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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di fondatore CasaNoi.it 337 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    SOLO PER L’ANNO 2017: DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

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Quanto costa una casa, imposte comprese? CasaNoi ti aiuta a fare i conti!

Il calcolaimposte

È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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337 commenti su “Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?”
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  1. Buonasera,
    Io e mio fratello siamo cointestatari di una casa comprata dai nostri genitori. Entrambi ora vorremmo comprare altre 2 case:una per me e una per lui nello stesso comune di residenza. Potremmo beneficiare entrambi delle agevolazioni prima casa?
    Grazie in anticipo!

    1. Gentile Carina, non è chiaro come avete acquisito la casa tu e tuo fratello. Se l’attuale proprietà è pervenuta per successione o donazione potete richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa. Se invece è pervenuta per compravendita non potete chiederle. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  2. Buongiorno, vorrei acquistare una casa all’asta con lo scopo di affittarla.
    Sarebbe la prima casa, nella città dove attualmente sono domiciliata e lavoro (ho la residenza in un’altra città). Posso usufruire delle agevolazioni per la prima casa? Come dovrei comportarmi?dovrei cambiare la residenza?
    Grazie Per la gentile risposta

    1. Gentile Claudia, premetto che l’acquisto della casa all’asta seggue la regola generale. Il requisito della residenza nello stesso comune viene superato se l’acquisto viene effettuato: a) nel comune dove si svolge l’attività; b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende. Leggi la nostra Guida. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  3. Buonasera, vorrei vendere la mia casa e comprarne un’altra sempre come prima casa. La casa che venderei è stata acquistata nel 2008 da una ditta costruttrice prima dei 5 anni fine lavori e avevo pagato un’iva di 7800€ se non ricordo male e una tassa di registro di 200€ ( la casa l’avevo pagata 195000). Se vendo e ricompro da un privato posso ugualmente usufrire della detrazione della tassa di registro? Con il nuovo appartamento che mi costerebbe 160000 la tassa sarebbe 3200€. La ringrazio

    1. Gentile Giovanna, se vendi e acquisti entro 12 mesi la prima casa puoi recuperare l’iva pagata per il primo acquisto sotto forma di credito d’imposta nel limite della nuova imposta di registro da pagare (3.200euro). L’imposta fissa catastale e registro non puoi recuperarla. Trattandosi di iva si tratta di credito d’imposta da utilizzare e non puoi compensare direttamente con l’imposta di registro da pagare. Puoi utilizzare il credito nella dichiarazione dei redditi o per altri tipi di imposte ( successione/donazione/etc). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  4. Save nel 2001 i miei genitori mi hanno lasciato la casa tramite donazione. Nel 2012 mi sono sposato in comunione dei beni, ma ora voglio comprare un altro appartamento insieme a mia moglie in un altro comune diverso da quello della donazione. Posso usufruire dell’iva agevolata 4 e tutte le agevolazione prima casa?
    Grazie

  5. Buonasera vorrei comprare un appartamento per mia figlia che però ha solo 8 anni…. ho letto che sarebbe fattibile e in quali termini potrei comunque averne l uso frutto … se la compressi per me è ho già una casa cointestato in comunione di beni con mia moglie.. .Non posso usufruire dell’ imposta di registro aggevolata????Grazie per la gentile risposta

    1. gentile Roberto, se la casa per sua figlia ricade nello stesso comune dove ha l’abitazione con sua moglie e/o se l’attuale proprietà è stata ACQUISTATA con le agevolazioni fiscali, non può chiederle nuovamente. In caso contrario puà acquistare con imposta ridotta (Esempio: casa in un altro comune e attuale proprietà pervenuta per donazione/successione , etc). Sull’intestazione comunque si confronti con il notaio. Generalmente comunque i genitori si riservano nuda proprietà lasciando usufrutto al giglio. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  6. Buongiorno, ho ereditato anni fa un alloggio e in successione ho pagato l’imposta registro prima casa anche se era ed è affittato a terzi. Dovendo ora acquistare un alloggio nuovo posso integrare l’imposta di successione dell’alloggio ereditato (come seconda casa) ed acquistare quello nuovo come prima casa o sono obbligata a venderlo entro un anno? grazie

    1. Gentile Davide, anche s hai usufruito di agevolaz. fiscale in sede di successione puoi richiedere le agevolaz. fiscali per l’ACQUISTO, se hai tre requisiti:
      – non essere proprietario esclusivo di abitazione nello stesso comune (verifica con le tue attuali proprietà).
      – non essere proprietario di abitazione ACQUISTATA con benefici fiscali prima casa (non rientra la successione!)
      – avere o trasferire la residenza nel comune dove ricade immobile entro 18 mesi.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  7. nel 2006 ho ereditato da madre 1/10 immobile da sempre abitato solo da zie di 102 e 98 anni. non posseggo altre abitazioni e son o in affitto da 30 anni dove ho residenza. Mi sono arrivate da pagare imposte piu sanzioni come seconda casa per imu. chiedo suggerimenti saluti

    1. Gentile Giovanni, il comune ha correttamente richiesto il pagamento IMU per questa tua quota di proprietà perché non hai vissuto in questa casa. L’esenzione IMU è infatti prevista solo per l’abitazione principale dove dimora il proprietario con la propria famiglia. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  8. Salve, vorrei sapere come si calcola l’imposta di registro in caso di acquisto di immobile con asta giudiziaria. Ho letto che fino al 31 dic 2016, veniva applicato un importo fisso di euro 200, a prescindere dalla rendita catastale. E adesso?
    Grazie mille. Antonella

    1. Gentile Antonella, le imposte per l’acquisto di una casa all’asta giudiziale seguono la regola del prezzo-valore: l’imposta di registro+ipotecaria+catastale si calcolano sul minore prezzo tra prezzo di aggiudicazione e valore catastale. Non viene applicata IVA. Possono essere richieste le agevolazioni prima casa (ne abbiamo scritto in molti post e guide – puoi usare per una simulazione anche il CalcolaImposte di CasaNoi). La normativa di cui scrivi (imposta fissa 200 + 200 + 200 euro) era riferita ad acquisti di privati con successiva rivendita entro 5 anni; da quanto mi risulta è stata prorogata fino al 30 giugno 2017 ed ora non è più in vigore. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  9. Sono Corrado. Vivo all”estero e sono iscritto all’AIRE. Ho comprato la “prima casa” dove mi trasferiro’ in tre anni, e rimarrà fino ad allora vuota. Devo pagare l’IMU? E la TARI? Grazie.

  10. Buongiorno, non possiedo nessun immobile di proprietà. Vorrei acquistare un appartamento già affittato in un’altra città. Posso chiedere la residenza per avere l’agevolazione per l’acquisto della prima casa anche se l’appartamento è già affittato e quindi di fatto non abiterei li? grazie per la risposta

    1. Gentile Alex, quanto scrivi è contradditorio: come fai a prendere la residenza nella casa affittata?. Ti ricordo che è sufficiente prendere la residenza nel comune e non necessariamente nella casa acquistata. Cambiare residenza significa anche cambiare medico, domicilio fiscale, etc. Guarda se il gioco vale la candela: quante imposte risparmi? (puoi usare i CalcolaImposte di CasaNoi). Comunque pagherai IMU e TASI come casa affittata. Magari riservati questo “bonus” per un’altra casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  11. Buona sera mi chiamo manuele posseggo un terreno e un piccolo fabbricato di 20mq che mi risulta come seconda casa perche sta in sicilia ed io vivo a roma adesso sto comprando casa ho diritto alle agevolazione di prima casa anche se limmobile nn fa parte del comune dove risiedo adesso

    1. Gentile Emanuele, devi verificare dall’atto di provenienza se hai acquistato (compravendita) questa seconda casa con le agevolazioni all’acquisto (immagino di no). Se ti è pervenuta per successione o donazione non hai problemi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  12. Buongiorno sono Aurora io ed il mio compagno vorremo comperare casa, io sono già proprietaria di un appartamento acquistato nel 2007, per il quale ho beneficiato delle agevolazioni prima casa, nello stesso comune dove vorremo acquistare e ho la nuda proprietà di un’altra abitazione in un altro comune a oltre 600 km di distanza e dove inoltre sono proprietaria di due locali (pertinenze di quest’ultima).
    La mia domanda è se acquistando solo 1% della nuova proprietà posso cointestare il mutuo o fare solo da garante , o se acquistando il 50% e vendendo il mio appartamento entro l’anno, mantenendo comunque i locali e la nuda proprietà nell’altro comune, posso usufruire delle agevolazioni prima casa? Cosa ci consigliate?

    1. Gentile Aurora, cointestando la casa (anche all’1%) sei automaticamente co-mutuataria (alla banca non interessa la ripartizione dei diritti di proprietà). Pagherai imposta piena sull’1% se non vendi. Se invece vendi la casa preposseduta (acquistata con le agevolazioni) entro l’anno, hai diritto nuovamente alle agevolazioni all’acquisto. La nuda proprietà in un altro comune non ti impedisce di chiederle. Detto questo, ti suggerisco di porre l’attenzione sulla quota di diritti che acquisti. E’ questo il fatto patrimoniale determinante, anche se magari paghi imposte piene. Essere proprietari all’1% o al 50% non è la stessa cosa. Devi sempre proiettare il tuo patrimonio negli eventi futuri. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  13. Buongiorno, a seguito della morte di mio padre sono diventata proprietaria per 1/3 della casa di famiglia. Il restante è a nome di mio fratello (proprietario per 1/3) e a mia madre (proprietaria per 1/3 con diritto di abitazione). Vorrei acquistare una casa nel medesimo comune e volevo capire se posso usufruire o meno dell’agevolazione per la prima casa.
    La ringrazio per l’attenzione

  14. Buonasera.
    Vorrei partecipare ad un’asta l’immobile in oggetto e una villa categoria a8 di proprietà di una società Srl in concordato preventivo.
    La mia domanda è in questo caso dovrò pagare l’imposta di registro al 10% oppure l’iva al 22%.
    Grazie

  15. si ha diritto all’agevolazione come prima casa se l’appartamento acquistato viene dato in uso gratuito al figlio invalido e si è proprietari di quell’unico appartamento?
    .

    1. Gentile Teresa, se ti riferisci alle agevolazioni all’acquisto ne hai diritto a condizione che tu abbia o trasferisca la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito, trattandosi del tuo unico immobie. Se invece ti riferisci alle imposte comunali, per l’esenzione IMU prima casa è necessario che tu utilizzi la casa come residenza (abitazione principale). Con il contratto di comodato al figlio hai una riduzione IMU del 50% sull’imponibile. Non mi risulta che ci siano agevolazioni particolari per figli invalidi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  16. Mia figlia deve acquistare una casa fuori dal comune dove ha la nuda proprietà quanto paga in più rispetto ad un acquisto prima casa? Grazie considerando che la casa da acquistare da un privato ha la rendita catastale di 371,85?

  17. Buongiorno,
    Nel 2006 ho acquistato un monolocale adibendolo a seconda casa. Oggi sto acquistando un appartamento con mia moglie ( siamo in separazione dei beni) e vorremmo adibirlo a prima casa. Mia moglie non ha altri immobili ed io dovrei vendere entro breve tempo il monolocale. Entrambi gli immobili sono nello stesso comune. Posso usufruire delle agevolazioni?

    1. Gentile Vincenzo, per pagare imposte ridotte per il nuovo acquisto devi prima vendere il monolocale. Se l’hai acquistato con le agevolazioni fiscali, hai tempo per vendere fino a 12 mesi successivi al rogito di acquisto della nuova casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  18. Buongiorno, circa 25 anni fa ho comperato una cantina pagandola 4 milioni stipulando un contratto privato con il proprietario, ora si è reso necessario stipulare una compravendita dal notaio, che basandosi su quanto era stata pagata al momento dell’acquisto mi ha chiesto Euro 2000 per l’atto sostenendo che 1100 euro sono le tasse governative. Secondo Lei sono cosi elevate le tasse per un immobile pagato cosi poco.La ringrazio . Luisa

    1. Gentile Luisa, non entro nel merito di preventivi notarili. Ti faccio presente che 1) il calcolo viene fatto in base al valore catastale (sulla base della rendita catastale) e non sul prezzo 2) molti costi riguardano le spese e imposte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  19. Ho una casa intestata.Poi un terzo della casa di mia mamma ed un terzo della casa di montagna .volevo sapere se conviene vendere la mia prima casa totalmente a me intestata nell’ottica che tra qualche anno mia madre lascerà la sua casa a me, che diventerebbe la mia seconda casa. Più diventerebbe metà la casa di montagna. Conviene vendere ed andare in affitto o aspettare ? Grazie

    1. Gentile Michela, è impossibile darti una risposta attendibile. Dipende da molti fattori. A che prezzo venderesti? Soddisfacente? Hai redditi compatibili con il mantenimento delle proprietà? Hai ora necessità di liquidità? O forse puoi immaginare di mantenere patrimonio e metterlo a reddito? Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  20. Buongiorno,
    sono Massimo, sono proprietario al 100% dell’appartamento dove risiedo.
    sono inoltre proprietario del 25% di un appartamento ereditato alla morte dei miei genitori.
    vorrei acquistare una nuova casa, cui seguirebbe la vendita del mio appartamento dove ora risiedo (vorrei invece mantenere il 25% dell’appartamento avuto in eredità).
    posso fruire dell’agevolazione prima casa?
    e nel caso non riuscissi a vendere l’attuale appartamento nei 12 mesi successivi cosa succede?
    rimango in attesa di Vs. e ringrazio.

    1. gentile Massimo quanto scrivi è corretto. Se non riuscirai a vendere entro i 12 mesi, dovrai integrare le imposte del nuovo acquisto con la differenza d’imposta, sanzione del 30% e interessi. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  21. Sono proprietario di una casa donata dai genitori e voglio comprare una casetta in campagna nello stesso comune posso usufruire delle agevolazioni prima casa.grazie

  22. Buonasera, io e mio marito (in separazione di beni) e con residenze in regioni diverse dobbiamo acquistare una seconda casa. Io sono già proprietaria ma non in essa residente di una abitazione di cui ho già usufruito delle agevolazioni prima casa (con mutuo già estinto) e attualmente data in locazione. Il venditore è una società (non costruttrice) Avevo necessità di sapere se c’è la possibilità intestando a me la seconda casa di usufruire di alcune agevolazioni di imposte, di mutuo e di detrazioni fiscali per ristrutturazioni prendendoci eventualmente anche la residenza. La seconda casa non è nel comune dove ho già l’immobile di proprieta’. ….o se ci sono altre soluzioni. Grazie.

    1. Gentile Laura non hai diritto alle agevolazioni all’acquisto in quanto proprietaria di altra casa acquistata con le agevolazioni. Non acquistando da costruttore non hai diritto ad eventuale detrazione IVA se fosse in classe energetica A o B. Altri aspetti fiscali legati all’acquisto non mi vengono in mente. Una volta diventata proprietaria hai diritto alle detrazioni ristrutturazione e/o risparmio energetico se eseguirai opere rientranti nella normativa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  23. Salve,ho ereditato 1/3 di un appartamento ,io sarei interessato all’acquisto dei restanti 2/3 sono sposato con regime di separazione dei beni,ed essendo già proprietari sia io che mia moglie di 1 appartamento ciascuno come prima casa vorrei sapere se cedessi in donazione il mio appartamento già in possesso al coniuge oppure ai figli (ancora però minorenni ) entro 1 anno dall’acquisto dei 2/3 che vi ho sopra scritto potrei usufruire delle agevolazioni come prima casa.Grazie mille in anticipo per la risposta

    1. Gentile Nunzio, quanto scrivi è corretto, ma ti suggerisco di fare un calcolo di convenienza economica. A quanto ammonterebbe il risparmio fiscale per l’acquisto dei 2/3 di questa casa? A dall’altra parte a quanto ammontano i maggiori costi notarili? E l’eventuale autorizzazione del Tribunale dei minori? Inoltre sconsiglio la donazione perché pone problemi nella rivendibilità del bene. Tante volte conviene acquistare pagando imposte piene e spostare la decisione sulla casa pre-posseduta più avanti quando i bisogni dei familiari sono più chiari. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  24. Buongiorno,
    vorrei porre due domande.
    Vorrei vendere il mio appartamento acquistato nuovo (al 50% con mia moglie, un anno prima del matrimonio) da impresa nel 2012, permutandolo con una nuova casa acquistata direttamente dall’impresa costruttrice.
    1)Posso avere le agevolazioni fiscali al 4%? Ed in questo caso come si valuta e calcola la rendita catastale su cui pagare l’iva al 4%?
    2) Posso detrarre il 50% dell’irpef con classe energetica A o B?
    Grazie.

    1. Gentile Lino, la tassazione se prima casa è iva 4% sul prezzo stabilito (corrispettivo non in denaro ma con immobile in permuta con/senza denaro). La detrazione 50% (iva x acquisto da costruttore abitazione classe A o B) è ammessa poichè la permuta è assimilabile alla compravendita. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  25. Buonasera,
    possiedo un’abitazione come prima casa intestata esclusivamente a me e insieme alla mia compagna vorrei acquistarne un’altra situata nello stesso comune della prima. Volendo cointestare la nuova casa, potremmo usufruire entrambi delle agevolazioni prima casa considerando che dopo l’acquisto intendo vendere la prima abitazione? Grazie per la risposta.

    1. Gentile Paolo, la possibilità di vendere successivamente è limitata al caso di immobili acquistati con agevolazioni fiscali. Tu potresti non rientrare se la proprietà esclusiva nello stesso comune deriva da una donazione. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  26. Buongiorno, le chiedo questo chiarimento, sono titotlare di un appartamento acquistato dai miei genitori e con l’usufrutto a loro, ora mio marito ed io vorremmo acquistare una casa nello stesso comune per lui sarebbe la prima casa e per me la seconda? come funziona la tassazione?
    La ringrazio in anticipo per la cortesia
    Borroni Chiara

    1. Gentile Chiara, per la tassazione del nuovo acquisto devi verificare se la nuda proprietà di cui sei titolare è stata acquistata o meno con le agevolazioni fiscali. Puoi verificare dal rogito di acquisto. L’IMU della casa pre-posseduta è a carico dei tuoi genitori usufruttuari. Per la nuova casa: se verrà adibita a residenza (abitazione principale) hai diritto all’esenzione IMU sia che tu l’abbia acquistata con le agevolazioni prima casa sia che tu l’abbia acquistata pagando imposta piena. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  27. Gentile Dott. Montedoro,
    Nel 2009 ho ereditato dopo la morte di mio padre il 50% di un appartamento a Roma (l’altro 50 è rimasto a mia madre ancora in vita). Nel 2012 ho acquistato una piccola casetta in campagna in un’altra regione ma senza beneficiare delle agevolazioni della prima casa (ho pagato imposte come per seconda casa). Ora vorrei acquistare la mia casa a Roma (dove risiedo con mia moglie in regime di separazione di beni) e vorrei sfruttare le agevolazioni per prima casa (che non ho mai utilizzato). Il fatto di avere il 50% di un appartamento avuto in successione (a titolo gratuito) porta delle limitazioni?
    E se la proprietà fosse stata del 100% (es. per decesso altro genitore) dell’appartamento ricevuto in successione a Roma sarebbe cambiato qualcosa?
    La ringrazio per la eventuale cortese risposta,
    Giuseppe

    1. Gentile Giuseppe, se fossi stato proprietario al 100% dell’abitazione di Roma non avresti potuto chiedere le agevolazioni prima casa. Invece la donazione del 50% non impedisce di chiederle. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  28. Buonasera,
    Nel caso di compravendita da una società di ristrutturazione e siano decorsi già i 5 anni dalla fine lavori, la società stessa può scegliere comunque di percepire l’IVA al 4% o la vendita è soggetta alla sola imposta di registro del 2% su valore catastale?
    Ho visto un immobile e l’agenzia mi ha riferito che la società può “scegliere” se percepire comunque ancora l’IVA nonostante la scadenza dei 5 anni.
    A me sembra strano visto anche quanto riportato sul vs blog.

  29. Sono proprietaria di una casa. Ora comperato per mia figlia che non ha reddito un appartamento tenendo per me usufrutto e lei nuda proprietà. Per fare ciò mi sono accollare un mutuo decennale intestato a entrambe. È vero che non riesco a scaricare nulla perché mia figlia non ha reddito ed a me risulta seconda casa? Ha suggerimenti da darmi onde evitare di pagare tante tasse? Attendo riscontro e ringrazio. Graziella

  30. Salve,
    mia moglie ha acquistato prima del matrimonio (ora siamo in comunione dei beni) un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa con mutuo in essere. Stiamo pensando di comprare una casa più grande in un altro comune stipulando un nuovo mutuo. Possiamo usufruire di nuovo delle agevolazioni prima casa a patto di vendere il primo immobile in un anno??? Se non ci riuscissimo a cosa andremo incontro?
    Grazie mille per la risposta in anticipo.

    1. Gentile Leandro, siete i comunione dei beni e pertanto acquisterete entrambi. Avete 2 soluzioni. PRIMA SOLUZIONE Tua moglie potrebbe acquistare il suo 50% senza chiedere le agevolazioni mentre tu ne hai diritto. In questo modo non avete necessità di vendere la casa pre-posseduta da tua moglie. SECONDA SOLUZIONE Se invece tua moglie chiede le agevolazioni e non riesce a vendere entro il termine, questo nuovo acquisto incorre – per la sua quota del 50% – nella “decadenza dalla agevolazioni”. leggi il post di CasaNoi sull’argomento. Sostanzialmente deve restituire la differenza d’imposta + sanzione del 30% + interessi maturati su queste somme. Ti consiglio di calcolare quale sarebbe la differenza d’imposta per tua moglie per la prima soluzione e sostenere la maggiore imposta così da avere tutto il tempo per vendere la casa con tranquillità senza stress sui tempi di vendita. In questo caso è conveniente che il mutuo sia intestato a te e tua moglie intervenga come garante, così da avere la possibilità di detrarre interamente gli interessi e pagare imposta sostitutiva del mutuo agevolata (0,25% invece del 2,00%). Ai fini IMU tieni presene che comunque si ha diritto ad una sola esenzione IMU per famiglia per l’”abitazione principale” dove si risiede e dimora la famiglia, a prescindere se l’abitazione è stata acquistata o meno con le agevolazioni fiscali. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  31. Buongiorno sono Rita, nel marzo 2014 ho acquistato assieme a mio marito Gino un appartamento della Fondazione enasarco. L’appartamento in questione era da noi in affitto da quasi 40 anni. Ora chiedo gentilmente di sapere se dovessimo vendere la casa prima dei 5 anni a quali tasse andiamo incontro?
    Vale anche in questo caso la regola che entro i tre anni se si vende si deve per forza riacquistare un altro immobile abitativo?
    Faccio presente che mio marito è un invalido con l’accompagno e in questo stabile ci sono barriere architettoniche (principale motivo per cui siamo costretti a vendere). Il fatto di avere abitato in affitto per tanti anni non significa niente? Ringrazio per la delucidazione alle mie domande e invio cordali saluti

    1. Gentile Rita, in caso di vendita prima dei 5 anni la normativa prevede la “Decadenza dalle Aevolazioni acquisto prima casa: Leggi la ns Guida. Troverai tutte le informazioni: ad esempio se riacquistate entro 12 mesi non perdete nulla; e nel caso in cui non riacquistate potete almeno evitare le sanzioni. Queste sono le regola generali. Voi però avete in particolare acquistato dall’Enascarco e ci potrebbero essere clausole specifiche: leggete con attenzione il rogito e guardate se non ci sono altri vincoli , come ad esempio vincolo di inalienabilità per un certo periodo. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  32. Buongiorno,vorrei sapere se dobbiamo pagare come un atto normale:
    noi dobbiamo scambiarci ghi appartamenti ,cioè la mia sarà del mio amico e la sua diventerà mia .Grazie mille

    1. Gentile Nino, si tratta di un atto notarile di permuta. I costi vanno ripartiti a metà. Dovete mettere in conto: 1) il costo notarile (un solo atto) e 2) l’imposta di registro che pagherete per un solo immobile, da calcolare come prima/seconda casa, quello di importo maggiore. 3) le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 + 50 euro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  33. Buongiorno,
    Sono proprietario al 60% di un immobile con la mia ex moglie da cui ho regolarmente divorziato nel 2016, e, dalla separazione, con sentenza del giudice, ho lasciato la casa acquistata nel ‘ 94 con le agevolazioni prima casa e risiedo in affitto, in altra abitazione nello stesso comune, mentre nell’abitazione coniugale, continua a risiedere nostra figlia minore e la madre.
    Volendo acqistare un altra abitazione principale, non potendo ovviamente utilizzare la casa di proprieta’, posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

    Grazie

    Mauro

    1. Gentile mauro, poiché sei ancora formalmente proprietario di diritti di proprietà di abitazione acquistata con le agevolazione non puoi applicare imposte agevolate per un nuovo acquisto. L’unica soluzione è che tu ceda la proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  34. Buona sera, ho comprato un appartamento in febbraio 2016 come prima casa.residente qui dal momento che c’è lo, Non mi trovo, non sto bene, l’ho voglio vendere e comperare un altro nello stesso comune entro un anno della vendita . che penale avrò ? Distinti saluti

    1. Gentile Vilia, se ri-acquisti entro 12 mesi non subisci nessuna penalizzazione. Puoi acquistare anche in un altro comune. Dovrai però trasferire la residenza nell’abitazione acquistata. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  35. Buonasera, io e mia moglie siamo proprietari, in comunione dei beni, di un appartamento.
    Siamo in trattative per comperare una villetta in un’altro comune come potrei fare per avere le agevolazioni di prima casa per la Villetta? Mentre per l’appartamento mi piacerebbe tenerlo e affittarlo ma ho paura delle tasse…
    Cosa mi consiglia di fare??

    1. Gentile Marco, potete chiedere le agevolazioni all’acquisto solo se non l’avete già richieste per l’attuale appartamento. Per le tasse comunali, avete diritto all’esenzione IMU solo per una delle due case: quella dove dimorate effettivamente. Se affitterete l’appartamento dovrete pagare IMU e imposte sui relativi redditi. Non ho particolari consigli da darti. Importante è il prezzo di acquisto e la rendita ragionevolmente presumibile della casa che affitterai. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  36. Buonasera sono proprietaria di due monolocali nello stesso comune x i quali non ho mai usufruito di agevolazioni prima casa, ora vorrei vendere un monolocale nel quale attualmente abito x cercare nello stesso comune un appartamento più grande poiché io e i miei due bimbi non riusciamo più a stare bene in 30 mt di casa, posso usufruire delle agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto? Grazie in anticipo

    1. Gentile Ilaria, purtroppo chi – come nel tuo caso – è proprietario esclusivo di abitazione nello stesso comune non può richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto di un nuovo appartamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  38. Buongiorno, io e mio marito stiamo acquistando un appartamento, per il 90% intestato a me come prima casa e il 10% intestato a lui come seconda.
    Più o meno a quanto ammontano le spese annue sulla seconda casa?

    1. Gentile Francesca, tuo marito paga l’IMU sul 10% della proprietà. Il valore su cui calcolare l’imposta dipende dalla rendita catastale, che va poi divisa per 10. Ogni comune ha una propria aliquota IMU. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

    1. Gentile Carolina, l’applicazione dell’imposta fa riferimento al bene catastalmente individuato. Controlla le particelle catastali che acquisti. Se il terreno ricade nella stessa particella dell’abitazione, l’imposta viene calcolata insieme. Se è un terreno a se stante si pagherà l’imposta come acquisto terreno. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  40. Buon giorno,
    Io e mia moglie in comunione dei beni desideriamo comprare un alloggio senza il mutuo per poterlo affittare cosi da avere una piccola rendita. Non siamo possessori di altri immobili, abitiamo con mio fratello nello stesso comune dove abbiamo intenzione di comprare casa. Possiamo comprare come prima casa? Possiamo affittarlo?

    1. Gentile Gianluca, avete diritto alle agevolazioni all’acquisto anche se decidete di locare la casa. L’importante è la residenza nello stesso comune e non avere altre proprietà acquistate con le agevolazioni prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  41. Buongiorno,
    Attualmente ho residenza in un appartamento di proprietà dei miei genitori, e sono proprietario del 50% di un altro immobile, il restante 50% è di mia sorella che vi è residente.
    Se io volessi comprare il 50% di mia sorella, che si trasferirebbe altrove, e diventare unico proprietario, senza però spostare la mia residenza, per mettere l’appartamento a reddito, potrei usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto?
    Grazie

    1. Gentile Fulvio, puoi chiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto solo se hai la residenza nel comune dove ricade l’appartamento. ti è concesso chiederele anche se hai usufruito già delle agevolazioni per acquistare l’attuale 50% già di proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  42. Buongiorno,
    mio marito insieme al fratello vorrebbero acquistare un immobile in un altro comune. Noi siamo in regime di separazione di beni ed abbiamo gia’ acquistato una casa ( dove abitiamo ) usufruendo delle agevolazioni 1° casa. Io posseggo il 75% e mio marito il 25% della proprieta’ . Mio cognato non possiede immobili e lui in questo immobile ci andrebbe a stare . Cosa consiglia per poter pagare meno imposte ?

    1. Gentile Grazia, per acquistare come prima casa tuo marito dovrebbe: 1) cedere il 25% della casa acquistata con le agevolazioni sostenendo i relativi costi notarili/imposte da parte di chi acquista (immagino lei); 2) trasferire la residenza con tutti i disagi del caso. Comunque pagherà IMU in quanto non è abitazione principale ed ogni famiglia ha diritto ad una sola esenzione. Inutile arrampiacarsi sugli specchi. Per tuo marito si tratta di una seconda casa e la cosa più conveniente è pagare imposte piene. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  43. Buongiorno,
    vorrei acquistare un immobile al grezzo ( all’interno di un palazzo) e usufruire delle agevolazioni prima casa ( iva 4 % e detrazioni per ristrutturazione al 50% ).
    Sono possessore anche di una abitazione ( che risulta casa di residenza) che mi è stata donata in eredità senza aver mai fatto lavori di ristrutturazione.
    Posso acquistare con iva a 4% oppure sono costretto a pagare il 10%?
    Ringrazio.
    Saluti

    1. Gentile Giorgio, se la casa che hai ricevuto in donazione è di tua proprietà esclusiva e ricade nello stesso comune dove acquisti, non hai diritto alle agevolazioni all’acquisto prima casa. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. Salve, attualmente io e la mia famiglia abitiamo in una casa di proprietà esclusiva di mio marito ( acquistata ante matrimonio, ora siamo in comunione dei beni, io non ho immobili di proprietà ) .
    Vorremmo comprare un altra casa più grande , senza vendere questa dove attualmente abitiamo, nello stesso comune.
    Per risparmiare su imposte e tasse conviene comperarla solo a nome mio, così da poter usufruire dei vantaggi 1′ casa?
    Stessa cosa per il mutuo?
    Grazie

    1. Gentile Ele, se tu acquisti da sola in regime di separazione dei beni, puoi chiedere l’applicazione di imposte ridotte “prima casa” per l’ACQUISTO. Se acquistate tutti e due invece non potete. Per il mutuo, la banca chiederà probabilmente la firma di entrambi voi coniugi e l’ipoteca sulla casa di primo grado. Ai fini delle imposte comunali avrete diritto ad ESENZIONE IMU PER UNA SOLA ABITAZIONE anche se avete proprietà distinte. L’esenzione è prevista per l’ABITAZIONE PRINCIPALE dove risiede la famiglia, che – in quanto tale – è una sola. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  45. Buongiorno,
    io e mia moglie (in regime di separazione dei beni, senza alcuna proprietà immobiliare io mentre mia moglie ha la nuda proprietà di un alloggio in altra regione) abitiamo in comodato d’uso gratuito in una casa di proprietà dei miei suoceri. Vorrei comprare casa nello stesso comune di residenza (e sede dell’azienda per cui lavoro) e accedere alle agevolazioni prima casa. E’ possibile? Devo spostare la mia residenza nel nuovo alloggio e lasciare il domicilio nell’attuale? Posso in futuro affittarlo? L’IMU è dovuta?
    Grazie per qualunque info in merito
    Saluti

    1. Gentile Pier, tu personalmente hai diritto a richiedere le agevolazioni all’acquisto prima casa; il requisito della residenza nello stesso comune è già soddisfatto. Se andrai ad abitare proprio nella casa acquistata avrai anche diritto all’esenzione IMU prevista per l’ABITAZIONE PRINCIPALE. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  46. Buongiorno,
    vorrei acquistare una nuova casa con agevolazioni prima casa affittando la vecchia casa (al momento prima casa). Entrambe gli immobili si trovano nello stesso comune.
    E’ possibile? O devo necessariamente effettuare l’acquisto come seconda casa e lasciare la prima nell’altro immobile che poi metterò comunque in affitto?
    grazie

    1. Gentile Riccardo, la definizione di “prima casa” ha significati diversi a seconda dei contesti: acquisto, imu, utenze, etc. Le AGEVOLAZIONI ALL’ACQUISTO PRIMA CASA non possono essere richieste: 1) da coloro che sono proprietari esclusivi (o con il comniuhge) di altra abitazione nello stesso comune; 2) da coloro che posseggono immobili (anche comproprietà o usufrutto, etc) acquistati con le agevolazioni all’acquisto in tutto i territorio nazionale (sono escluse le abitazioni pervenute x donazione/successione). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  47. Buonasera,
    Ho necessità di acquistare una casa per i miei genitori, io però ho la residenza nella casa di mio marito e dei miei figli, che non è di mia proprietà e non è stata acquistata con le agevolazioni prima casa, oltretutto abbiamo la divisione dei beni.
    La casa trovata per i miei e a 150 metri da casa mia si è posta in un ‘altro comune , potrei avere comunque le agevolazioni prima casa? Spostando la residenza ma mantenendo il domicilio a casa con mio marito?

    Grazie mille X la risposta in anticipo
    Melissa

    1. Gentile Melissa, dovrai formalmente trasferire la residenza nel comune subendo le conseguenze che il trasferimento comporta (medico, residenza fiscali, etc). Inoltre dovrai comunque pagare l’IMU perché per ogni famiglia è ammessa una sola esenzione IMU anche se i coniugi hanno formalmente proprietà e residenze distinte. Per non pagare IMU valuta se intestare l’usufrutto a tuoi genitori e mantenere la nuda proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  48. Buon Giorno, nel mio caso dovrei pagare l’imposta di registro di una sentenza civile di 1 grado che prevede il trasferimento di un immobile, dove in sentenza à stabilito il prezzo in € 25,000,00(trattasi di casa vecchia)
    L’ufficio delle entrate ci chiede una imposta di registro per la prima casa di 100,00 €, motivandola che comunque nel caso di prima casa l’mposta di registro non puo’ essere inferiore a 1000,00€, è vero??? Grazie.

  50. Buongiorno
    sono proprietario di un appartamento di due locali acquistato come prima casa.
    Ora acquisto al 50% con la mia compagna un’appartamento più grosso, per noi e la nostra bambina, da un costruttore in edilizia convenzionata.
    E’ vero che sono comunque costretto a vendere il mio due locali entro un anno? Se decido di non venderlo, non avendo necessità di farlo, posso nel caso pagare ciò che al tempo non ho pagato come differenza prima casa e seconda, del bilocale? Ci sono multe. Io veramente non ho necessità nè voglio venderlo.
    Comprerei anche il 50% del nuovo appartamento come seconda casa, ma pare non si possa trattandosi di edilizia convenzionata.
    Grazie

    1. Gentile Roberto, devi considerare 2 CONTESTI DIVERSI. 1) ACQUISTO IN EDILIZIA CONVENZIONATA devi avere tutti i requisiti richiesti e non rientrare nei casi di esclusione; leggi il bando/normativa specifica. 2)IMPOSTE PER L’ACQUISTO Puoi richiedere le imposte agevolate prima casa solo se vendi entro 12 mesi il bi-locale già di tua proprietà. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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