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Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?

di fondatore CasaNoi.it 337 commenti in

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro.
Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

  • imposta di registro
  • imposta catastale
  • Imposta ipotecaria
  • IVA

CasaNoi ti spiega come calcolare le imposte della casa e ti offre uno strumento gratuito per il calcolo delle imposte di compravendita.

CHE COS’È IL VALORE CATASTALE?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

  1. un venditore privato
    se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad. (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad. (totale 100,00€).
      Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
  2. una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori.
    In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

    • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad. (totale 600,00€)
    • per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

    SOLO PER L’ANNO 2017: DETRAZIONE DEL 50% DELL’IVA SE SI ACQUISTA UN’ABITAZIONE DI CLASSE ENERGETICA A O B DA UN’ IMPRESA DI COSTRUZIONI

    La Finanziaria 2017 ha confermato l’incentivo fiscale introdotto nella Legge di Stabilità 2016 per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad elevata efficienza energetica. Le persone fisiche potranno detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata se acquistano un immobile a destinazione residenziale e di classe energetica A o B da un’impresa costruttrice. L’acquisto dovrà essere fatto entro il entro il 31 dicembre 2017 e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni. L’agevolazione non fa distinzioni tra acquisto prima o seconda casa. 

  • una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
    In questo caso la Società può optare tra IVA o IMPOSTA DI REGISTRO. L’imposta di Registro si calcola sul Valore Catastale:

    • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad. (totale 100,00€)
    • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad. (totale 100,00€).

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Quanto costa una casa, imposte comprese? CasaNoi ti aiuta a fare i conti!

Il calcolaimposte

È importante sapere che nelle compravendite…

Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.).
La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un prezzo inferiore a quello pattuito.

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”.
L’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versata direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

  1. Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data dell’atto (novità introdotta dall’art 55 della Legge stabilità 2016).
    Unica eccezione è quando un comproprietario acquista un’ulteriore quota di proprietà dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
    L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
    L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
  2. Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando (fa eccezione il possesso di abitazione nello stesso comune, acquistata con le agevolazioni, che verrà venduta entro un anno dall’atto).
  3. Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
    Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
    a) nel comune dove si svolge l’attività
    b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
    c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

  • registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
  • ipotecaria (fissa) = euro 50
  • catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

  • registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
  • ipotecaria euro 50
  • catastale euro 50

totale euro 5.770,00

Articolo scritto da:
Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi. Contatti per consulenza mutui

Articolo scritto da:

Giuseppe Palombelli

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Esperto in mutui, valutazioni estimative e compravendite. Consulente credito per finanziamenti a privati ed aziende, credito immobiliare, cessione del credito (detrazioni fiscali). Dalla passione per il settore immobiliare nel 2012 ha fondato CasaNoi. Contatti per consulenza mutui bancari

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337 commenti su “Come si calcolano le imposte per la compravendita della prima e seconda casa?”
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  1. Buongiorno,
    Io e la mia compagna stiamo acquistando al 50% una casa, che diventerebbe la nostra “prima casa”, dove sposteremmo entrambi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
    Lei è però attualmente proprietaria di un immobile, acquistato nel 2012, dove ha già usufruito delle agevolazioni fiscali come prima casa e dove attualmente ha la residenza.
    Non avendo intenzione di vendere la casa della mia compagna nell’immediato (cioè entro 12 mesi dall’atto notarile), come funzionerebbe la tassazione per l’acquisto in tal caso?
    Preciso che io non ho alcun immobile né terreno di mia proprietà e questa è effettivamente la prima casa che acquisto.
    Grazie.
    Cordiali saluti.
    Domenico

    1. Gentile Domenico, la tassazione per l’acquisto a tuo carico (50%) è agevolata (prima casa); la tua compagna dovrà pagare imposta piena (seconda casa) sull’altro 50%. Puoi effettuare facilmente i due calcoli usando il CalcolaImposte di CasaNoi. Inserisci per ciascuno di voi il 50% della rendita catastale (nel caso di acquisto da privato) o il 50% del prezzo (nel caso di acquisto da impresa soggetto ad iva). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  2. Buona sera, volevo avere un chiarimento, io sono proprietario al 50% di un immobile con mio fratello, la casa è stata acquistata nell’agosto 2016, con agevolazioni prima casa, sono residente in quell’immobile ed ora sono in procinto di acquistare un casa dove andrò a vivere con la mia compagna, la casa la acquisterei con mutuo intestato solo a me e non alla mia compagna(lei è già proprietaria di un appartamento). La casa che vado ad acquistare non è nello stesso comune dell’altra e come detto prima sarei proprietario al 100%! La casa acquistata con agevolazioni prima casa non la posso vendere a mio fratello! È possibile acquistare ora una casa con agevolazioni prima casa andando a rinunciare alle agevolazioni già godute e quelle future su quell’immobile? Grazie anticipatamente.
    Lorenzo

  3. Buonasera , abito con mia moglie in un’abitazione di proprietà di mia figlia la quale mi permette di abitarci gratuitamente, io in effetti non ho una prima casa. devo comunque pagare l’imu ? grazie della vostra disponibilità .

    1. Gentile Giovanni, l’IMU è a carico di sua figlia proprietaria. Se ci sono i requisiti, potete stipulare un contratto di comodato che permette la riduzione IMU del 50% prevista tra parenti in linea retta. Trovi tra le Guide di CasaNoi l’argomento (comodato). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  4. Buongiorno,
    Io e mia moglie, in separazione dei Beni, abbiamo acquistato una prima casa con iva agevolata al 4% nell’anno 2014.

    Ora dovrei comprare a nome mio un altra abitazione da un privato e vorrei usufruire dell’agevolazione prima casa e quindi cedere la mia metà della casa comprata nel 2014 a mia moglie, E’ possibile usufruire dell’agevolazione? Inoltre per l’iva (quota mia 50%) versata nel 2014 è possibile chiedere un rimborso?

    In attesa di un vostro riscontro, porgo cordiali saluti.

    Raffaele Candelma

  6. Salve, vorrei acquistare per intero un immobile di cui sono già proprietario al 50%. L’ imposta di registro dovrà essere calcolata sul valore dell’intero immobile o sul 50%?

  7. Salve,io e mio fratello stiamo per acquistare una seconda casa per mia madre .
    Il costo dell’immobile è di 80000 euro quindi 40000 ciascuno.
    Io acquisterò con mutuo e mio fratello in contanti.
    Vorrei sapere quanto pagheremo in totale di tasse?
    La somma viene divisa a metà? oppure no?

    1. Gentile Vittoria, le tasse le paga formalmente chi acquista casa. Chi si intesta la casa? Tua madre o voi due fratelli? Se siete voi due fratelli pagherete a metà. Il calcolo delle imposte si effettua in base al valore catastale, a meno che non acquistate un appartamento da costruttore. Trovi il Calcola Imposte di CasaNoi all’interno del blog. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  8. Buon giorno,
    sono proprietaria di una casa a Genova, ma ora lavoro a Milano, dunque intendo acquistare una casa a Milano e probabilmente mi conviene tenere come seconda casa la casa di Genova, quindi spostare la residenza.
    Se compro da costruttori, ho diritto all’IVA al 2% o pago comunque le imposte come da seconda casa anche se sposto la residenza? C’è ancora anche nel 2018 la detrazione se acquisto da costruttori un appartamento a uso abitativo con classe energetica A o B?
    Grazie mille,
    Elena

    1. Gentile Elena, dipende se la casa di Genova è stata acquistata o meno con le agevolazioni (controlla l’atto di compravendita; in caso di successione non hai problemi a chiedere agevolazioni all’acquisto). Se acquisti da costruttore paghi iva agevolata 4% del prezzo + 600 euro imposte registro, catastale e ipotecaria. Usa il Calcola Imposte di CasaNoi. Nel 2018 non sono state confermate agevolazioni per classe energetica A o B. Leggi la Guida. Dopo l’acquisto potrai avere l’esenziome IMU solo per una delle due case: quella dove abiti con la tua famiglia. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  9. Ho acquistato una casa all’asta del tribunale che devo regolarizzare con pagamento entro 120 giorni. Vorrei perfezionare l’acquisto usufruendo delle agevolazioni per prima casa. Posseggo però un’altra abitazione in cui non abito e non ho residenza in quanto affittata. Convivo con una persona. Siccome questa casa mi è stata donata a mezzo regolare atto notarile, da mio padre, mi qualifico come prima casa per quella aggiudicatami all’asta? Che imposta % di registro dovrei pagare?
    Grazie

    1. Possedere una casa pervenuta per donazione non esclude la possibilità di agevolazioni all’ACQUISTO prima casa. Però se lei è proprietario esclusivo della casa pervenuta per donazione e la casa ricade nello STESSO COMUNE dove acquista, non può chiedere le agevolazioni. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  10. Buon giorno il mio compagno nel 2015 insieme alla sua ex compagna hanno acquistato una casa usufruendo delle agevolazione per il mituo sulla prima casa. Lui proprietario al 70% lei al 30%. L’anno scorso si sono lasciati e lui che era intestatario della quota maggiore ha acquisito la sua quota del 30% diventando intestatario al 100%. Ci è stato detto che per il 30% del mutuo acquisito nel 2017 (l’anno scorso) ripartiranno i 5 anni entro i quali non può vedere ne affittare l’immobile essendoci le agevolazioni sul mutuo per la prima casa.Per il 70% I 5 anni scadrebbero nel 2020 ( il prossimo anno) È possibile che ripartano i 5 anni di vincoli pur trattandosi dello stesso mutuo? Volevamo chiarimenti a riguardo

    1. Gentile Sabrina, la norma dei 5 anni non riguarda il mutuo ma le imposte sull’acquisto. Entrando nel dettaglio: l’ex compagna ha venduto nel 2017 dopo due anni dall’acquisto (2015): se non ha riacquistato un’altra abitazione perde le agevolazioni fiscali di cui ha beneficiato per l’acquisto del 30%. Attenzione che l’Agenzia delle entrate si potrebbe rivalere sulla casa venduta. Lo stesso discorso vale il tuo compagno. I 5 anni della quota del 70% finiscono nel 2020; per la quota del 30%, i 5 anni terminano del 2022. Tra le guide di Casanoi trovi la Guida sull’argomento “decadenza dalle agevolazioni ..”.
      Per il mutuo può detrarre gli interessi totali se la casa è stata adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto e lo è tuttora. Trovi un’altra guida sull’argomento detrazione interessi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  11. Salve, nel 2001 io e il mio ora ex marito abbiamo acquistato in contanti una casa a Trana. Lo scorso 30 gennaio ho acquistato da sola un appartamento a rivoli accendendo un mutuo e trasferendo qui la mia residenza da giugno. Il notaio mi ha fatto presente che se non riuscirò a vendere la casa a trana entro gennaio dovrò versare il 7 % del valore della casa perché perderò l agevolazione prima casa. Ora un amico mi dice che dovrò aggiungere anche il 30 % di quel 7 %, cioè una penale…è vero? E a chi devo rivolgermi per pagare tutto ciò? Grazie infinite

  12. Se compro la prima casa tramite agenzia immobiliare ho diritto all’agevolazione del 2%? O dovrò comunque pagare il 9%?
    In più queste pratiche se ne occupa il notaio o l’agenzia immobiliare?

    1. Gentile Massimo, le imposte sull’acquisto della casa sono dovute in base a requisiti ben precisi. Non influisce il fatto che la casa sia acquistata tramite un intermediario. Per le “pratiche”: l’agente immobiliare assiste le parti nella documentazione perché deve essere in grado di dare informazioni complete sull’immobile e la proprietà; sarà poi il notaio ad effettuare le verifiche puntuali. Il notaio lo scelga lei: dovrà tutelare il suo acquisto a prescindere dagli interessi (legittimi) dell’agenzia immobiliare. Consiglio sempre di fermare con un assegno di importo ridotto (5.000-10.000 euro) a titolo di deposito e far visionare le carte al notaio prima di stipulare il compromesso. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  13. Buongiorno, sono un privato, nel 2009 ho acquistato da altro privato, in provincia di Cagliari, un appartamento e ho usufruito di imposta di registro agevolata al 2% come prima casa.
    Ora quella casa è affittata e non sono più residente.
    A inizio 2018, in provincia di Oristano, ho ricevuto in eredità un immobile che ora sto ristrutturando e ampliando per farla diventare mia abitazione principale.
    Per la parte relativa alla ristrutturazione sto applicando l’iva al 10%.
    Per la parte relativa all’ampliamento, posso usare l’iva al 4%? Anche se nel 2009 ho già usufruito di imposta di registro agevolata?
    Grazie in anticipo

  14. Salve vorrei sapere se con la separazione dei beni posso usufruire delle agevolazioni sulla prima casa, volendone acquistare una nuova ma non avendo avuto ancora occasione di vendere quella acquistata dieci anni fa da mio marito (prima casa acquistata con mutuo ancora da estinguere). Grazie in anticipo della risposta.

    1. Si, con la separzione dei beni, se la casa è intestata solo a tuo marito prima del matrimonio o da sposato ma in non in comunione dei beni. Ai fini IMU però avrete diritto ad una sola esenzione IMU per la casa familiare. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  15. Buongiorno, il 29 maggio 2015 ho acquistato una casa in corso di costruzione con il mio compagno che ha dichiarato in atto di voler portare la residenza entro 18mesi cosa che non è avvenuta perché lui ha dovuto occuparsi di sua mamma che risiedeva in il altro comune, io risiedevo già nel comune dove abbiamo al casa nuova, esattamente 3 anni dopo vi è arrivato l’accertamento in cui ci chiedono la differenza di Iva dal 4 pagata al 10 . A lui perché non ha portato la residenza entro 18 mesi ed a entrambi perché non abbiamo trasferito la residenza entro 3 anni! Io non ero a conoscenza di ciò, …. abbiamo trasferito la residenza un mese dopo i 3anni perché abbiamo avuto problemi durante i lavori, pensavamo di fare ricorso …. è giusto che abbiano chiesto a tutti e due anche la differenza sull’imposta di registro? Al momento dell’atto io ero residente nel comune … oppure decadendo la “prima casa” decadono tutte le agevolazioni? Grazie

    1. Gentile Pia, per quanto riguarda la sua posizione non sono in grado di dare una risposta convinta. Effettivamente lei aveva già la residenza nel comune … rilegga attentamente cosa lei ha dichiarato nell’atto di compravendita. Chieda chiarimenti all’Agenzia delle Entrate. Se avete stipulato un mutuo costruzione, ecco la Guida. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  16. Buonasera, stiamo acquisendo un immobile dalla Fondazione Enasarco.
    Il prezzo di vendita è di 265.000 totali per appartamento e cantina (a cui non siamo interessati ma a quanto pare la vendita è in blocco unico).
    Io (42 anni) acquisterò la nuda proprietà come seconda casa e mia madre (70 anni) l’usufrutto come prima casa.
    Secondo le tabelle il costo sarà suddiviso in 57,25 per la nuda proprietà e 42,75 per l’usufrutto.
    La rendita catastale è di 1500 euro per l’appartamento (A/2) e di 25 euro per la cantina (C/2).
    Mi hanno detto che conviene utilizzare l’agevolazione del pagamento delle imposte sulla rendita catastale (con rivalutazione) piuttosto che sul valore dell’acquisto.
    Quindi io pagherò il 9% sul 57,25% della rendita catastale, mia madre il 2% sul 42,75% della rendita catastale. La fondazione viene parificata ad un privato o ad un’impresa non costruttrice?
    E per quanto riguarda la cantina? Stesso calcolo per le relative percentuali sulla rendita? Perché se il venditore è un privato un simulatore online dice che ha un’imposta minima di 1000 euro! Da suddividere o 1000 ad acquirente? Mentre se è una società non costruttrice il costo è di 100 euro per la parte di usufrutto e 250 per nuda proprietà.

  17. Buongiorno, il 27/03/2017 (data decreto di trasferimento) ho acquistato tramite asta giudiziaria un immobile A7, usufruendo di agevolazione prima casa mediante impegno a trasferire nel relativo comune (dove peraltro svolgo attività lavorativa come dirigente pubblico), la residenza entro i 18 mesi (quindi entro il 27/09/2018) stabiliti dalla legge. Tuttavia, dal 1 agosto 2018 mi trasferirò per mobilità presso un altro comune per cui, non potrò portare la residenza nel comune in cui ho acquistato la prima casa – data la notevole distanza dal luogo di nuova destinazione lavorativa.
    Ora, mi chiedo (poiché, per obbligo di legge dovrei trasferire la residenza nel comune di ubicazione del predetto immobile entro il 27 settembre 2018) come comportarmi per evitare l’applicazione della imposta di registro piena (o addirittura anche delle sanzioni).
    Preciso che presso il comune vicino con quello della nuova sede lavorativa mio padre è proprietario di un appartamento (dove, peraltro, ho già la residenza) che egli intende donarmi come prima casa. E questa operazione, immagino, che debba essere conclusa entro il 27 settembre 2018 (termine di scadenza dei 18 mesi per il trasferimento della residenza nel comune di acquisto della prima casa all’asta).
    In questa ipotesi, avrei poi l’obbligo di rivendere entro un anno la casa acquistata all’asta.
    Le chiedo se è giusta questa mia osservazione e se vi siano altri percorsi eventualmente da seguire.
    Vi ringrazio per i preziosi suggerimenti che vorrete darmi.

    1. Gentile Giuseppe, il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato : a) nel comune dove si svolge l’attività b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano (leggi la nostra Guida completa).
      Penso che questo sia il tuo caso (lettera a). Verifica quindi con il notaio delegato/tribunale che ci sia la tua dichiarazione al riguardo. Per scrupolo puoi rivolgerti all’Agenzia delle Entrate facendo visionare documentazione acquisto e attestazione datore lavoro sulla sede dove svolgevi attività lavorativa alla data del decreto trasferimento. Per la donazione dell’abitazione da parte di tuo padre non hai obbligo di vendere. L’atto è soggetto a imposte piene, comunque molto basse. Leggi la nostra guida sulle imposte donazione. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

      1. La ringrazio per la sollecita e chiara risposta tuttavia, pur rientrando il mio caso nella lettera a) di fatto, all’atto dell’acquisto non ho dichiarato che svolgevo l’attività lavorativa nel comune di acquisto della prima casa bensì, ho dichiarato la volontà di trasferirvi la residenza entro i 18 mesi.
        Quindi, significa che devo obbligatoriamente effettuare una nuova dichiarazione a rettifica di quella originaria all’atto dell’acquisto?
        In caso positivo, tale dichiarazione la posso effettuare anche ora per allora dato che dal primo agosto lavorerò in un altro comune?

  18. Buon giorno, posseggo 1/5 di un appartamento ereditato dai miei genitori, sto per acquisire dai miei fratelli il restante 4/5 preciso di avere la comunione dei beni con mia moglie, possediamo un appartamento al 50% di proprietà.
    La mia domanda; esiste una forma per non pagare il 9% sul valore catastale, come seconda casa? la rendita catastale e di € 453.19 posso avere una stima dei costi che andrò ad affrontare, considerando che devo richiedere un mutuo di circa € 120.000.00 compreso onorario del notaio.
    Grazie per la ospitalità.
    Ps.

    1. Gentile Aldo, lei e sua moglie se siete già proprietari di abitazione acquistata con i benefici fiscali o se possedete abitazione a titolo esclusivo (in comunione con il coniuge) nello stesso comune, non avete diritto alla tariffa prima casa.
      Per il calcolo dell’imposta potete usare il Calcolaimposte di casanoi.
      Dovete partire dalla rendita catastale.
      Potrete dedurre interessi mutuo solo se adibite la nuova casa ad abitazione principale entro 12 mesi.
      Nelle Guide trovi tutti approfondimenti sia per imposte acquisto che mutuo.
      Per il mutuo pagate imposta sostitutiva seconda casa al 2% (2.400 euro).
      Non diamo indicazioni sulle tariffe notarili.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  19. Buon pomeriggio,

    Mio marito era proprietario di una casa prima che ci sposavamo, quindi ha approfittato di acquisto prima casa.
    Adesso vorremmo acquistare altra casa di cui sarei io proprietaria ma comunque mio marito dovrebbe farmi da garante o essere comproprietario.
    Detto ciò ci hanno parlato di effettuare la separazione dei beni affinché io possa beneficiare di acquisto prima casa.
    Sapete se è così essendo poi intestataria dell’immobile e mio marito solo garante.
    E se si la separazione dei beni comporta un prezzo in sede notarile?

    Grazie

    1. Gentile Antonella,
      La separazione dei beni è necessaria per poter intestare un bene ad un singolo coniuge. Chieda assistenza al suo notaio. Potete effettuare la separazione dei beni dal notaio, con un costo contenuto. L’atto di compravendita e mutuo hanno i medesimi costi. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  20. Salve, abito in comodato d’uso gratuito presso l’immobile di mio padre ( lui abita in un altra casa), ora sto acquistando la mia prima casa che si trova nello stesso comune dove risiedo con il comodato. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa? Grazie.

    1. Gentile Simone,
      Certamente puoi richiedere le agevolazioni all’ACQUISTO PRIMA CASA.
      Quando sarai proprietario, avrai diritto all’esenzione IMU PRIMA CASA quando utilizzerai l’immobile come tua dimora abituale (e della tua famiglia).
      Chiaramente dovrai cessare il contratto di comodato (se registrato devi dare comunicazione Agenzia Entrate). Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  21. Buongiorno ho aquistato una casa in altro comune dove lavoro da insegnante, sono sposata in separazione dei beni, l’altra casa è intestata a mio marito, il notaio al rogito ha considerato anche per me, come prima casa ma essendo sposati posso trasferire la residenza in luogo diverso da mio marito?

    1. Gentile Carmela, devi distinguere tra acquisto prima casa e esenzione IMU prima casa. La prima riguarda la tassazione dell’acquisto. La seconda la tassazione sulla proprietà. 1) ACQUISTO Per rientrare nelle agevolazioni acquisto prima casa è sufficiente il requisito della sede di lavoro (il notaio ha riportato qualcosa in atto? informati dal notaio). Puoi tecnicamente comunque trasferire la residenza nella nuova casa anche se tuo marito vive altrove. 2) IMU Avete però diritto ad una sola esenzione IMU (abitazione principale). Siete una famiglia e pertanto non si può parlare di due abitazioni principali. Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  22. Buongiorno, sto valutando l’acquisto di una villetta (seconda casa) da un’impresa di costruzione che terminerà i lavori entro 6 mesi. la mia domanda é:l’impresa dovrà per forza incassare jl prezzo di vendita piu iva?, o può derogare applicando l imposta di registro al 9 per cento sul. prezzo valore?

    1. Gentile Marco,
      le modalità di pagamento del prezzo e dell’iva, possono essere concordati liberamente con l’impresa; è possibile posticipare, di comune accordo, il saldo prezzo in un momento successivo al rogito.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli. Fondatore CasaNoi, esperto in valutazioni estimative, compravendite e credito immobiliare. Consulente del credito. Contatti per consulenza mutui

  23. acquisto prima e unica casa nel comune di residenza Tale immobile sarà successivamente utilizzato con locazione di giorni inferiori a 30. ho diritto alle agevolazioni prima casa ????

    1. Gentile Vincenzo:
      – per l’acquisto hai diritto alle agevolazioni fiscali “prima casa”
      – per eventuale mutuo hai diritto all’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% sull’importo del mutuo (anziché del 2,00%).
      Dopo l’acquisto non utilizzerai la casa come “abitazione principale” e quindi:
      – non hai diritto dell’esenzione IMU
      – non hai diritto alla detrazione interessi di eventuale mutuo.
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  24. Buonasera,
    ho 36 anni e vorrei acquistare una casa (acquisto prima casa). L’immobile sarebbe intestato solo a me, ma il mutuo sarà cointestato con mia madre che è proprietaria insieme a mio padre della nostra casa.
    Mi spiegato come si calcolano le imposte sostitutive e le imposte di registro in questa situazione? essendo il mutuo cointestato ma l’immobile intestato solo a me, posso usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa?
    come si calcolano le detrazioni fiscali nel nostro caso?
    grazie

    1. Gentile Ida,
      – imposta sulla casa segue la regola di prima casa (tua madre non si intesta l’immobile).
      – avete diritto all’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo. Leggi la nostra Guida sull’imposta sostitutiva.
      – avete diritto alla detrazione degli interessi se adibisci la casa ad abitazione principale nei termini. Anche tuo madre. Leggi la nostra Guida sulla detrazione interessi mutuo prima casa
      Un cordiale saluto. Giuseppe Palombelli, fondatore CasaNoi e consulente del credito Auxilia Finance SpA. Contatti per richieste mutui e surroghe

  25. buongiorno,
    Sono proprietaria di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e attualmente locato in quanto io lavoro in un’altro comune (milano). Il mio compagno è in procinto di acquistare un’immobile con le agevolazioni prima casa in quest’ultimo comune…dovendo io parzialmente partecipare alle spese d’acquisto vorrei sapere, qualora decidessimo di cointestarlo, se l’iva sarebbe calcolata pro-quota in misura differente (lui al 4 e io al 10).

  26. Salve,

    posseggo un appartamento che è stato acquistato come prima casa. Adesso vorrei acquistare un altro appartamento più grande, da adibire ad abitazione principale, ed affittare l’appartamento già in possesso. L’acquisto dell’appartamento più grande è quindi da ritenersi seconda casa? Se si, chiedendo un mutuo, dovrei pagare il 2% di imposta sostitutiva sul totale richiesto alla banca? Sottolineo che i due immobili si trovano nello stesso comune.

    Grazie mille.

    1. Gentile Roberto,
      quanto scrivi è corretto:
      – per l’acquisto devi pagare imposta piena (no imposta agevolata prima casa)
      – di conseguenza per il mutuo imposta sostitutiva 2% seconda casa
      – l’esenzione IMU potrà essere chiesta solo per una delle due case di proprietà, quella adibita ad abitazione principale.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  27. Buongiorno,
    sono proprietaria esclusiva di due immobili acquistati senza agevolazioni prima casa perché all’epoca degli acquisti avevo intestata una porzione di casa acquistata coi benefici prima casa da mio padre, tutti nello stesso comune.
    Ora uno dei due immobili di mia proprietà è affittato mentre l’altro intendo venderlo per acquistarne un altro sempre nello stesso comune. Mi chiedo se in questo caso posso chiedere agevolazione prima casa o no.
    Grazie

  28. Sta per acquistare una casa il nome di figlio maggiorenne, nel stese comune dove vive il figlio deve spostare la residenza nella casa nuova per profitto agevolazioni di prima casa

    1. Gentile Musa
      – per le agevolazioni all’acquisto tuo figlio NON deve spostare la residenza (è sufficiente la residenza nel Comune)
      – per ottenere esenzione IMU dopo l’acquisto, è necessaria la residenza nell’abitazione acquistata.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  29. buongiorno, 9 anni fà ho comprato un appartamento con le agevolazioni prima casa,adesso l’ho messo in vendita perche a marzo vado a comprare un secondo appartamento piu grande,sono sposato con separazione dei beni, l’appartamento è solo di mia proprietà, se intesto l’appartamento a mia moglie ed entro un’anno dal rogito non vendo il mio appartamento dovrò pagare comunque il restate 7% dell’imposta?Nel 2015 mia moglie ha eridato dalla nonna una casa IN Sicilia cosa comporta ai fini fiscali?Grazie e buonagiornata

    1. Gentile Michele, tua moglie ha diritto alle agevolazioni all’acquisto della prima casa poiché possiede un’abitazione in un altro comune pervenuta per donazione. Se intesta la casa solo lei, tu non devi rispettare nessun termine per la vendita della casa di tua proprietà acquistata con le agevolazioni 9 anni fà.
      Se cointestate la casa, per avere tu le agevolazioni all’acquisto, ti devi impegnare a vendere la tua proprietà al massimo entro 12 mesi dal rogito.
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  30. Buongiorno e complimenti per la professionalità. Lo scorso novembre ho fatto il rogito per l’acquisto di un appartamento nuovo da costruttore dove ho preso subito la residenza (stesso comune). Ero già in possesso di un altro appartamento, perciò ho pagato l’IVA al 10%. Non mi sono avvalso della possibilità di pagarla al 4% in quanto non credevo di riuscire a vendere il mio vecchio immobile entro un anno. Invece a sorpresa ho trovato un acquirente. Se dovessi concludere la vendita, c’è la possibilità in qualche modo di essere rimborsati della differenza tra il 10% e il 4%? Grazie mille per la gentile attenzione. Saluti

  31. Buongiorno.
    Visto questo interessante sito posso rivolgerle anch io la mia domanda. Possiedo un appartamento in villetta quadrifamiliare al 50% con mio cognato. Se io volessi conprare il suo 50% quali tasse dovrei pagare a mio carico visto che é gia mia per metá. Esiste un alternativa per pagare meno es. Donazione o altro.
    La ringrazio per eventuale risposta . Codialmente
    ALDA.

    1. Gentile Alda, ti consiglio di rivolgerti ad un notaio.
      Personalmente sconsiglio la donazione (ha poco senso tra cognati e potrebbe ledere i diritti degli eredi9.
      Per il calcolo delle imposte devi partire dalla rendita, calcolare il valore catastale applicare l’imposta prima o seconda casa. All’interno del sito hai il “calcolaimposte di CasaNoi”: ti basta inserire la rendita e hai il conteggio. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli

    2. Gentile Alda, ti consiglio di rivolgerti ad un notaio.
      Personalmente sconsiglio la donazione (ha poco senso tra cognati e potrebbe ledere i diritti degli eredi).
      Per il calcolo delle imposte devi partire dalla rendita, calcolare il valore catastale applicare l’imposta prima o seconda casa. All’interno del sito hai il “calcolaimposte di CasaNoi”: ti basta inserire la rendita e hai il conteggio. Un cordiale saluto
      Giuseppe Palombelli

  32. Buonasera,
    Mi sono reso conto che la mia domanda era incompleta: se acquisto un immobile e voglio intestarlo a mia figlia, minorenne, (dopo essermi rivolto al giudice) lei ha comunque diritto alle agevolazioni anche se non porta lì la residenza e l’immobile si trova in un’altro Comune?
    Grazie.
    Cordiali saluti.

  34. Buonasera, innanzitutto complimenti per il sito. Sto per saldare il prezzo ad un immobile aggiudicato all’asta il 6 nov.2017. Trattasi di abitazione A3 in classe energetica A sita nel Comune di Milano. L’immobile verrebbe acquistato come 2’ casa, quindi con imposta al 9%. Si potrebbe usufruire dell’agevolazione al 2% come se fosse 1’casa considerato che la vorrei subito affittare a canone concordato? Grazie mille per quanto vorrete fare a sciogliere ogni dubbio!!

    1. Gentile Salvatore, se non hai i requisiti per chiedere le agevolazioni fiscali devi pagare imposta piena. La locazione a canone concordato ti permetterà di aver una riduzione delle imposte sul reddito, ma non sull’acquisto. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  35. Se io possiedo un unico immobile, nel comune di Torino, acquistato con agevolazioni prima casa oltre 10 anni fa e in cui sono ancora residente, su quell’immobile (A2) non pago ora IMU. Qualora trasferissi la residenza in altra via dello stesso comune, in comodato da mio fratello, continuerei a godere dell’esenzione IMU prima casa sul mio immobile? Grazie. Giovanni

  36. Salve, qualche anno fa,(da single) ho acquistato 2 piccoli immobili senza richiedere nessuna agevolazione fiscale. Adesso,con mia moglie abbiamo intenzione di comprare un appartamento in un altro comune. È possibile usufruire delle agevolazioni ” prima casa”?
    Distinti saluti

    1. Gentile Domenico, da quanto scrivi puoi richiedere le agevolazioni fiscali all’acquisto, perché:
      – non possiedi altra abitazione acquistata con le agevolazioni
      – non possiedi altra abitazione in via esclusiva nel comune dove acquisterai.
      Dovrai trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito.
      Hai diritto all’esenzione IMU a partire dalla data in cui adibisci la casa ad abitazione principale (residenza e dimora della famiglia).
      Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  37. Buonasera,
    io e mia moglie, in separazione di beni, siamo comproprietari al 50% di un appartamento acquistato beneficiando delle agevolazioni prima casa. Sono inoltre proprietario del 25% di un appartamento ereditato da mia madre sempre nello stesso comune e dove risiede mio padre.
    Io e mia moglie vorremmo acquistare un’abitazione in altro comune dove mia moglie prenderebbe la residenza. Volevo sapere se possiamo usufruire delle agevolazioni fiscali.
    Grazie.

    1. gentile Luciano, non potete chiedere agevolazioni per il nuovo acquisto poiché siete entrambi proprietari di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali. Ti ricordo inoltre che se acquistate e tua moglie trasferisce la residenza nella nuova casa, avete diritto comunque ad una sola esenzione IMU per la casa dove dimora effettivamente la famiglia: l'”abitazione principale” è una sola per famiglia. Tua moglie trasferendo la residenza non solo non può chiedere una seconda esenzione IMU, ma rischia di perdere l’esenzione sul 50% dell’attuale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  38. Salve, ho già un immobile e volevo acquistare una nuda proprietà. Parlando con un notaio ho saputo che ho solo il diritto di superficie sulla 1a casa, non lo ricordavo, e che devo riscattare l’immobile se lo voglio vendere e usufruire delle agevolazioni per l’acquisto del secondo immobile. Vorrei prima regolamentare questa posizione e poi effettuare l’acquisto, ma ho già firmato la proposta di acquisto e dato l’anticipo e pagato l’agenzia immobiliare. Che lei sappia, esiste un modo per annullare il “contratto”? Grazie Paola

    1. Gentile Paola, sottoscrivendo la proposta ti sei impegnata ad a acquistare. Per uscire dal contratto, la cosa migliore è trovare un accordo economico “bonario” per risolvere consensualmente il contratto, facendo presente le tue difficoltà. Tieni presente che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione e il venditore a trattenere la caparra e potrebbe anche chiedere il risarcimento del danno. Ti suggerisco – in caso di insuccesso del tentativo – di contattare un legale. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli

  39. Ad aprile ho acquistato un immobile con agevolazione prima casa, pur avendo già un immobile. Se non dovessi riuscire a vendere il vecchio immobile entro un anno, cosa devo fare per mettermi in regola con l’Agenzia delle Entrate e non incorrere in sanzioni?

  40. Buonasera
    Ho acquistato 5 anni fa un appartamento e a dicembre scorso ho acquistato con mio marito una seconda abitazione più grande
    (Con agevolazione prima casa), mettendo in vendita il primo appartamento.
    L’anno di agevolazione è terminato e l’appartamento è invenduto cosa devo fare per mettermi in regola con l’iva?

  41. Salve vorrei acquistare il 50 % di una abitazione di cui sono gia’proprietario del restante 50 % . Mi chiedo se l’imposta di registro dovuta, al 9% per seconda casa,viene calcolata sulla metà del valore catastale dell’immobile. Grazie ,saluti.

  42. Buongiorno, ho acquistato un’immobile all’asta a seguito di fallimento dell’impresa costruttrice. Al momento del saldo al prezzo di aggiudicazione sono state aggiunte spese per IVA (4% in quanto futura prima casa), imposte registro/ipo/cat. € 200×3 +€230 di bollo e 35€ di tassa ipotecarie e 55€ di volture, secondo lei è corretto il conteggio? come faccio ad avere certezza che l’operazione non fosse soggetta a regime di imposta di registro 2% anzichè iva? visto che l’impresa può essere fallita più di 5 anni fa…
    inoltre tasse ipotecarie e imposte ipotecarie non sono la stessa cosa? perchè vengono suddivise in due voci?
    grazie
    Cordiali saluti

    1. Gentile Jessica, ritengo che il professionista delegato (e il Giudice) abbiano agito correttamente valutando la posizione del fallito. Imposta ipotecaria, catastale e di registro sono imposte distinte. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi.it

  43. Buongiorno
    possiedo il 22,22% di un capannone industriale che vorrei trasferire a mio fratello in cambio del 50% di due immobili seconda casa( trattasi di proprietà acquisite per eredità). In questa permuta mio fratello avrebbe la piena proprietà del capannone ed io la piena proprietà degli immobili. La permuta è stata calcolata alla pari . Come devo calcolare le imposte?
    Grazie per la cortese attenzione.

    1. Gentile Giuseppe, le imposte nelle compravendite tra privati si calcolano sul valore catastale. Per la permuta si ha una riduzione d’imposta complessiva “la permuta risulta fiscalmente più conveniente, perché viene sottoscritto un unico atto notarile, le imposte vengono calcolate solo sull’immobile di valore catastale maggiore e le spese divise a metà tra i contraenti“. Leggi il nostro post sulla permuta. Il notaio potrà darvi maggiore assistenza nel vostro caso specifico. INFORMATEVI SE SIA POSSIBILE E CONVENIENTE LA DIVISIONE, piuttosto che la permuta. Saluti. Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  44. buongiorno,
    sono cittadino italiano emigrato estero iscritto regolarmente all IRE.
    Possego gia un immobiliare nel territorio italiano ma non ho usufruito dell agevolazione per prima casa. Vorrei acquistare un immobile in comune diverso da impreditire soggetto IVA.
    Posso usufruire dell agevolazione dell IVA al 4%.
    Grazie

  45. Buongiorno, sono proprietario di una casa che ho costruito su terreno di mia proprieta’.
    Acquisendo una nuova casa, avrei comunque diritto ai benefici prima casa?
    Se si’, nel caso la acquisissi in comproprieta’ con mia moglie (lei proprietaria avendo acquisito con le agevolazioni prima casa), potrei eventualmente pagare solo la mia quota come prima casa mentre mia moglie pagherebbe la sua quota senza agevolazioni?

    1. Gentile Daniele, ti riporto le due principali cause di esclusione:
      – “essere proprietario in via esclusiva o con il coniuge di altra abitazione nello stesso comune”. quindi se la casa costruita e quella da acquistare ricadono nello stesso comune tu non puoi chiedere agevolazioni all’acquisto; tua moglie si, sempre che non siate comproprietari della casa costruita per effetto della comunione dei beni.
      – “essere proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali”. Nel tuo caso l’acquisto è da intendersi come iva agevolata sui costi costruzione della tua casa già di proprietà. Quindi se hai usufruito di iva agevolata per la costruzione non puoi chiedere agevolazioni fiscali per il nuovo acquisto.
      Saluti Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  46. salve, vorrei sapere approssimativamete quando puo costare il notaio per la compravendita della prima casa.
    il prezzo concordaro è di 53.000 euro, il mutuo 40.000 euro e la rendita catastale è di 302.13 euro.
    vorrei sapere quanto potra costarmi il rogito.

  47. Salve, volevo farle questa domanda io ho fatto una compravendita e il 10 settembre sono decorsi i 18 mesi per poter effettuare il cambio di residenza ma io ho fatto il cambio il 29 agosto e ancora non hanno effettuato le verifiche posso ancora rientrare nell’agevolazione? e se eventualmente dovessi cambiare di nuovo sempre nel comune dove ho acquistato l’immobile non fa nessun problema? infine quali dovrebbero essere le sanzione se da verifiche non risulta ancora la residenza?

    1. Gianluca chiedi un certificato di residenza e verifica la data “ufficiale” di trasferimento. Dovrebbe risultare 29 agosto. Informati presso il comune spiegando le tue necessità. Puoi cambiare successivamente residenza senza problemi. Tieni presente però che la legge punisce comportamenti manifestatamente elusivi. Per le sanzioni leggi la nostra guida “decadenza agevolazioni acquisto prima casa“. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  48. Buonasera, la mia situazione: avevo casa insieme al mio compagno(prima casa). Ci siamo lasciati e gli ho venduto la mia parte (prima dei 5 anni), non so ancora se entro l’anno voglio comprarne un’altra. In questa casa avevamo fatto degli ampliamenti, l’Agenzia delle Entrate mi ha detto che la differenza dell’imposta di registro che dovrei pagare è calcolata sul valore che l’immobile ha adesso. Il mio commercialista, il commercialista del mio ex compagno e il notaio avevano calcolato la cifra che su per giù usciva da pagare (sempre se non ricompro entro l’anno) e tutti avevano calcolato sul valore di quando avevo usufruito dell’agevolazione!
    Chi ha ragione? Speriamo non l’Agenzia……
    Grazie, saluti, Marta.

    1. Gentile Marta, rientri nella decadenza dalle agevolazioni all’acquisto della prima casa. Vedi la nostra guida. Dovresti pagare differenza d’imposta + interessi ed eventuali sanzioni. L’ampliamento sicuramente ha variato il valore catastale ma ha poco a che fare con la decadenza. Se però hai usufruito di altre agevolazioni fiscali per l’ampliamento le cose cambiamo. Inoltre bisogna considerare anche se l’Agenzia non richiede tassazione della plusvalenza (leggi la ns guida). Se fossi in te chiederei un appuntamento all’Agenzia delle Entrate carte alla mano comprese quelle dell’ampliamento. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  49. Buongiorno,
    La mia situazione è la seguente:
    Tramite agenzia di intermediazione, sto acquistando dal costruttore una villetta a schiera per valore pattuito di 160.000 euro. Abbiamo firmato il preliminare e registrato un mese fa. Entro il 30 ottobre è previsto il rogito. Si tratta di prima casa.
    L’immobile, mai stato abitato, è al “RUSTICO” nel senso che allo stato dell’arte sono presenti:
    Muri divisori, Massetto realizzato, Infissi e porte esterne con tapparelle, Impianti elettrico/Idraulico/gas
    Non sono stati messi in opera invece:
    Pavimentazione. porte interne, Sanitari, Caldaia e radiatori dell’impianto di climatizzazione
    Lampadine, elettrodomestici ed arredamento.
    L’immobile è regolarmente accatastato da più di 10 anni (2007) ed è presente una Dichiarazione di fine lavori e una richiesta di agibilità el comune entro i 15gg.
    Le mie domande sono :
    1.in base a cosa l’impresa decide di farmi pagare o l’IVA o l’imposta di registro? E’ a loro totale discrezione o c’è una legge che regola questo aspetto più specifica?
    2. Cambia qualcosa per il fatto che l’immobile non è “finito” ma è al “RUSTICO”?
    3. Cambierebbe qualcosa se non ci fosse il certificato di agibilità del comune?
    Grazie anticipatamente
    Saluti

    1. Gentile Davide, è opportuno approfondire la situazione urbanistica inizialmente in comune, ed eventualmente con un notaio e/o un tecnico professionista. Stai acquistando da costruttore, il quale ha dato la fine lavori e pertanto è tenuto a consegnare colludi, autorizzazioni varie (ad esempio imbocco in fogna, vigili del fuoco per autorimessa, etc, ), e agibilità (o almeno la domanda di agibilità). Oltre la legittimità dei titoli edilizi e la corrispondenza con il progetto approvato, devi verificare le urbanizzazioni e gli allacci. E’ accaduto purtroppo di acquisti di case senza fognature o allacciamenti acqua/luce /gas. Gli acquisti da costruttore sono normalmente soggetti ad IVA, ma nel caso di ultimazione da più di 5 anni il costruttore può decidere tra iva o registro. Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

  50. Buongiorno. A seguito separazione la casa di proprietà (50% mia e 50% ex moglie) è stata assegnata alla ex coniuge che vi risiede con il figlio minore (12 anni). Io ora sono in affitto in un appartamento ove ho spostato la residenza. Se pensassi di acquistare un immobile per non continuare a stare in affitto, questo diverrebbe per me seconda casa? in caso affermativo esiste un modo perché diventi la prima casa?

    1. Gentile Renato, se la tua attuale comproprietà è stata acquistata con le agevolazioni fiscali, non puoi chiederle nuovamente fino a quando non cederai formalmente la proprietà. Ai fini IMU già adesso hai diritto all’esenzione IMU trattandosi di abitazione assegnata al coniuge. Potrai avere esenzione IMU anche per la nuova casa che intendi acquistare a condizione che ci andrai a vivere (abitazione principale). Un cordiale saluto Giuseppe Palombelli Ceo CasaNoi

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