’ora e porgo cordiali saluti.

    1. Gentile sig. Romeo,
      la risposta alla sua domanda è ovviamente negativa.
      Fino alla emanazione dei decreti di attuazione la legge non è applicabile e pertanto gli atti stipulati medio tempore non vi si devono conformare.
      Nessun deposito, dunque, allo stato attuale.
      Cordiali saluti
      Federico Alcaro

      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15, 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912 – Fax: 06.3234940

  39. SALVE,
    HO ACQUISTATO DA POCO UN APPARTAMENTO.
    DOPO L’ACQUISTO MI SONO ACCORTA CHE L’IMPIANTO IDRICO DELLA DOCCIA NON FUNZIONA E NON è STATO DICHIARATO AL MOMENTO DELLA VENDITA.
    è POSSIBILE RIFARMI SUL VENDITORE DELLE SPESE CHE DOVRò AFFRONTARE PER AGGIUSTARE IL TUTTO?

    1. Gentile Chiara,
      se si tratta di una nuova costruzione senz’altro ne risponde il costruttore. Se invece si tratta di un immobile usato, la cosa è più complessa. In generale l’immobile viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
      Con il senno di poi, prima di acquistare è sempre bene effettuare tutte le verifiche tecniche anche relative agli impianti. Non a caso chi acquista un immobile, si fa prima accompagnare da un tecnico per verificare che tutto funzioni (proprio come si fa per un’auto usata!).
      Ti ringrazio per averci scritto e ti invio cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  40. Buona sera dottore…a breve ho l’atto notarile per l’acquisto della mia prima casa..mi può dare qualche suggerimento su cosa far scrivere dal notaio per tutelarmi? grazie..

    1. Gentile Michele,
      la tua domanda parte da presupposti errati. Perché chiedi delle tutele per l’acquisto di un immobile a un blog? E’ chi acquista casa che sceglie il notaio di fiducia per il proprio acquisto. Altre volte, nel caso di nuove costruzioni o dismissioni, tutti gli acquirenti si avvalgono di un unico professionista che conosce la storia urbanistica del bene. Chiedi un appuntamento dal tuo notaio, manifesta i tuoi dubbi e chiedi i chiarimenti del caso. Vedrai che ti darà tutte le informazioni che desideri.
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  41. Tra un mese mi scade il compromesso che ho stipulato con l’acquirente della mia casa, ma misurazioni purtroppo tardivamente accertate obbligano il mio geometra a prendersi circa tre mesi di tempo per mettermi in regola col comune: chiedo consiglio.

    1. Gentile Bruno,
      ti scrivo in termini generali. In questi casi bisogna usare il buonsenso e dimostrare la propria buona fede.
      Chiedi un incontro con l’acquirente, magari sensibilizzando anche il suo notaio, per spiegare che cause tecniche estranee alla tua volontà, non permettono di rispettare la scadenza stabilita.
      Potete integrare l’accordo con nuove pattuizioni che tengano conto di queste esigenze tecniche.
      Se l’acquirente ha necessità di disporre dell’immobile, potete anche prevedere la consegna della casa anticipata rispetto al rogito, ma con le dovute garanzie reciproche del caso.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  42. A luglio firmerò l’assegnazione da parte di una cooperativa di un appartamento che diventerà la mia prima casa, ma il rogito lo faremo nel 2016 (in aprile). Fino al momento del rogito chi paga l’imu? (premetto che la casa e’ del 2006…).

    1. Gentile Alberto,
      la regola dice che l’IMU è dovuta dal proprietario, quindi, nel tuo caso, dalla cooperativa – fino all’atto di trasferimento definitivo (assegnazione).
      Pertanto, se l’immobile non è ancora stato assegnato con atto notarile, l’imposta è a carico della cooperativa.
      Per quantificare l’imposta, deve essere contestualizzata la tipologia dell’immobile (abitazione) e il socio “prenotatario”(privato per abitazione principale).
      Per il 2013 sono state esentate dalla cosiddetta mini-IMU le unità immobiliari, e relative pertinenze (box, cantina, etc.), di cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale.
      Nel ringraziarti per averci scritto, ti invio cordiali saluti.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  43. Buonasera, chiedo cortesemente una conferma riguardo l’eventuale vendita del 100% della nuda proprietà: le quote delle spese di ristrutturazione non ancora detratte “passano” al nudo proprietario oppure restano all’usufruttuario? Il nuovo acquirente se le puo’ detrarre, come prevede la legge nel caso di una vendita piena? Si puo’ prendere accordi in tal senso con l’atto che viene stipulato dal notaio?
    Grazie per i chiarimenti
    Cinzia

    1. Gentile Cinzia,
      tra i tanti aspetti che bisogna considerare quando si vende/acquista una casa, vi è quello relativo alle detrazioni fiscali di cui si sta beneficiando a seguito degli interventi di recupero patrimoniale e riqualificazione energetica effettuati sull’immobile oggetto di cessione.
      Le detrazioni – il cui beneficio spetta ai possessori di un titolo idoneo (ad esempio proprietà, altro diritto reale, concessione demaniale, locazione o comodato) o, eventualmente, anche al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (purché abbia sostenuto le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati) – che non sono state utilizzate in tutto o in parte al momento della cessione, s’intendono trasferite per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.
      In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento si ritiene che le detrazioni residue competano all’acquirente.
      Tale detrazione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile, anche nelle cessioni a titolo gratuito. Nell’ipotesi, invece, di trasferimento mortis causa dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, resta invariato per gli eredi il diritto a godere delle quote residue della detrazione, purché conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
      Non di rado può, invece, accadere che la vendita abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile; in tali circostanze, si ritiene che l’acquisto della mera nuda proprietà non consenta il trasferimento del diritto alla detrazione in capo al nudo proprietario per le quote annuali non ancora detratte, ma il diritto rimanga in capo all’usufruttuario.
      In merito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, nel caso in cui sia trasferita solo una quota della proprietà dell’abitazione, la detrazione non si trasmette all’acquirente ma permane in capo al venditore. Alle stesse conclusioni si ritiene si debba giungere in caso di trasferimento della sola nuda proprietà.Quanto detto vale anche ai fini delle riqualificazioni energetiche, tenuto conto che tale detrazione rinvia espressamente alle modalità applicative delle ristrutturazioni edilizie.
      La ringrazio per averci scritto e le invio cordiali saluti.

      Dott. Andrea Grato per CasaNoi.it
      Studio Montedoro Dottori Commercialisti
      Largo Ugo Bartolomei, 5 00136
      Roma Tel.+390639734495. Tel.+390683394266
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  44. Buongiorno, io ed i miei genitori abbiamo deciso di scambiare le nostre case con regolare atto di vendita. dobbiamo comunque fornire certificazione energetica ed “elettrica” di entrambe le case?

    Grazie

    1. Gentile Andrea,
      per legge (dal gennaio 2013) l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in caso di vendita o permuta è sempre obbligatorio e deve essere eseguito da un tecnico iscritto a un albo professionale, dopo il sopraluogo all’abitazione. Se vuoi informazioni sul servizio APE di CasaNoi.it, clicca qui
      Non è invece obbligatoria la certificazione degli impianti.
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  45. Salve, innanzitutto i miei complimenti per la qualità delle vostre risposte.
    Ne approfitto per chiedere un vostro consiglio.
    Ho ereditato un appartamento dall’unica sorella di mio padre.
    Mio padre è morto 40 anni or sono.
    Mia zia non ha avuto figli.
    La pratica di successione non ha incontrato particolari difficoltà.
    Ho ricevuto un’offerta di acquisto per l’immobile.
    Il notaio scelto dall’acquirente mi chiede di sottoscrivere un atto notorio fornendo 2 testimoni che possano asserire che mia zia non ha lasciato alcun testamento.
    Aggiungo che non avevo rapporti con mia zia da oltre 20 anni e che in occasione del suo decesso sono stato rintracciato dalla polizia di stato perché nessuno dei vicini di casa di mia zia aveva un mio recapito, alcuni ignoravano la mia esistenza.
    Non sono quindi in grado di produrre 2 testimoni che abbiano conosciuto mia zia e che possano asserire che non ha sottoscritto alcun testamento.
    Senza questo atto notorio il notaio giudica quello dell’acquirente un incauto acquisto.
    Le chiedo cortesemente, esiste un’alternativa ?
    La ringrazio anticipatamente per i suoi suggerimenti.

    1. Gentile sig. Paglia,
      ritengo che la posizione del collega sia assolutamente in linea con l’esigenza di tutelare al massimo la posizione dell’acquirente.
      Infatti, in tutti casi in cui l’acquisto di un determinato bene deriva da successione, dato il nostro sistema giuridico nel quale il passaggio ereditario sfugge dal sistema di pubblicità tipico invece degli atti tra vivi (e con l’intervento del notaio), non esiste garanzia circa la inesistenza di altri possibili soggetti che possano vantare diritti sull’eredità.
      Non a caso l’articolo 534 c.c. prescrive che l’acquirente sia tutelato nei confronti del possibile erede che appare dopo l’acquisto, solo a condizione che ricorrano questi requisiti:
      1) l’erede venditore (lei, nel suo caso) abbia trascritto il suo acquisto ereditario:
      2) venga trascritta la vendita dall’erede venditore all’acquirente, il tutto prima dell’eventuale trascrizione della domanda giudiziale promossa dall’erede apparso successivamente.
      Infine, ed è questo il punto sollevato dal mio collega, l’acquirente si tutela >. Questo è il punto controverso, poiché in questo caso molto particolare la legge pone a carico dell’acquirente quello che tecnicamente si chiama “inversione dell’onere della prova”.
      Normalmente, infatti, la buona fede si presume. In questo caso invece è chi se ne giova che deve provarla. Dunque la produzione dell’atto notorio costituisce quella pezza d’appoggio per l’acquirente utile a dimostrare (a provare) di essere stato in buona fede.
      Sinceramente nel suo caso non so come si potrebbe procedere. L’ideale sarebbe risalire ai “vicini di casa” di sua zia, che lei ha citato. Oppure al bancario di fiducia o al parroco. Insomma l’ideale sarebbe risalire a qualche conoscente di sua zia in grado di dichiarare che, secondo quanto a loro conoscenza (quindi senza pretesa di verità assoluta, ma solo di verità soggettiva), non risultano altri “eredi” (nel senso di figli e di coniuge) di sua zia.
      Altrimenti si potrebbe provare comunque a mettere l’acquirente nella condizione di essere in buona fede producendo la documentazione della polizia, dalla quale risulti la ricerca svolta (tale documentazione dovrebbe aver convinto a cercare lei in quanto “unico” erede).
      Le auguro la miglior fortuna!

      Federico Alcaro notaio in Roma
      Studio Notarile ALCARO – RANDAZZO
      Piazza Gentile da Fabriano n. 15 – 00196 ROMA
      Tel.: 06.3234885/06.3234912

  46. Salve, mia figlia sta acquistando una casa, possiede già il 50% della nuda proprietà dell’appartamento sito nello stesso comune di cui io sono usufruttuaria. Al momento dell’acquisto io, lei e la sorella, che possiede l’altro 50% della nuda proprietà, abbiamo usufruito delle agevolazioni prima casa. Visto che la rendita catastale della casa che sta acquistando è molto più alta rispetto alla quota della nuda proprietà, chiedo se è possibile rinunciare alle agevolazioni avute 5 anni fa sulla nuda proprietà, e trasferirle sull’acquisto della nuova casa. In pratica considerare la nuda proprietà come seconda casa, pagando la differenza delle tasse dovute a suo tempo

    1. Gentile Maria,
      il tuo caso è simile a quello che ci ha proposto Luca, per cui ti riporto la stessa risposta data a lui il 29 gennaio scorso (la trovi scorrendo le domande/risposte precedenti):

      “Gentile Luca,
      non sono a conoscenza di una procedura presso l’Agenzia delle Entrate che permette di “rinunciare” alle agevolazioni acquisto prima casa.
      Se non cedi la proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni, ritengo che tu debba procedere nel nuovo acquisto pagando imposte piene.”.
      Cordiali saluti e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  47. Buonasera, i miei suoceri hanno un appartamento al 50% adesso io e mio marito stiamo acquistando un appartamento che però non ci possiamo intestare e vorremmo intestarlo a mio suocera, è possibile per mia suocera cedere la sua parte al marito per poi acquistare l’altro appartamento che diventerebbe la sua prima casa? cosa dobbiamo fare e quanto sarebbero le spese? grazie mille

    1. Gentile Antonella,
      con questo blog, che ha carattere informativo e divulgativo, non possiamo assolutamente darti una risposta. Consultati con il tuo notaio e spiega i motivi per i quali non volete intestarvi l’immobile. Illustra con trasparenza con quali disponibilità viene pagato il prezzo.
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  48. abbiamo acquistato una casa con 2 appartamenti il mio appartamento intestato al 100% a me e al piano terra sopra abita mio fratello il mio problema io voglio vendere il mio appartamento mio fratello non vuole perché non vuole altre persone gli ho chiesto di acquistarlo ma non vuole cosa posso fare sono disperata grazie distinti saluti

    1. Gentile Paola,
      se non esiste un diritto di prelazione specifico a favore di tuo fratello (e questo lo puoi subito vedere rileggendo l’atto di compravendita stipulato a suo tempo) puoi liberamente disporre della tua proprietà e vendere o donare a chi credi.
      Grazie per seguirci, un caro saluto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

  49. Buongiorno,qualche mese fà ho fatto un compromesso per l’acquisto di una villa e giorno 17 febbraio farò l’atto ma,ieri,in visita dell’immobile,a seguito del trasloco dei gg scorsi dei proprietari,sono venuti fuori dei problemi di umidità dell’immobile. Cosa posso fare per tutelarmi? Posso richiedere una riduzione del prezzo e se si come? Grazie attendo riscontro urgente
    Massimiliano

    1. Gentile Massimiliano,
      la tua domanda può avere delle implicazioni legali non indifferenti. Il venditore era a conoscenza del problema? In casi come questo, suggerisco di usare il buon senso: quantificare l’ammontare delle spese (inaspettate) necessarie per eliminare l’umidità e trovare un accordo. In caso di mancato accordo, il consiglio è di rivolgerti ad un legale.
      Un cordiale saluto e grazie per averci scritto.

      Giuseppe Palombelli, CEO CasaNoi.it

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